新政頻出輪番打擊 樓市政策發(fā)力逼退房?jī)r(jià)

       2011年，籠罩在樓市的陰霾仍未散去。在經(jīng)歷了前一年的“國(guó)十一條”、“新國(guó)五條”等一系列政策輪番打擊之后，開(kāi)發(fā)商并未得到絲毫喘息之機(jī)。為了鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，2011年的中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，貨幣政策持續(xù)收緊，信貸政策更加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策在繼續(xù)升級(jí)和深化之后，已經(jīng)步入穩(wěn)步消化階段。

　　新政頻出

　　限購(gòu)政策、限貸政策、限價(jià)政策和保障房政策，四種政策逐漸凸顯威力，深切影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　伴隨著“新國(guó)八條”、“京十五條”等鐵腕政策逐一落地，具備購(gòu)房資格的人群有效縮減。首付比例的提高以及貸款利率的上調(diào)使得投資性需求失去了貸款杠桿額支持，購(gòu)買第二套及第二套以上住房的成本明顯增加，投資性需求人群的被迫離場(chǎng)為剛性需求人群留下一席之地；融資渠道的收窄以及開(kāi)發(fā)貸款額度的減少，令向來(lái)財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嘗到了“捉襟見(jiàn)肘”的窘迫滋味；各地保障性住房的建設(shè)有條不紊地進(jìn)行。根據(jù)國(guó)家要求，未來(lái)五年內(nèi)要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套，其中今年目標(biāo)為1000萬(wàn)套，保障性住房的覆蓋率須達(dá)到20%。

　　11月4日，《北京市“十二五”時(shí)期土地資源保護(hù)與開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃》發(fā)布，“十二五”期間，保障性住房建設(shè)用地占比將達(dá)到50%以上，以確保完成建設(shè)100萬(wàn)套保障房用地供應(yīng)。11月10日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布，截至10月底，今年全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程開(kāi)工已超過(guò)1000萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)了年初計(jì)劃的目標(biāo)任務(wù)。國(guó)土部公告了2011年中央下達(dá)保障性安居工程任務(wù)用地落實(shí)情況，北京市保障性安居工程用地落實(shí)率達(dá)108%，成為全國(guó)提前完成落地、保證保障性安居工程開(kāi)工建設(shè)的3個(gè)省市之一。

　　庫(kù)存激增

　　一系列政策的輪番作用下，包括京城在內(nèi)的樓市高房?jī)r(jià)泡沫被擠壓和破滅，曾經(jīng)大排長(zhǎng)龍搶購(gòu)商品房的買房人開(kāi)始熱衷起“等待”和“觀望”，曾經(jīng)志滿意得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則開(kāi)始憂慮起樓市成交量，在房?jī)r(jià)的“降”與“不降”之間備受煎熬。

　　連月來(lái)，商品住宅庫(kù)存量持續(xù)攀升，目前已達(dá)近幾年來(lái)的高點(diǎn)，成交量卻出現(xiàn)逐月下滑的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)“買方市場(chǎng)”特征。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月10日，北京全市普通商品住宅待售量達(dá)12.6余套，待售面積1581.58萬(wàn)平米，與去年年底相比分別上漲了26%和49%。以今年1-11月份的月均成交量6014套計(jì)算，目前的庫(kù)存量需要21個(gè)月方可被市場(chǎng)消化完畢，而去年同期僅需13個(gè)月。此外，11月份新房新增供應(yīng)量為7113套，成交量為4218套，簽約率不足60%，自今年3月份以來(lái)，新房市場(chǎng)連續(xù)8個(gè)月供過(guò)于求的形勢(shì)還將延續(xù)，庫(kù)存量的最高紀(jì)錄不斷被刷新。

　　拐點(diǎn)確立

　　一面是“千里冰封”的市場(chǎng)，一面是資金回籠的壓力，咬牙死扛、決意冬泳者固然有之，“識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰”的道理卻為更多順勢(shì)而為的開(kāi)發(fā)商所默認(rèn)。

　　10月起，上海樓市傳來(lái)品牌房企扎堆降價(jià)的消息，以高達(dá)20%乃至40%的降價(jià)幅度拉開(kāi)了全國(guó)樓市降價(jià)的序幕。也就在10月，全國(guó)平均房?jī)r(jià)首現(xiàn)環(huán)比下降，2011年下半年來(lái)持續(xù)的價(jià)格僵局就此被打破，房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)初步確立。一線城市房?jī)r(jià)止?jié)q3個(gè)月后，二三線城市房?jī)r(jià)也全部呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。隨著降價(jià)潮的蔓延，全國(guó)房?jī)r(jià)加速下行，調(diào)控政策所發(fā)揮的作用越來(lái)越明晰。

　　8月份以來(lái)，北京新房(純商品住宅，不含保障房)整體價(jià)格已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月下滑。2011年11月北京新房成交均價(jià)為20120元/平方米，環(huán)比10月下降2.7%。與前幾個(gè)月的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性下調(diào)不同，11月份，北京首次出現(xiàn)了今年以來(lái)各區(qū)域房?jī)r(jià)的普遍下跌，北京房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)正式形成，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制。全市的新房?jī)r(jià)格在年度整體保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，年底價(jià)格出現(xiàn)下探趨勢(shì)。

中共中央政治局12月10日召開(kāi)的會(huì)議中強(qiáng)調(diào)，明年要實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，明年房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)由“抑制房?jī)r(jià)快速上漲”變?yōu)?ldquo;促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，表明今年調(diào)控以來(lái)大部分城市房?jī)r(jià)止?jié)q，調(diào)控效果得到基本肯定，但同時(shí)也意味著當(dāng)前價(jià)格的調(diào)整還仍未到位。尤其是今年未完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市，明年可能會(huì)面臨政策的從嚴(yán)或者加碼，價(jià)格有望出現(xiàn)切實(shí)下降。

據(jù)悉，目前已有海口、中山、哈爾濱、深圳、廣州、上海、北京等城市明確表態(tài)樓市調(diào)控將繼續(xù)。樓市調(diào)控不變的大方向下，房?jī)r(jià)的軟著陸終將實(shí)現(xiàn)。

年度政策回放

●1月26日 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施即“新國(guó)八條”，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)要求在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地。

●2月16日 北京市發(fā)布“京十五條”，要求已經(jīng)擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，在購(gòu)買第二套房時(shí)按“首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”政策執(zhí)行；已經(jīng)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，均暫停在本市購(gòu)房。

●4月27日 北京市發(fā)改委出臺(tái)“一房一價(jià)”實(shí)施細(xì)則，明文規(guī)定從5月1日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外后，可以自行降價(jià)，打折銷售，但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。

●5月13日 國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，指出嚴(yán)禁擅自利用農(nóng)村集體土地建公共租賃住房，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)利用自用土地建保障房行為，堅(jiān)決制止和嚴(yán)肅查處“小產(chǎn)權(quán)房”等違法違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處濫用其他性質(zhì)用地建設(shè)保障房行為。

●6月1日起 根據(jù)由北京住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等五部門聯(lián)合公布的《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，北京市開(kāi)始嚴(yán)禁“商改住”。根據(jù)規(guī)定，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)，禁止擅自進(jìn)行房屋分割測(cè)繪，禁止以虛擬、畫線分割的形式對(duì)房屋單元進(jìn)行分割和登記。

●1月20日至6月20日 央行六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率升至21.5%的歷史高位。

●1月、4月和11月 央行分別三次加息。11月，中國(guó)建設(shè)銀行北京分行宣布上調(diào)首套房貸款利率至基礎(chǔ)利率的1.1倍后，民生銀行和深圳發(fā)展銀行也隨后將首套房貸款利率提高至基礎(chǔ)利率的1.05倍至1.1倍。（記者 束杰）

■專家觀點(diǎn)

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)

陳亮

明年房地產(chǎn)政策調(diào)控的主基調(diào)不會(huì)發(fā)生變化，政策松動(dòng)的可能性不大。

一方面，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“邏輯”不會(huì)變--在保經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整在所難免，因此，繼續(xù)穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)不會(huì)改變。

另一方面，房?jī)r(jià)短期內(nèi)不再上漲并非政策調(diào)控的全部。短期內(nèi)通過(guò)行政手段等強(qiáng)制手段壓制供求矛盾，避免市場(chǎng)非理性繁榮；長(zhǎng)期內(nèi)通過(guò)保障房建設(shè)等手段解決供求矛盾，并通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

因此，目前執(zhí)行的限購(gòu)、限貸等政策松動(dòng)的可能性不大，可能將在明年有程度不一、方式不一的繼續(xù)。而即使有松動(dòng)，也僅僅會(huì)針對(duì)首次置業(yè)者的剛性需求，例如在具體的稅率和房貸尺度上，或者在限購(gòu)年限方面，可能會(huì)有適度調(diào)整。