開發(fā)商噱頭多過降價 決策層再促房價回歸

　　“央行下調(diào)準(zhǔn)備金率，各銀行聯(lián)合救市，樓市提振可期。某某樓盤二期等您搶購！”近日，北京的張先生頻繁收到這樣的樓市促銷短信。在10月份房價數(shù)據(jù)迎來真正意義上的“拐點”后，房價是真降還是“假摔”也引起了各方的關(guān)注。

　　但記者在走訪樓盤時發(fā)現(xiàn)，盡管開發(fā)商推出各種促銷手段，但市場成交依然冷清，房價只是停止上漲，并沒有出現(xiàn)降價的情況。

　　與此同時，近期決策層的諸多跡象也表明，未來樓市調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸也再次成為調(diào)控目標(biāo)。

　　花樣促銷多過實質(zhì)降價

　　對于上述促銷短信中提到的樓盤，張先生致電后了解到，這個位于亦莊附近的樓盤，第一期曾在今年4月份開盤，廣告中提到的二期是10月份開盤的，目前全款購買可以享受95折的優(yōu)惠，按揭是99折。對于張先生關(guān)心的房價是否下降的問題，售樓人員表示，二期的價格和一期的一樣，但現(xiàn)在央行下調(diào)準(zhǔn)備金率，利率不需要上浮，貸款可以享受到基準(zhǔn)利率。

　　事實上，像“以可享基準(zhǔn)貸款利率”的促銷廣告吸引購房者買房，僅僅是開發(fā)商目前諸多促銷手段的一種，除了送家電、送裝修等常規(guī)優(yōu)惠外，還推出了代付貸款、溢價回購、零元起拍、無理由退房等方式，試圖以此替代降價吸引購房者。而搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計顯示，2011年12月北京激增37個折扣盤，折扣盤總量增至190個，比3月124個折扣樓盤總量增長了53.23%。

　　與此同時，根據(jù)中國指數(shù)研究院近期的統(tǒng)計，今年1-11月，全國商品房和住宅銷售均價分別為5474元/平方米和5096元/平方米，較1-10月銷售均價分別下降0.5%和0.7%，比去年同期分別上漲6.8%和5.8%，增速繼續(xù)放緩。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認(rèn)為，就12月的情形來看，房企的降價幅度和措施或許不會再如前幾個月那么“瘋狂”。再熬半個多月，就能熬到新的財務(wù)年度，房企此時也會有新的考量。目前樓市買賣雙方的博弈已經(jīng)白熱化，準(zhǔn)購房者對未來降價的心理預(yù)期非常強(qiáng)烈，此時房地產(chǎn)開發(fā)商即使再降價，樓盤銷售也不一定能有大的好轉(zhuǎn)。

　　清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授李稻葵也表示，今年房地產(chǎn)業(yè)迎來近一年的調(diào)整，限貸限購政策對房地產(chǎn)市場形成一定打壓，明年房地產(chǎn)業(yè)將迎來較平穩(wěn)的調(diào)整過程?？傮w來看，房地產(chǎn)價格回落不可否認(rèn)，但價格回落將是一個相對平穩(wěn)的過程，明年下半年會出現(xiàn)交易量的逐步企穩(wěn)，也可能更早一些。

　　市場加速調(diào)整

　　盡管房價在數(shù)據(jù)上的下降與真實市場有一定的距離，但市場已經(jīng)開始進(jìn)入深幅調(diào)整。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布11月銷售數(shù)據(jù)的16家全國性房企銷售額集體跳水，其中有15家房企銷售金額同比環(huán)比均出現(xiàn)明顯下滑。中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企11月銷售金額同比跌幅逾20%，世茂、雅居樂及富力等房企銷售業(yè)績亦不樂觀。

　　與此同時，此前一擁而上投資地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也開始爭相撤離。近期先后有華菱鋼鐵、春蘭、上海申達(dá)紡織、西部礦業(yè)、宏達(dá)股份、恒順醋業(yè)、金發(fā)科技、酒鬼酒業(yè)、水井坊等一批電信、鋼鐵、制酒等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)宣布剝離旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者減少相關(guān)資產(chǎn)配置。

　　而從8月開始，房地產(chǎn)掛牌項目在北京產(chǎn)權(quán)交易所呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象，僅9月和10月兩個月房地產(chǎn)的項目掛牌總金額就達(dá)50.34億元，居各行業(yè)之首。北京產(chǎn)權(quán)交易所最新統(tǒng)計顯示，上周(12月5日-12月9日)，房地產(chǎn)業(yè)成交和掛牌金額分別為18.97億元和12.71億元，均高居首位，顯示臨近年底房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)并購依然十分活躍。

　　實際上，除了“外行”加速撤離地產(chǎn)行業(yè)外，一些主營房地產(chǎn)的“內(nèi)行”企業(yè)也開始淡化地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向其他行業(yè)。公開資料顯示，目前已經(jīng)有包括華業(yè)地產(chǎn)、中弘地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)等房企先后轉(zhuǎn)型投入礦產(chǎn)行業(yè)。相關(guān)資料顯示，已有至少20家房地產(chǎn)上市公司涉足礦業(yè)，占全部房地產(chǎn)上市公司的1/6。

　　調(diào)控目標(biāo)直指房價

　　對于當(dāng)前及未來樓市政策的走向，此前中央高層已在不同場合強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松。而12月9日召開的中央政治局會議，也再次明確明年樓市調(diào)控的基調(diào)。會議指出，明年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　國家發(fā)展和改革委員會宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長王一鳴近期在接受媒體采訪時表示，部分城市房價過高的局面還沒有根本改變。房價上漲的潛在壓力仍然較大。目前房地產(chǎn)價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責(zé)等措施實現(xiàn)的，而不是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。在這種情況下，調(diào)控力度一旦放松，就可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場價格的迅速反彈。

　　事實上，針對未來的樓市調(diào)控政策，除了此前住建部已知會地方政府繼續(xù)執(zhí)行限購令外，房產(chǎn)稅也開始列入日程。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康近日表示，未來房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)的大方向已經(jīng)明確，今年年底將會對重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點情況進(jìn)行總結(jié)，屆時會討論和決定下一步擴(kuò)大試點的方案。