全國多城市土地出讓陷入低谷 明年或?qū)㈤_征房產(chǎn)稅

    同比今年前11個月全國130個主要熱點城市的土地出讓金減少了5200億 減幅達(dá)30%

    對買房人來說，土地成本是房價構(gòu)成中的最主要部分。對開發(fā)商來說，購買土地的支出是最大的一筆支出。對地方政府來說，土地出讓收入是重要的財政來源。在貸款收緊、銷售大幅萎縮的情況下，開發(fā)商購買土地的能力也在大幅下降。從前熱鬧的土地市場如今進入了冬天。

    土地市場進入冬季

    中原地產(chǎn)監(jiān)測的十大標(biāo)桿房企（保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海）下半年明顯放慢了拿地節(jié)奏。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年7-10月，10家標(biāo)桿房企僅花費購地款212億元，前10個月購地金額相比銷售款僅占21%，創(chuàng)下歷史最低值，甚至低于2008年的31%。

    萬科集團總裁郁亮近日公開表示，萬科已進入“冬天模式”，現(xiàn)金為王，要更加慎重地買地，“買地是最費錢的，不能買錯地”。

    “一方面是由于政府的土地供應(yīng)量偏少，優(yōu)質(zhì)地塊不多，地價未出現(xiàn)明顯下降；另一方面，由于銷售回款增速放緩，開發(fā)商為保證持有較充裕的現(xiàn)金，拿地比較謹(jǐn)慎。”北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為。

    開發(fā)商的謹(jǐn)慎在城市土地出讓的數(shù)據(jù)上得到了充分體現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，11月全國35個熱點城市的土地出讓均陷入低谷，流標(biāo)和中止出讓的地塊達(dá)到了117宗，環(huán)比10月的22宗增加了4倍多，流標(biāo)地塊的規(guī)劃建筑面積達(dá)到1580萬平方米。

     其中，廣州的土地流拍現(xiàn)象最為顯著和集中。僅11月的上半月，廣州就三度中止了多幅地塊的出讓。在一些二線城市，甚至還出現(xiàn)了開發(fā)商“退地”的情況。

    北京的情況也不容樂觀。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1-11月北京全市土地市場共成交經(jīng)營性用地107宗，合計910.5公頃，僅完成了全年供地計劃的51.4%。北京今年的土地供應(yīng)計劃無法正常完成已成定局。

    地方政府土地收入大幅減少

     根據(jù)公開市場出讓的數(shù)據(jù)信息顯示：2011年前11個月，全國主要的130個城市的總土地出讓金為1.18萬億。而在2010年前11個月，全國130個城市的土地出讓金總額達(dá)到了1.7萬億，同比今年前11個月，全國130個主要熱點城市的土地出讓金減少了5200億，減幅達(dá)到了30%。

    住宅類地塊的樓面價也有了明顯下調(diào)，從2010年同期的1810元每平方米，下調(diào)至今年前11個月的1495元每平方米，下調(diào)幅度達(dá)到了17.4%。

    北京中原市場研究部分析認(rèn)為：土地成交量減少的主要原因有幾點：

    首先，庫存量持續(xù)增加。限購后，主要受到影響的一二線城市大部分成交量都明顯萎縮，大部分房企都進入冬天模式，加快消化庫存，減少土地購入。以北京為例，目前住宅庫存已經(jīng)達(dá)到了13萬套，需要消化24個月以上。

    其次，資金困難，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。三季報顯示，房企庫存市值已經(jīng)達(dá)到了上萬億，而且在目前銀行信貸收緊的情況下，拿地資金萎縮，直接導(dǎo)致了目前土地市場流標(biāo)、底價成交等現(xiàn)象也時有發(fā)生。

    再次，土地供應(yīng)開始出現(xiàn)郊區(qū)化。目前土地市場供需比例失衡，商業(yè)地塊在今年占比明顯上漲，而住宅地塊因為最近數(shù)年的供應(yīng)，已經(jīng)明顯郊區(qū)化。這也影響了開發(fā)商拿地的積極性。從目前調(diào)控的趨勢看，今年年底前土地市場的冷清局面或難以逆轉(zhuǎn)。

    房產(chǎn)稅能否填補土地收入缺口

    中國城市科學(xué)研究會住房政策和市場調(diào)控專業(yè)委員會主任婁立平認(rèn)為，土地市場的冷暖與國家的樓市調(diào)控政策息息相關(guān)。只有當(dāng)樓市調(diào)控放松之時，土地市場才有可能回暖，地方政府的土地財政收入才有可能增加。而中共中央政治局上周召開的經(jīng)濟工作會議上明顯強調(diào)明年要實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在這樣的政策環(huán)境下，明年的土地市場也不容樂觀。

     而目前，尤其是二三線城市對土地財政的依賴度過高。在土地市場冷卻之后，土地出讓金的大幅減少直接影響了地方財政收入。樓市調(diào)控不容放松的情況下，房產(chǎn)稅的開征可以在一定程度上彌補土地收入減少產(chǎn)生的財政收入缺口。今年，房產(chǎn)稅已在上海和重慶試行了一年，預(yù)計明年會有更多城市開征。