承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
進入12月,來自多家公司和項目的信息顯示,春節(jié)前后,新一輪降價風(fēng)暴正在醞釀。
11月銷售拐點
數(shù)據(jù)顯示,萬科A(000002.SZ)11 月份銷售面積73.8 萬平方米,環(huán)比下跌26.5%,同比下跌23.9%。銷售金額82.9億元,同比下跌36%;保利地產(chǎn)(600048.SH)11 月銷售42.1 億元,環(huán)比下降26.1%,同比下降35.8%。
廣發(fā)證券分析師趙強表示,從近兩月萬科、保利等龍頭房企的銷售數(shù)據(jù)來看,與行業(yè)比較沒有特別的優(yōu)勢,房企上半年的分化行情已經(jīng)不再,樓市已經(jīng)進入全面調(diào)整期。
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為,今年11月的拐點意義非常顯著,“11月以前,成交量萎縮主要集中在一線城市,但11月份,二三線城市乃至其下轄的縣城,商品房成交量全都下來了。”秦說。
以二三線城市為絕對銷售主力的恒大地產(chǎn)(3333.HK)、碧桂園(2007.HK)的11月業(yè)績便反映了上述拐點的存在:盡管管理層強調(diào)主動減緩速度,但受二三線市場降溫影響,恒大11月銷售環(huán)比大跌約8成,僅為12.4億元。而碧桂園11月也僅實現(xiàn)25億銷售,環(huán)比大減43%。
長江證券監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,成交低迷之下,可售庫存繼續(xù)創(chuàng)新高。上周11大城市存貨總量達到100.5萬套,同比增長幅度為101.3%,繼續(xù)創(chuàng)新高。可售庫存同比增長最快的是重慶和大連,分別高達280.7%和276.5%。
負(fù)債率持續(xù)創(chuàng)新高
在銷售持續(xù)惡化的狀況下,上市房企的資金鏈正在繃緊,資產(chǎn)負(fù)債率攀升,創(chuàng)下新高。
根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計,今年上半年末,這一行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達71.28%。與過去10年年報的數(shù)據(jù)相比,資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達到最高值。
而進入下半年以來,這一趨勢還在繼續(xù)。“截至三季度,公司總資產(chǎn)負(fù)債率達到66.9%,是公司歷史上首次超過65%的水平。”招商地產(chǎn)董秘劉寧近日在一券商會議上表示,如果市場狀況沒什么變化,未來銷售壓力巨大。
以穩(wěn)健著稱的央企招商如此,中海外亦如此。中報顯示,中海外凈借貸水平已經(jīng)由年初的22.8%上升到38.5%。有香港券商分析師向記者表示,中海外下半年銷售弱于上半年,凈借貸水平亦進一步上升。
民營房企的資金鏈更加難以維系。龍湖地產(chǎn)12月9日舉行分析員電話會議,指今年銷售目標(biāo)或落空,全年合約銷售金額最多將落后目標(biāo)10%。未雨綢繆,公司明年資產(chǎn)負(fù)債率上限將由今年的65%調(diào)升至75%。
此外,衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營性活動現(xiàn)金流量凈額的下滑速度逐步加快。截至三季度末,146家上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-191.723億元,而在去年同期則為-51.5億元,同比大幅下滑272.2%,包括萬保招金在內(nèi)的90家房企三季度經(jīng)營性活動現(xiàn)金流均為負(fù)值。
由此,海通證券分析師涂力磊稱,由于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟處于主動降速過程,購房人未來收入預(yù)期并未發(fā)生改變。相比2008年,降價更能有效刺激需求。此外,開發(fā)商對本輪調(diào)控具備近2年的準(zhǔn)備期,在銷售不暢后又較早達成降價預(yù)期。
瑞銀證券分析師勵雅敏預(yù)計,調(diào)控政策的影響將在2012年徹底顯現(xiàn),商品住宅成交量將持續(xù)低迷,可售住宅存量將迎來高峰。開發(fā)商將采取更大的降價幅度來擴大銷售。
在此基礎(chǔ)上,其判斷,2012年一線城市房價同比下降10%-15%、二線城市同比下降5%-10%、三四線城市同比下降5%。