限購成效顯著 明年可能迎來政策微調(diào)

　　近期，頻見房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的消息。國家高層表示堅(jiān)持調(diào)控不放松，住建部要求限購政策延續(xù)。但另一方面，貨幣政策開始轉(zhuǎn)向，央行3年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

　　但須清醒認(rèn)識到的是：即便未來兩年政策會松綁，也不可能再現(xiàn)2008年那么猛的救市行動。因?yàn)楫?dāng)前形勢與2008年明顯不同，經(jīng)濟(jì)只是穩(wěn)中有落，通脹雖已下拐，仍處偏高位，宏觀經(jīng)濟(jì)政策剛剛開始放松。 即便考慮到明年經(jīng)濟(jì)形勢更加不樂觀，經(jīng)濟(jì)政策和樓市政策放松的程度也將遠(yuǎn)遜于2008年。

　　不奢望“08式餡餅”，但也不必被當(dāng)前政策嚇昏頭?？陀^講，房地產(chǎn)政策已經(jīng)見底。雖然政府一再強(qiáng)調(diào)絲毫不能放松，但也沒見追加什么新政策。

　　筆者認(rèn)為，政策保持現(xiàn)有力度，市場就會繼續(xù)調(diào)整，房價也將會持續(xù)下滑。所以不可再追加緊縮政策，以免調(diào)控過頭。而隨著房價持續(xù)下跌，調(diào)控效果趨于顯著，明年適當(dāng)時候，政策應(yīng)進(jìn)行適度調(diào)整。

　　首先，房貸政策應(yīng)考慮對自住需求者適度放松。今年以來，影響住宅需求最大的政策是房貸緊縮，不僅三套限貸，二套門檻提高，連首套住房貸款亦不斷提高，再經(jīng)過五次加息后，利率水平明顯提高，導(dǎo)致很多自住需求被迫推遲購房。部分商業(yè)銀行對于首套住房，要求首付四至五成，利率較基準(zhǔn)利率上浮10%左右。首套住房與民生聯(lián)系密切，這有悖國家差異化房貸政策方針。

　　其次，限購政策應(yīng)考慮退出時間及方式。限購政策，是典型的行政干預(yù)手段，事實(shí)已證明效果確實(shí)不錯。然而，它注定只能是權(quán)宜之策，一旦效果顯現(xiàn)，就應(yīng)考慮放松或退出，免得助長負(fù)面效果。

　　再次，部分城市“一刀切”式限價過于簡單粗暴。這是一種行政干預(yù)手段，與限購令一樣屬于臨時之策，長期來看，不能僅拿某一房價數(shù)據(jù)考核，而應(yīng)以房價收入比這種更加科學(xué)的指標(biāo)加以約束。

　　最后，完善住房保障制度，保證施工進(jìn)度和建筑質(zhì)量。