二手房計稅精確到“一房一價” 過戶最低計稅上調(diào)約3倍

    一房一個評估價 核算公式不對外公布　將動態(tài)更新———

    作為北京二手房交易新最低計稅價實施后的第一個工作日，昨天，新二手房最低計稅價到底上調(diào)了多少？如何實施的？昨天，記者在朝陽區(qū)地稅六所、西城地稅三所以及部分中介門店采訪后了解到，新的二手房交易最低計稅價體系下，每套房的最低計稅價將由評估系統(tǒng)根據(jù)建成年代、房型、樓層等進行核算，實行“一房一評估價”，而不是像過去“一個片區(qū)一個價”，每套房子的最低計稅價不對外公開。而從記者現(xiàn)場調(diào)查和中介反饋的繳稅案例看，相比過去最低計稅價新二手房最低計稅價基本上調(diào)了3倍。

    雖然新的二手房最低計稅價從10日起開始實施，但由于10號和11號是周末，作為新政執(zhí)行后的第一個工作日，將是新二手房最低計稅價實操第一天。昨天10點，記者來到位于姚家園路上的朝陽區(qū)地稅六所，大廳內(nèi)前來房屋交易契稅等稅費的購房人多是10號以前趕上了“老最低計稅價末班車”的，即趕在10號前完成網(wǎng)簽的，而咨詢臺前忙著問新的最低計稅價的絕大多數(shù)是各大中介公司負(fù)責(zé)辦理過戶的人。不愿意透露自己所在公司的小王告訴記者，“我剛拿了一套甘露園的房子試了試，之前最低計稅價是5000元/平方米，而現(xiàn)在是1.7萬元平方米，上調(diào)了3倍。但這個價格對其他客戶都沒有參考意義，因為根據(jù)新的評估系統(tǒng)，一房一審核，也就是一房一個最低計稅價。”

    “原來最低計稅價是7000多元/平方米，現(xiàn)在是2.5萬元/平方米，上調(diào)了3倍多。”下午1點多，在海淀區(qū)房管局辦事大廳附近的中關(guān)村稅務(wù)所二樓，房主梁先生告訴記者，“兒子要出國，著急賣掉這套海淀區(qū)的房子湊錢。今天特意跑來看看最低計稅價到底上調(diào)了多少，關(guān)系到我的報價，太高的話意味著我報價要低點。” 我愛我家相關(guān)人士告訴記者，“方莊以前的最低計稅價是5000多元/平方米，但今天我們業(yè)務(wù)員去試了后，是1.8萬元/平方米，基本也是上調(diào)了3倍多；通州以前是2000多元/平方米，今天我們試的那套梨園的房子則被告訴要按1萬元/平方米計稅；望京原來的最低計稅價為6200元/平方米，今天我們?nèi)ピ嚵撕?，基本?.8萬元/平方米。不難看出，各區(qū)域上調(diào)的幅度基本都是3倍左右。”

    “現(xiàn)在根據(jù)我們了解的實例，以及從其他同行那兒聽到的總結(jié)，和老的最低計稅價相比，盡管一房一核算，但基本都上調(diào)了3倍左右。” 中原地產(chǎn)相關(guān)人士對此表示，“咋聽上去，貌似最低計稅價上調(diào)了很多，但實際上不是現(xiàn)在的太高，而是過去的太低。” 他的觀點得到了我愛我家、鏈家地產(chǎn)等中介的贊同。“二手房買賣雙方可能對此要有一個心里消費期。實際上，不難看出，新的最低計稅價和實際市場成交價相比，還是要低一些。”

    無論是在朝陽區(qū)還是在海淀區(qū)契稅繳納現(xiàn)場，記者看到，新的二手房最低計稅價體系下，繳納契稅的程序和過去一樣并沒有變化，即窗口會對申報的價格進行審核，如果低于評估體系核算出來的這套房的最低計稅價，窗口工作人員會告知，要么回去改網(wǎng)簽，要么就按評估出來的最低計稅價繳納稅費并開具發(fā)票。而需要提醒二手房買賣雙方的是，新的二手房最低計稅價評估體系是“一房一個價”，同區(qū)域甚至同一個樓棟別人“過關(guān)”的成交價格未必適合您家的房子。

    此外，我愛我家公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過實例計算不難看出，上調(diào)最低過戶指導(dǎo)價對房本未滿五年的房屋交易影響較大，對五年以上140平方米以下的普通住宅影響較小。在他看來，目前北京的二手房價已經(jīng)下跌了15%左右，明年限購限貸等調(diào)控政策仍將繼續(xù)堅持，保守預(yù)計今年年底到明年一季度，二手房價還將有10-15%左右的下跌空間，也就是說明年的二手房價與今年房價最高點時相比將回落25-30%左右，房價的回落將沖抵掉部分交易稅收的增加，購房者仍將有動力購買存量房。

    權(quán)威解讀1：

    二手房最低計稅價上調(diào)背景

    存量房交易雙方作為納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報成交價格，并按照國家稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅費，對于存量房交易申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)《征管法》的相關(guān)規(guī)定依法進行核定征收。本市在2006年開始應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)對存量房交易申報價格進行評估。五年來，存量房交易量穩(wěn)步攀升。但同時，在存量房交易市場中存在“陰陽合同”的現(xiàn)象，由此產(chǎn)生了稅收征管的漏洞。

    2011年，按照中央和北京市的工作要求，本市采集了最新的存量房交易數(shù)據(jù)作為測算依據(jù)，應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)對存量房交易申報價格進行評估，重新修訂了存量房交易計稅價格核定辦法。這將有利于維護房地產(chǎn)交易秩序，更好地實現(xiàn)稅負(fù)公平，營造依法納稅的良好環(huán)境。

    權(quán)威解讀2：

    存量房交易計稅價格是如何確定的

    一是選定基準(zhǔn)住房；二是按照成片、連續(xù)、同質(zhì)等原則，劃分成若干區(qū)域，通過市場調(diào)研、交易比對等方法，利用交易樣本數(shù)據(jù)，得到各區(qū)域基準(zhǔn)住房的評估值；三是選出區(qū)域中房屋品質(zhì)、價格明顯高于其他小區(qū)的項目作為特殊項目，單獨確定小區(qū)住房的評估值；四是確定基準(zhǔn)住房的修正系數(shù)。修正因素包括建成年代、房型、樓層等要素；五是將各區(qū)域及小區(qū)住房的評估值下浮一定比例，作為評估存量房交易價格的基礎(chǔ)，再結(jié)合上述修正因素，確定存量房交易價格評估值。

    例如，某區(qū)域存量房交易的批量評估的評估值是2萬元/平方米，但是考慮其建成年代較早、房型和樓層較差等因素，按評估值下浮一定比例并用修正系數(shù)修正后，該房屋的交易價格評估值可能小于2萬元/平方米。

    存量房交易價格評估值的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是由市財政局、市地稅局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委應(yīng)用房地產(chǎn)批量估價技術(shù)共同確定的，今后會根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場交易情況進行動態(tài)更新。

    權(quán)威解讀3：

    影響房屋價值的正當(dāng)理由

    在新的存量房交易計稅價格核定辦法中，已經(jīng)考慮樓層、房屋類型、建筑年代等明顯影響房屋價值的因素。除此之外，如果納稅人認(rèn)為其房產(chǎn)交易價格雖然明顯偏低但有正當(dāng)理由的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)提供相關(guān)情況，由主管稅務(wù)機關(guān)研究提出處理意見。