近幾月上海地塊流拍不斷 土地部門(mén)求開(kāi)發(fā)商拿地

    本應(yīng)在12月2日開(kāi)標(biāo)的上海黃浦江沿江7號(hào)地塊出人意料地遭遇了流標(biāo)。

    相比同區(qū)域3.5萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，這塊位于浦東世博園和陸家嘴之間的純住宅地塊，以2.3萬(wàn)元/平方米的“跳樓價(jià)”起拍，但仍無(wú)人問(wèn)津，最終導(dǎo)致流標(biāo)。而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近幾個(gè)月上海流標(biāo)地塊數(shù)已達(dá)15幅。

    “預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)，政府對(duì)房地產(chǎn)的管控都不會(huì)放松。開(kāi)發(fā)商明年的日子可能會(huì)很難過(guò)。”中歐國(guó)際商學(xué)院教授許斌向本報(bào)記者指出。在這樣的預(yù)期下，房企拿地?cái)U(kuò)張的愿意也理所當(dāng)然開(kāi)始收縮。

    開(kāi)發(fā)商不愿拿地，上海一些土地部門(mén)坐不住了。有房企向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，在8月份前后上海一些郊縣土地部門(mén)，以土地推介會(huì)的形式了解開(kāi)發(fā)商的拿地意愿，并向有投資意愿的房企推薦所在區(qū)域的土地。

    據(jù)透露，對(duì)于在推介會(huì)上有拿地意向的房企，上海市部分區(qū)縣規(guī)劃土地局工作人員會(huì)與這些開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“深談”和協(xié)商，而“深談”的主要內(nèi)容則是了解拿地價(jià)格，以及樓盤(pán)開(kāi)發(fā)后是否有稅費(fèi)方面的優(yōu)惠政策等。

    豪宅地塊首現(xiàn)流標(biāo)

    “地理位置如此優(yōu)越的稀缺土地都沒(méi)有人來(lái)拿，多少還是有些意外。”上海規(guī)土局相關(guān)人士12月7日接受本報(bào)記者采訪時(shí)直言。

    這幅掛牌起價(jià)只有2.1億元的純住宅用地，位于浦東最繁華的世博園和陸家嘴金融中心之間，為近一年來(lái)上海土地市場(chǎng)極其少見(jiàn)的臨江板塊優(yōu)質(zhì)土地，而在價(jià)格上政府更是做出了近似于“大減價(jià)”的讓步——與去年同區(qū)域地塊最高3.5萬(wàn)元/平方米的成交價(jià)相比，此次2.3萬(wàn)元/平方米的起拍價(jià)，價(jià)格已下降了三成。

    即便如此，在土地出讓期限內(nèi)還是沒(méi)有開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)競(jìng)標(biāo)，規(guī)土局不得不終止了這幅臨江黃金地段土地的出讓。這也是今年上海第一幅黃金地段的純住宅土地流標(biāo)。

    “如果放在去年，這塊純住宅用地絕對(duì)是開(kāi)發(fā)商眼中的肥肉。”滬置房產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)付琦對(duì)記者表示。

    據(jù)了解，與流標(biāo)的黃浦江沿江7號(hào)地塊相距不遠(yuǎn)的同一區(qū)域內(nèi)的另一塊純住宅地塊（E18（9-3）），2010年8月經(jīng)過(guò)一番激烈的爭(zhēng)奪后，最終，以高達(dá)48.28億元的價(jià)格成交，這也成為2010年浦東的地王。

    時(shí)隔一年，地王旁邊的“準(zhǔn)黃金”地塊，如今卻成了燙手山芋。

    中國(guó)指數(shù)研究院研究總監(jiān)陳延彬向記者指出，7號(hào)地塊開(kāi)發(fā)出來(lái)的樓盤(pán)至少需要賣(mài)到5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商才有可能獲利，但現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了劇變。“鄰近的樓盤(pán)能不能賣(mài)出去都是個(gè)問(wèn)題，在‘鄰居’的命運(yùn)仍前途未卜的前提下，開(kāi)發(fā)商們肯定會(huì)考慮，這究竟是一次機(jī)會(huì)還是一次冒險(xiǎn)。”陳延彬說(shuō)。

    土地部門(mén)“約談”推地

    浦東黃金地段土地遇冷，只是上海土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅11月上海推出的11幅經(jīng)營(yíng)性用地中，規(guī)土局撤牌的地塊就有7幅，撤牌率高達(dá)64%。而近幾個(gè)月上海因?yàn)闊o(wú)人前來(lái)申請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)而流標(biāo)的地塊數(shù)就有15幅。

    “今年很多地塊本來(lái)都要推出來(lái)的，但后來(lái)不知道什么原因就沒(méi)下文了。如果按以前招拍掛的方式，實(shí)際上這些地塊就是流標(biāo)了。”中原地產(chǎn)研發(fā)部經(jīng)理劉淵說(shuō)。

    面對(duì)這種局面，上海郊區(qū)的一些規(guī)土局沉不住氣了。

    有房企向記者透露，為了鼓勵(lì)房企拿地，在8月份前后上海的奉賢、青浦、嘉定、寶山等一些郊區(qū)規(guī)土局，先后組織了多場(chǎng)土地推介會(huì)和懇談會(huì)。

    “這些土地推介會(huì)其實(shí)從8月份奉賢的南橋鎮(zhèn)就開(kāi)始了，此后郊區(qū)幾個(gè)區(qū)都在極力推介一批土地。區(qū)規(guī)土部門(mén)想通過(guò)這種形式了解開(kāi)發(fā)商的拿地意向和顧慮，并向開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)推薦一批住宅地塊。”上海一家開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)。

    據(jù)透露，雙方約談博弈焦點(diǎn)，仍是土地價(jià)格。“我們是希望土地價(jià)格能降下來(lái)。因?yàn)檫@樣的頹勢(shì)不知要持續(xù)多久，如果土地成本上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)出來(lái)的樓盤(pán)就可能會(huì)虧本。可是在土地價(jià)格上，雙方的意見(jiàn)很難統(tǒng)一。雖然是較偏的郊區(qū)土地，但出讓方還是不太愿意把價(jià)格降下來(lái)。”上海某房企市場(chǎng)投資部人士向記者透露。而區(qū)縣的規(guī)土局則認(rèn)為，一些正在建設(shè)地鐵或建設(shè)新城的區(qū)域潛力較大，如果現(xiàn)在把土地價(jià)格降下來(lái)，樓市好轉(zhuǎn)后土地增值部分的收益就讓開(kāi)發(fā)商賺去了。