割肉求生存？高溢價(jià)“地王”面臨價(jià)值重估銷(xiāo)售困難

    拿下地王，這在昔日絕對(duì)是風(fēng)光無(wú)限的事情。然而自本輪調(diào)控以來(lái)，樓市步入寒冬，當(dāng)年打破頭、高舉債拿下的地王，而今卻成了燙手的山芋。近日，央視連續(xù)報(bào)道了北京、上海、廣州三大城市昔日“地王”的現(xiàn)狀，引發(fā)業(yè)界對(duì)地王的關(guān)注。事實(shí)上，幾乎所有近兩年高溢價(jià)成交的“地王”都面臨價(jià)值重估，開(kāi)發(fā)者只能通過(guò)降價(jià)出售或者延遲開(kāi)工來(lái)化解困局。

    據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，北京市從2009年到2010年上半年出讓的住宅地塊，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的一共有33塊，其中大部分已經(jīng)進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，但這些高溢價(jià)地塊的土地成本占售價(jià)比達(dá)到了39.2%，創(chuàng)造了歷史最高。“大部分地王項(xiàng)目的簽約情況并不理想。”中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉向南都記者表示，2009年來(lái)的地王項(xiàng)目，在目前已經(jīng)大部分都進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，這些項(xiàng)目需求的資金相比普通項(xiàng)目要多很多“這將導(dǎo)致已經(jīng)承擔(dān)重壓的企業(yè)更加難堪重負(fù)。”

    地王項(xiàng)目賣(mài)不動(dòng)

    “地王項(xiàng)目土地占售價(jià)比高達(dá)39 .2%，超過(guò)普通項(xiàng)目一倍以上，地王項(xiàng)目銷(xiāo)售困難，特別是成本高的部分地王，在目前房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)定下調(diào)的大趨勢(shì)下，成本過(guò)高，明顯影響了定價(jià)的空間。”張大偉說(shuō)。

    以北京為例，公開(kāi)資料顯示，2011年4月13日，大望京2號(hào)地投標(biāo)企業(yè)只有3家，其中最高報(bào)價(jià)30億元，僅比底價(jià)高出1 .7億元，折合樓面價(jià)7760元/平方米，與去年9月的3號(hào)地相近。但2010年3月誕生的大望京1號(hào)地王，樓面價(jià)卻高達(dá)24066元/平方米。

    地王周邊地價(jià)不斷下降使得地王項(xiàng)目難以賣(mài)出高價(jià)。2009年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的遠(yuǎn)東新地以48.3億打敗近20家房企拿下亦莊新城地塊，目前僅銷(xiāo)售了1 .5億元，不足當(dāng)時(shí)拿地金額的3.2%.而位于北京通州的潤(rùn)楓領(lǐng)尚也是當(dāng)年赫赫有名的“地王”，如今售價(jià)14723元/平米，比開(kāi)盤(pán)時(shí)17947元/平米的價(jià)格下降18%.

    不單單是北京地王項(xiàng)目不斷降價(jià)，位于上海外環(huán)的新城公館項(xiàng)目更是打出每平方米直降7000元的廣告。此前的2009年12月，該公司以9.5236億元的代價(jià)，拿下上海嘉定南翔的這塊土地，樓盤(pán)價(jià)格高達(dá)13199元/平方米，一舉刷新了南翔樓盤(pán)價(jià)的最高紀(jì)錄，但是目前，這里新房源的銷(xiāo)售價(jià)格只要19000元每平方米，而這個(gè)項(xiàng)目在剛開(kāi)盤(pán)時(shí)報(bào)出的單價(jià)為25000元。

     此前備受關(guān)注的上海“房鬧”事件項(xiàng)目亦是地王出身。位于上海嘉定區(qū)的龍湖酈城，銷(xiāo)售價(jià)格從每平方米18000元，降到14000元，進(jìn)而引發(fā)老業(yè)主打砸售樓處。公開(kāi)資料顯示，這個(gè)項(xiàng)目就是昔日這個(gè)區(qū)域溢價(jià)率最高的“地王”。2009年12月，龍湖地產(chǎn)以17.3億元的價(jià)格拍下這塊地，溢價(jià)率高達(dá)417%.

    而歷來(lái)被認(rèn)為在全國(guó)四大一線城市中相對(duì)理性的廣州樓市中，地王項(xiàng)目的現(xiàn)狀更是悲慘。據(jù)多家媒體調(diào)查顯示，自2005年廣州首次誕生地王，迄今為止共產(chǎn)生了52塊地王，其中15塊在建，7塊未動(dòng)工，至今已開(kāi)發(fā)售罄的地王只有8塊。未上市的22塊地王的總占地面積達(dá)234萬(wàn)平方米，接近廣州一年的住宅用地供應(yīng)量。

    “全國(guó)地王”被賤賣(mài)

    “目前整個(gè)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)還是存在量穩(wěn)價(jià)跌這種狀態(tài)，在這種情況下，成交的價(jià)格如果出現(xiàn)10%到15%整體的下降，政策有可能逐步放松，但是不會(huì)像2009年那樣一下子放開(kāi)整個(gè)市場(chǎng)。”廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，寄望于樓市回暖后再推地王項(xiàng)目的想法不切實(shí)際。

    盡管賣(mài)得很肉痛，但不賣(mài)則意味著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。已經(jīng)公布11月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的15家全國(guó)標(biāo)桿房企的業(yè)績(jī)非常慘淡，其中有14家均明顯下滑。甚至連一直以產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路而實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)的萬(wàn)科，也首次出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)銷(xiāo)售金額同比下滑。而另一方面，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。三季度報(bào)顯示，房企庫(kù)存市值已經(jīng)達(dá)到了上萬(wàn)億，而且在目前銀行信貸收緊的情況下，開(kāi)發(fā)商目前的資金鏈非常危險(xiǎn)。

    在認(rèn)清樓市步入寒冬將是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程后，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始做出抉擇。11月2日，上海證大發(fā)布公告稱，以95 .7億元人民幣出售擁有“上海外灘地王”（外灘8-1金融地塊）的上海證大外灘國(guó)際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司的股權(quán)。資料顯示，2010年2月1日，上海證大置業(yè)擊敗眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以總價(jià)92 .2億元取得這塊5 .7公頃土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，樓面地價(jià)達(dá)到每平米3.4萬(wàn)元，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)全國(guó)總價(jià)地王。上海證大表示之所以出售該地塊股權(quán)的原因是：“發(fā)展地塊所需大量資金，將為集團(tuán)帶來(lái)財(cái)政負(fù)擔(dān)。”

    根據(jù)上海證大2011年上半年報(bào)顯示，截至6月30日，證大營(yíng)業(yè)額13 .2億元，較去年同期下降53%，主要是因?yàn)榻桓兜奈飿I(yè)比去年同期顯著減少及財(cái)務(wù)費(fèi)用增加；證大流動(dòng)負(fù)債總額為157 .27億港元，相比去年底增加負(fù)債28 .54億元。與此同時(shí)，證大面臨著短期債務(wù)的到期風(fēng)險(xiǎn)，證大五道口曾與新華信托2010年10月簽訂協(xié)議，為海之門(mén)融資9.58億元，將于明年3月到期。此外，一筆2007年6月發(fā)行的1.3億美元優(yōu)先貸款票據(jù)將于明年6月到期。顯然，對(duì)于銷(xiāo)售不暢和資金承壓的開(kāi)發(fā)商而言，即便是再好的地塊，也已無(wú)心留戀，生存下去成為房企度過(guò)寒冬中的第一要?jiǎng)?wù)。

    割肉還是冬眠？

    “地王只能走高端路線，地價(jià)占到整個(gè)開(kāi)發(fā)成本的30%-50%，有的還要更高。現(xiàn)在廣州還有天價(jià)樓，基本上沒(méi)有一套賣(mài)出去，也在白云新城附近，但是因?yàn)榍皝?lái)購(gòu)買(mǎi)者都是少數(shù)群體，比如說(shuō)每一棟別墅都要幾千萬(wàn)，只能是針對(duì)少數(shù)群體，所以它也不著急，賣(mài)一套算一套。”廣州社科院研究員彭澎向南都記者表示：“對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，最好的策略依然是慢慢來(lái)。在資金鏈尚可的情況下，他能夠堅(jiān)守個(gè)2-3年的話，他不會(huì)急。即便是未來(lái)兩年中，資金鏈出現(xiàn)緊張，開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)其他普通項(xiàng)目上降價(jià)實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售的方式來(lái)補(bǔ)充資金，但前提是這個(gè)開(kāi)發(fā)商有實(shí)力，否則就可能會(huì)有破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。”

    不管是割肉還是冬眠，國(guó)內(nèi)大大小小的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)放緩了拿地的步伐，或者遲延開(kāi)工的進(jìn)度。而在這種情況下，首當(dāng)其沖的就是土地市場(chǎng)的蕭條。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年前11月，全國(guó)130個(gè)城市的土地出讓金總額達(dá)到了1 .7萬(wàn)億，同比今年前11月，全國(guó)130個(gè)主要熱點(diǎn)城市的土地出讓金減少了5200億，減少占比達(dá)到了30%.

    值得關(guān)注的是，土地市場(chǎng)的蕭條中亦不乏橫空出世的“地王”。港資房企近日頻頻“跑馬圈地”，抄底國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)：9月28日，原昆明市政府兩宗商業(yè)地塊出讓，經(jīng)過(guò)83輪的激烈角逐，恒隆地產(chǎn)以34.97億元奪下，并制造了今年昆明的總價(jià)地王。10月24日，珠海市唐家灣情侶北路（南段）兩宗商住地塊被仁恒置地聯(lián)合其他兩家企業(yè)砸下近30億元收至麾下，創(chuàng)下珠海主城區(qū)今年掛牌轉(zhuǎn)讓的單價(jià)地王。而香港瑞安集團(tuán)則以31 .98億元的底價(jià)將南京今年以來(lái)最大體量的G 51麒麟科技園商住地塊攬入懷中，成功躋身南京“地王”。