樓市“限購”一年間

　　“限購令”執(zhí)行近一年，全國有11個城市出臺的限購政策將到期，其中明確表態(tài)延續(xù)“限購令”的只有?？谑?。一些年初未設(shè)定“限購”期限的城市出現(xiàn)變通跡象。

　　2012年樓市“限購令”何去何從？圍繞“限購令”能否延續(xù)、該不該退出、退出的條件等熱點問題，記者追蹤采訪。

　　限購政策頻現(xiàn)“裂縫”

　　一些城市態(tài)度“曖昧”

　　2011年1月26日，針對房價過高、上漲過快的城市，國務(wù)院常務(wù)會議提出實行樓市“限購令”。全國共有46個城市出臺以“限購”為核心的樓市調(diào)控政策。

　　但記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，限購政策實施一周年，一些地方政府出現(xiàn)了外緊內(nèi)松、明緊暗松、始緊后松等現(xiàn)象，頻頻向市場閃現(xiàn)出政策縫隙。綜合來看，主要有四種類型：

　　靜觀其變型。盡管國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)近期多次表態(tài)，現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松。但一些城市主管部門負責人表示，截至10月底，除北京外，全國一二線城市土地成交金額同比降幅超過20%。地方“土地財政”收入銳減，明年如何延續(xù)“限購令”，應(yīng)該進一步觀察。為此，大多數(shù)限購城市至今未表態(tài)是否延續(xù)。

　　明修棧道型。今年10月11日，廣東佛山市住建局發(fā)文替“限購令”松綁，提出除了“對符合市、區(qū)人才引進政策的非本市戶籍人員”可以免除限制外，本市戶籍家庭在現(xiàn)有住房套數(shù)基礎(chǔ)上，允許增購一套每平方米7500元以下的住房。由此，佛山市成為首個宣布放松限購政策的城市。迫于各方壓力，佛山市住建局已宣布暫緩執(zhí)行松綁政策。

　　暗度陳倉型。11月初，成都市將購房者資格交由開發(fā)商審核，并可先辦理備案，等到辦理房產(chǎn)證時再由房管部門審核。業(yè)內(nèi)人士指出，成都市的做法是利用合同備案與辦理房產(chǎn)證之間長達兩年的時間差，來為“限購令”松綁。該政策試行一周后，成都市也被迫暫停。

　　投桃報李型。11月底，北京市出臺享受優(yōu)惠政策商品住房的新標準，購售雙方稅負最高可減免12萬余元。此前，南京、常州放松公積金住房貸款，馬鞍山市對首套房免契稅。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉評價說，表面看上述城市沒取消“限購令”，但其目的仍然是為樓市“松綁”。

　　房價初現(xiàn)“穩(wěn)中有降”

　　“限購令”仍應(yīng)延續(xù)

　　無論“限購”政策有多大爭議，但縱觀近6年的樓市調(diào)控，“限購令”是一劑立竿見影的猛藥，讓房價真正走出“越調(diào)越漲”的怪圈。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院調(diào)查顯示，在限購范圍不斷擴大和信貸緊縮的雙重壓力下，一線城市房價出現(xiàn)了兩個“20%現(xiàn)象”：一是萬科、綠地等大型房企部分項目降幅超過20%；二是北京、深圳等熱點城市郊區(qū)商品住宅價格降幅超過20%。

　　二、三線城市房價也出現(xiàn)松動。中國指數(shù)研究院12月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份百城住宅均價環(huán)比連續(xù)第三個月下降，且降幅有所擴大。因量價低迷，成都市舉行的秋季房交會，甚至都沒有公布成交數(shù)據(jù)。

　　SOHO中國董事長潘石屹說：“開發(fā)商聚在一起，大家開玩笑似地說，限購真是把企業(yè)弄得‘生不如死’。”

　　“限購令”在有效抑制樓市狂躁的同時，也勒緊了地方的“錢袋子”。有關(guān)統(tǒng)計顯示，今年前10個月，主要城市土地流拍575宗，較去年全年增加110%；成交地塊中也有60%是底價成交。

　　一些業(yè)內(nèi)人士還擔憂“限購令”的副作用。中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，因為“限購令”效果明顯，應(yīng)防止政府部門形成長期的“限購依賴癥”，從而忽視房地產(chǎn)改革的制度性建設(shè)。

　　但有關(guān)專家認為，“限購令”取得的成果仍是“初步的和短暫的”：不少城市房價仍然平穩(wěn)，一些城市房價只是“穩(wěn)中有降”。即使降幅略大的城市也只是對前期瘋漲的“修復(fù)”，仍處在“高價區(qū)間”。

　　值得注意的是，普通消費者更支持延續(xù)“限購令”。在北京、上海和重慶，接受采訪的10多位市民都認為，如果2012年取消“限購令”，房價將出現(xiàn)“嚴重的報復(fù)性上漲”，樓市調(diào)控成果“將毀于一旦”。

　　“限購”退出待時日

　　配套改革需“到位”

　　“限購政策要退出，需要具備一系列條件。”北京市維拓建筑設(shè)計集團副總建筑師張根說，但目前保障房建設(shè)還任重而道遠，房產(chǎn)稅還在試點階段，現(xiàn)在還不是為“限購令”松綁的時候。

　　事實上，一年來中央調(diào)控樓市決心堅定，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)要求“各級政府切實擔責，鞏固樓市調(diào)控成果”。剛剛召開的中共中央政治局會議明確提出，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。

　　“限購令”究竟何時退出？對此，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長嚴榮分析說，今年初“國八條”指出：“在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。”這個“一定時期”較為模糊，留下了彈性運作的空間，這種空間是一個供各種力量博弈的舞臺。

　　中國人民大學(xué)近期發(fā)布研究報告指出，在房價回落的沖擊鏈中，承受力最差的是地方政府。“2012年地方財政難以忍受房地產(chǎn)價格超過25%的下滑。”

　　全國人大常委會委員吳曉靈認為，長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖，應(yīng)該更多地運用稅收手段調(diào)節(jié)。

　　財政部財政科學(xué)研究所所長賈康近日表示，未來房產(chǎn)稅進一步推開的大方向已經(jīng)明確，但目前還未到全面推開的地步。他透露，今年年底將會對重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點情況進行總結(jié)，屆時會出臺下一步擴大試點的方案。

　　國務(wù)院也明確要求，要利用目前房地產(chǎn)市場相持的這段時間，抓緊研究和制定促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的治本之策。

　　有關(guān)專家認為，這個“治本之策”主要包括三個方面，除了以房產(chǎn)稅改革為主的稅收調(diào)節(jié)機制外，另一個就是保障性住房比重的加速提升，第三個就是信貸調(diào)控制度的完善。“無論從哪個方面看，限購政策的退出都需要假以時日。”