明年房地產(chǎn)夾縫中求生機(jī) 開發(fā)商或賣企業(yè)過冬

調(diào)控雖持續(xù)但地方出另類刺激措施 專家稱未來二十年仍是黃金般朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)

　　外有歐債危機(jī)，內(nèi)有房產(chǎn)地方債務(wù)困局，即將召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的定調(diào)，再次成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。業(yè)界預(yù)測(cè)，保增長(zhǎng)仍將是明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)。而備受爭(zhēng)議的房地產(chǎn)，一方面承擔(dān)著保增長(zhǎng)的重任，享受著貨幣政策放松滲透過來的些許甘霖；另一方面，仍將面臨嚴(yán)厲的調(diào)控政策，夾縫之間，將如何走向？ 　　　

　　一問：今年房地產(chǎn)情況怎樣？ 

　　宏觀調(diào)控效果初顯 樓市拐點(diǎn)10月已現(xiàn)

　　前天，記者走訪了廣州赤崗、天河一帶樓盤。由于不是周末，更由于今年持續(xù)的調(diào)控，幾個(gè)售樓處均是門可羅雀，在限購(gòu)、限貸的政策壓制下，無論是一手還是二手，房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷清可見一斑。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建住房?jī)r(jià)格平均環(huán)比下降0.15%，拐點(diǎn)正式確立。土地市場(chǎng)上，流拍不斷，中國(guó)指數(shù)研究院昨天報(bào)告稱，今年1~11月，全國(guó)130座城市的土地出讓金收入合計(jì)為1.18萬億元，同比減少5200億元，降幅達(dá)30.5%。萬科、恒大、中海、富力等各大房企，不約而同地選擇過冬策略：快賣房、緩建房、少拿地，也由此揭開了降價(jià)自救的大幕。

　　央行上周五報(bào)告稱，經(jīng)濟(jì)、金融數(shù)據(jù)的變化顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪。

　　二問：明年調(diào)控是否會(huì)放松？

　　調(diào)控仍將持續(xù) 部分地方出臺(tái)刺激措施

　　效果初顯，房地產(chǎn)調(diào)控是否延續(xù)一直牽動(dòng)著業(yè)界的敏感神經(jīng)。

　　實(shí)際上，不少地方政府已經(jīng)開始在自己權(quán)屬范圍內(nèi)積極促進(jìn)樓市消費(fèi)。比如武漢開始放寬享受契稅優(yōu)惠的普通住房標(biāo)準(zhǔn)；北京放寬普通住宅認(rèn)定的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)出臺(tái)員工首次購(gòu)房享受20萬補(bǔ)貼政策……特別是到今年年底，48個(gè)限購(gòu)城市中，有12個(gè)城市的限購(gòu)令面臨到期，限購(gòu)令是否持續(xù)，引起各方關(guān)注。

　　11月27日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在廊坊考察保障房建設(shè)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時(shí)期，要堅(jiān)持實(shí)施遏制房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。

　　有媒體透露，住建部已經(jīng)知會(huì)地方政府，要求限購(gòu)到期后仍舊延續(xù)。前天，?？谧〗ú块T明確表示，?？谙拶?gòu)令沒有期限，將根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)要求嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。而北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志此前曾披露，限購(gòu)政策將納入北京市基本住房制度。

　　三問：貨幣政策放松的影響？

　　釋放的流動(dòng)性總有一些“水”會(huì)滲透過來　

　　11月30日，央行宣布存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，這是時(shí)隔3年以來的首次，從而將釋放流動(dòng)性4000億。面對(duì)一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，業(yè)內(nèi)判斷，明年優(yōu)先保增長(zhǎng)。貨幣政策有所松動(dòng)，房地產(chǎn)能否從中受益？“房地產(chǎn)基調(diào)不會(huì)大變。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示。

　　“但是，既然松了一點(diǎn)，總會(huì)有些水滲過來。”廣東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲向記者表示。這些錢或多或少，或直接或間接，總歸會(huì)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，不管是開發(fā)貸款，還是個(gè)人房貸，估計(jì)都會(huì)沾一點(diǎn)“甘霖”。

　　最關(guān)鍵的是，存準(zhǔn)率下調(diào)有了第一次之后，就會(huì)有第二次、第三次，“明年還會(huì)有降息，而一旦進(jìn)入降息周期，則對(duì)樓市的影響會(huì)更大，尤其是降息周期過半后，市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性反轉(zhuǎn)。”楊紅旭表示，“當(dāng)然，這都是后話，明年下半年或后年的事了。”

　　四問：明年房地產(chǎn)走向怎樣？

　　上半年形勢(shì)嚴(yán)峻 不排除賣企業(yè)賣項(xiàng)目

　　房地產(chǎn)的走向，最重要的還是看房地產(chǎn)政策放松的程度。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓稱，2012年中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)關(guān)鍵取決于中央政府和地方政府及貨幣政策等。不過，從保增長(zhǎng)和土地財(cái)政及增加市場(chǎng)就業(yè)率等城市化率的角度看，未來二十年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是黃金般的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

　　影響明年房地產(chǎn)走向的還有房地產(chǎn)稅。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康透露，今年年底將會(huì)對(duì)重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況進(jìn)行總結(jié)，屆時(shí)會(huì)出臺(tái)下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案，但是具體城市目前還沒有確定。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年年底商品房成交量仍將處在下行通道，明年上半年，形勢(shì)將更加嚴(yán)峻。“如果調(diào)控繼續(xù)，市場(chǎng)銷售形勢(shì)不好轉(zhuǎn)，開發(fā)商的資金壓力將與日俱增。不排除明年有一批房地產(chǎn)商通過賣企業(yè)、賣項(xiàng)目來過關(guān)。”廣東省房協(xié)理事趙卓文表示。撰文 記者 蔣悅飛

　　相關(guān)報(bào)道

　　社科院李揚(yáng)：

　　五到十年內(nèi)全球經(jīng)濟(jì)低迷

　　為明年經(jīng)濟(jì)工作政策定調(diào)的中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都遲遲未開，中國(guó)社科院昨天召開“2012年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》發(fā)布暨中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)報(bào)告會(huì)”，表明其對(duì)明年經(jīng)濟(jì)工作形勢(shì)及政策的展望。

　　每年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開前，中央政治局都會(huì)召開會(huì)議，分析研究次年經(jīng)濟(jì)工作。由于其主題、決策與隨之召開的經(jīng)濟(jì)會(huì)議基調(diào)一致，因此這一會(huì)議也被業(yè)內(nèi)人士稱為“定調(diào)會(huì)”。“定調(diào)會(huì)”的召開時(shí)間并無準(zhǔn)確日期。

　　按照慣例，11月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果將于12月中旬公布，因此有分析認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將在這一結(jié)果公布之后召開。而“定調(diào)會(huì)”，也將于此前不久舉行。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)李揚(yáng)昨天表示：“今年下半年，以及明年的情況會(huì)相當(dāng)復(fù)雜，再加上明年幾個(gè)主要經(jīng)濟(jì)都在換屆。政治周期的影響可能比經(jīng)濟(jì)周期還要強(qiáng)，這些因素疊加在一起，明年是相當(dāng)復(fù)雜的一個(gè)情況。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)期還是看好的，至少是好于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，我們對(duì)此還是保持著充分的信心，但是應(yīng)對(duì)的局面，尤其是政策的側(cè)重點(diǎn)，優(yōu)先次序肯定是會(huì)調(diào)整的。”

　　李揚(yáng)稱：從明年開始，也許5~10年內(nèi)全球經(jīng)濟(jì)是低迷的。“保增長(zhǎng)”恐怕成為全球共同的課題。