資金緊張政策持久開發(fā)商夾縫求生

　　外有歐債危機，內有房產地方債務困局，即將召開的中央經(jīng)濟工作會議對明年宏觀經(jīng)濟政策的定調，再次成為市場關注焦點。 業(yè)界預測，保增長仍將是明年宏觀經(jīng)濟政策的基調。而備受爭議的房地產，一方面承擔著保增長的重任，享受著貨幣政策放松滲透過來的些許甘霖；另一方面，仍將面臨嚴厲的調控政策，夾縫之間，將如何走向？

　　一問：今年房地產情況怎樣？

　　宏觀調控效果初顯 樓市拐點10月已現(xiàn)

　　前天，記者走訪了廣州赤崗、天河一帶樓盤。 由于不是周末，更由于今年持續(xù)的調控，幾個售樓處均是門可羅雀，在限購、限貸的政策壓制下，無論是一手還是二手，房地產市場的冷清可見一斑。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年10月，全國70個大中城市的新建住房價格平均環(huán)比下降0.15%，拐點正式確立。土地市場上，流拍不斷，中國 指數(shù)研究院昨天報告稱，今年1~11月，全國130座城市的土地出讓金收入合計為1.18萬億元，同比減少5200億元，降幅達30.5%。萬科、恒大、中海、富力等各大房企，不約而同地選擇過冬策略：快賣房、緩建房、少拿地，也由此揭開了降價自救的大幕。

　　央行上周五報告稱，經(jīng)濟、金融數(shù)據(jù)的變化顯示，房地產開發(fā)投資增速高位回落，房地產開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產貸款增速回落，房價拐點初現(xiàn)端倪。

　　二問：明年調控是否會放松？

　　調控仍將持續(xù) 部分地方出臺刺激措施

　　效果初顯，房地產調控是否延續(xù)一直牽動著業(yè)界的敏感神經(jīng)。

　　實際上，不少地方政府已經(jīng)開始在自己權屬范圍內積極促進樓市消費。比如武漢開始放寬享受契稅優(yōu)惠的普通住房標準；北京放寬普通住宅認定的房價標準，杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)出臺員工首次購房享受20萬補貼政策……特別是到今年年底，48個限購城市中，有12個城市的限購令面臨到期，限購令是否持續(xù)，引起各方關注。

　　11月27日，國務院副總理李克強在廊坊考察保障房建設工作時強調，當前房地產市場調控已取得一定成效，但仍處于關鍵時期，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進一步鞏固調控成果。

　　有媒體透露，住建部已經(jīng)知會地方政府，要求限購到期后仍舊延續(xù)。前天，?？谧〗ú块T明確表示，?？谙拶徚顩]有期限，將根據(jù)國務院有關要求嚴格調控房地產市場。而北京房地產業(yè)協(xié)會秘書長陳志此前曾披露，限購政策將納入北京市基本住房制度。

　　三問：貨幣政策放松的影響？

　　釋放的流動性總有一些“水”會滲透過來

　　11月30日，央行宣布存款準備金率下調，這是時隔3年以來的首次，從而將釋放流動性4000億。面對一年一度的中央經(jīng)濟工作會議，業(yè)內判斷，明年優(yōu)先保增長。貨幣政策有所松動，房地產能否從中受益？“房地產基調不會大變。”上海易 居房地產研究院綜合部部長楊紅旭表示。

　　“但是，既然松了一點，總會有些水滲過來。”廣東省房協(xié)會長蔡穗聲向記者表示。這些錢或多或少，或直接或間接，總歸會流入房地產領域，不管是開發(fā)貸款，還是個人房貸，估計都會沾一點“甘霖”。

　　最關鍵的是，存準率下調有了第一次之后，就會有第二次、第三次，“明年還會有降息，而一旦進入降息周期，則對樓市的影響會更大，尤其是降息周期過半后，市場將會出現(xiàn)實質性反轉。”楊紅旭表示，“當然，這都是后話，明年下半年或后年的事了。”

　　四問：明年房地產走向怎樣？

　　上半年形勢嚴峻 不排除賣企業(yè)賣項目

　　房地產的走向，最重要的還是看房地產政策放松的程度。

　　中國房地產經(jīng)濟研究院院長謝逸楓稱，2012年中國房地產走勢關鍵取決于中央政府和地方政府及貨幣政策等。不過，從保增長和土地財政及增加市場就業(yè)率等城市化率的角度看，未來二十年內，中國房地產市場依然是黃金般的朝陽產業(yè)。

　　影響明年房地產走向的還有房地產稅。財政部財政科學研究所所長賈康透露，今年年底將會對重慶、上海兩地的房產稅試點情況進行總結，屆時會出臺下一步擴大試點的方案，但是具體城市目前還沒有確定。

　　業(yè)內普遍認為，預計今年年底商品房成交量仍將處在下行通道，明年上半年，形勢將更加嚴峻。“如果調控繼續(xù)，市場銷售形勢不好轉，開發(fā)商的資金壓力將與日俱增。不排除明年有一批房地產商通過賣企業(yè)、賣項目來過關。”廣東省房協(xié)理事趙卓文表示。