今年全國土地財政減少上萬億 地方政府著急

    今年執(zhí)行限購的46個城市中，有45個限購政策即將在本月底到期。這是一場靜悄悄的博弈：中央政府需對全局負(fù)責(zé)，強(qiáng)調(diào)對限購令的堅持；地方政府依賴土地財政，總有放松限購的沖動。住建部日前關(guān)于限購令若無特殊情況當(dāng)延期的表態(tài)，應(yīng)當(dāng)會在本月晚些時候獲得各地的正面回應(yīng)。

    12月6日，《第一財經(jīng)日報》從中原地產(chǎn)獲得的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前11個月，全國130個主要城市土地市場總土地出讓金為1.18萬億，與去年同期相比減少了5200億，減少了30%。如果計算全國所有城市，則今年土地財政將可能減少上萬億。

    以珠海為例，去年前10個月，珠海市本級土地使用權(quán)出讓金收入為203.9億元，而今年要達(dá)到100億元都不是易事。

    根據(jù)今年6月國家審計署公布的報告，截至２０１０年底，除５４個縣級政府沒有政府性債務(wù)外，全國省、市、縣三級地方政府性債務(wù)余額共計１０７１７４．９１億元。至２０１０年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為２５４７３．５１億元，涉及１２個省級、３０７個市級和１１３１個縣級政府。

    地方債務(wù)研究專家、廣東當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究中心主任楊正滸對本報分析，目前的負(fù)債是建立在財政收入增速遠(yuǎn)高于GDP和居民收入速度的基礎(chǔ)上的，建立在宏觀稅負(fù)水平比較高的基礎(chǔ)上的，亦即財政收入增長的潛力已經(jīng)快被耗盡。

    他指出，在目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控、土地市場頻頻流拍的“寒冬”下，土地出讓收入銳減，部分地方的土地出讓金同比減少了50%以上，而今明兩年，又剛好是償債高峰期，“到時候他們拿什么去償還債務(wù)呢？”

    而明年土地市場的嚴(yán)峻形勢可能進(jìn)一步加劇。“今年頭幾個月土地市場的情況還是相對不錯的，如果明年繼續(xù)維持這么嚴(yán)厲的調(diào)控，明年的土地財政收入將肯定比今年少很多。”中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉告訴本報，土地收益減少，考驗地方政府執(zhí)行調(diào)控的能力。

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，執(zhí)行限購的46個城市中，政策有截止時間的城市為福州、廈門、濟(jì)南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州。這些城市中，除南寧截止時間為明年2月底外，其他截止時間都為今年12月31日。

    據(jù)此前媒體報道，住建部已知會地方政府，對于“限購令”即將到期的城市，如果沒有極其特殊情況，須出臺政策對限購令有效期進(jìn)行延續(xù)。而盡管目前這些城市還沒有表態(tài)，但延續(xù)限購應(yīng)該不會有太多問題。“一般在12月中下旬會表態(tài)。”張大偉估計。

    “無論是學(xué)術(shù)界還是政府部門、業(yè)界，都認(rèn)為目前限購令解除的條件、時機(jī)還不具備，所以2012年調(diào)控的基本方向是不可能改變的。”廈門市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李友華教授指出，目前調(diào)控正朝著預(yù)期的方向在發(fā)展，取得了一定的效果，但調(diào)控的目標(biāo)還沒有最終實現(xiàn)，與管理層的出發(fā)點(diǎn)還有一定的差距。

    在不少專家看來，從目前的形勢來看，對樓市松綁只會引來炒房資金的流入，樓市有可能出現(xiàn)報復(fù)性反彈，如此一來，兩年多的調(diào)控將可能前功盡棄。“限購一旦松動，對整個市場的影響會很大，這也是管理層所不愿意看到的。”李友華說。

    而實際上，因樓市低迷導(dǎo)致土地財政和房地產(chǎn)稅收銳減，今年下半年以來，已有部分城市在試探放寬限購，如佛山、成都。雖然最后都被叫停，但地方政府放松的傾向仍值得警惕。目前的調(diào)控政策仍然處在中央政府嚴(yán)厲執(zhí)行，地方政府期待放寬的博弈過程中。

    例如，雖然今年7月，中央要求部分房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，但其后只有浙江的臺州、衢州和廣東的珠海出臺了限購舉措，而且措施亦十分溫和。

    中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，在目前國外經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化導(dǎo)致出口上漲乏力的情況下，2012年樓市調(diào)控政策很難繼續(xù)維持2011年的力度。對于部分城市來說，目前的樓市調(diào)控已經(jīng)基本見效，在一定程度上恢復(fù)放寬中小套型的購房需求可能會是拉動經(jīng)濟(jì)和不放松調(diào)控下的兩全之舉。

    “最起碼明年上半年會延續(xù)較嚴(yán)厲的調(diào)控。但局部有一定的放松的可能性也很大。”張大偉說，地方延續(xù)限購沒有問題，但延續(xù)之后也有可能出現(xiàn)一些修改。例如部分二三線城市可能會做一些微調(diào)。在不改變初衷的情況下，這種微調(diào)對全局影響不大。

    李友華認(rèn)為，限購政策作為一種臨時性舉措，雖然看起來很簡單，但其效果是最有效的。他預(yù)計，明年將可能有更多的一二線城市征收房地產(chǎn)稅，待到房地產(chǎn)稅全面鋪開并且發(fā)揮作用之時，也是限購令退出市場之時。