博弈戰(zhàn)再次升級 房地產(chǎn)投資額攀新高 房企仍賭調(diào)控松動

　　"尤其是政策中的限購一環(huán)，由于不被限購擁有'房票'的市場有效需求有限，并正在逐漸被市場消化，被降價樓盤搶走，而新增的'房票'群體相比之下增長緩慢，如果限購持續(xù)，后市的供需將進一步拉大差距。"SOHO中國董事長潘石屹12月6日向本報記者表示，這意味著限購的威力會隨著執(zhí)行周期拉長而加速提升。
　　官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，盡管今年樓市低迷，但今年幾乎從地方到全國總量，房地產(chǎn)開發(fā)投資額均再度創(chuàng)下近十年的新高。此外，以外資地產(chǎn)商為代表的房企正悄然掀起一波對中國房地產(chǎn)的抄底投資高潮。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅今年下半年至今，幾家典型外資房企在國內(nèi)主要的投資總額已遠超200億元。
　　這道看似無解的題，唯一的解釋，正如潘石屹所言"一旦整體經(jīng)濟出現(xiàn)問題，扶持房地產(chǎn)依然是首選，包括降存準率、降貸款利息等"。而逆市而上的房地產(chǎn)開發(fā)投資新高背后，閃現(xiàn)著一種豪賭的樂觀心態(tài)。
　　限購持續(xù)：后市供求失衡待解
　　"雖然房地產(chǎn)市場低迷，但今年前十月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速依然超過30%，絕對投資總額可能創(chuàng)下近十年的新高。"易居研究院企業(yè)研究中心首席研究員、總經(jīng)理周建成指出。國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%。其中，住宅投資35832億元，增長34.3%。
　　正如整體樓市成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)的微跌和極少部分樓盤大幅降價銷售形成反差，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額創(chuàng)下十年新高和一些開發(fā)企業(yè)聲稱要延緩開工速度、縮減開工規(guī)模，同樣反差明顯。這樣的持續(xù)增長在調(diào)控最嚴厲的幾大一線城市同樣明顯。
　　上海市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1-10月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1747億元，比去年同期增長9.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為46.6%，同比上升7.1個百分點。
　　北京1-10月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2584.7億元，比上年同期增長12.8%。其中，住宅完成投資1537.6億元，增長52.9%。廣州、深圳的情況類似。其中，1-10月廣州全市房地產(chǎn)開發(fā)投資977.18億元，同比增長39.7%。
　　不容否認的是，統(tǒng)計顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)3個月下滑。同時，30%以上的投資增速中，地方大規(guī)模保障房開工建設的貢獻也不容忽視。根據(jù)住建部副部長齊驥此前披露，今年我國保障房投資總額將高達1.3萬億元左右。
　　但不少業(yè)內(nèi)人士直言，即使考慮上述因素，目前的投資增速依然可謂巨大。由于銷售迅速下滑，已累積龐大的房源存量。在調(diào)控持續(xù)的情況下，后市的供求關系壓力已很明顯，供大于求以及存量的持續(xù)攀升難以避免。
　　豪賭背后：房企"騎虎難下"
　　上海本地的一家中型房地產(chǎn)企業(yè)有關負責人向本報記者坦言，從理性的角度，調(diào)控持續(xù)，市場低迷，開發(fā)商的首要策略就是放緩投資腳步壓縮規(guī)模，同時加速銷售回籠現(xiàn)金。但同時，相當一部分企業(yè)又必須保持足夠的業(yè)績增速，尤其不能錯過市場低谷后的回升行情，這就需要繼續(xù)保持新土儲、新項目足夠體量的投入。
　　對企業(yè)而言，這是一種博弈，更是一種煎熬。椐記者了解，在保證資金鏈安全的前提下，不少企業(yè)選擇"不錯過明天"。
　　同時，這樣的策略選擇，還受到更多外界因素刺激而表現(xiàn)更為明顯，包括外資地產(chǎn)商的抄底舉動。
　　近日，凱德中國宣布將投資211億元建設重慶朝天門綜合體項目，其中購地款為65億元。此前8月，凱德商用以7.89億美元，收購了上海閔行龍之夢與虹口龍之夢兩個項目的剩余50%股權。
　　中房信分析師高崗指出，當前市場低迷下，躍躍欲試的不僅是凱德一家，嘉里集團、香港置地等企業(yè)在近期也有大的投資手筆。除上述兩單外，下半年至今外資地產(chǎn)機構對中國的主要投資活動至少還包括：嘉里集團在重慶投資10億美元、香港置地在北京29.1億元購地、嘉德置地11.14億元競得杭州宅地、吉寶置業(yè)近20億元競得無錫宅地等。
　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，具體操盤策略而言，一個企業(yè)應該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品、高端產(chǎn)品、"地王"頂級豪宅產(chǎn)品的之間的關系，在推盤時序及策略上應優(yōu)先考慮較為容易回籠資金的高速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品，以"現(xiàn)金為王"，其他產(chǎn)品可以作為中長期"防守類"產(chǎn)品。這些"防守類"產(chǎn)品需要博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時效性，如果把控得好，這些產(chǎn)品反而可以為企業(yè)贏得一些溢價的收益，也為企業(yè)發(fā)展帶來峰回路轉(zhuǎn)的效應。
　　換言之，無論采取什么樣的市場策略，在限購2012年延期的市場背景下，開發(fā)商還得搶"房票"度日。
　　或許，在調(diào)控持續(xù)的市況下，巨大存量加上依然快速增長的新開發(fā)量，后市的供求難題似乎是無解的，而房企繼續(xù)追加投資，現(xiàn)在看來更像一種自殺行為。其中的理由是：調(diào)控終會有松動的一天，市場終會迎來回暖。有開發(fā)商樂觀預計，這個時間點就在2012年的下半年。這是一場豪賭，很多房企騎虎難下，不得不追加籌碼。