土地成交低迷拉垮地方財(cái)政 各地或明或暗“松綁”政策

    與去年相比，今年大連市政府手中的“土地賬單”差得太多。

    來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告披露，截至11月28日，大連市今年的土地出讓金收入為499億元，比去年同期縮水50%。對(duì)去年曾創(chuàng)下千億土地財(cái)政的大連市來(lái)說(shuō)，今年的財(cái)政收入無(wú)疑將大受影響。

   在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，大連并不是唯一遭受損失的地方政府。上述報(bào)告顯示，截至11月28日，全國(guó)25個(gè)大中城市的土地出讓金同比減少1172億元，降幅達(dá)到11%。

    土地成交低迷無(wú)疑是導(dǎo)致土地財(cái)政縮水的重要原因。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)今年的土地市場(chǎng)進(jìn)行梳理后發(fā)現(xiàn)，“地王”已是鳳毛麟角，土地以底價(jià)成交的現(xiàn)象不斷，流拍、流標(biāo)更是頻繁發(fā)生。有業(yè)內(nèi)人士表示，在地方利益受損的情況下，應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)督，警惕地方政府在執(zhí)行政策中出現(xiàn)反彈，從而影響樓市調(diào)控效果。

    總價(jià)65億“地王”系底價(jià)成交

    來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至11月28日，其監(jiān)測(cè)的25個(gè)大中城市土地出讓金全面下滑，25城的土地出讓金合計(jì)9501億元，比去年同期減少1172億元。

    大連成為降幅最大的熱點(diǎn)城市。2010年全年，大連市的土地出讓收入達(dá)到1157.75億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果最后一個(gè)月市場(chǎng)沒(méi)有明顯改觀，今年大連的土地出讓收入很可能不足去年的一半。

    除大連外，無(wú)錫、南京、武漢的土地出讓收入分別下降34%、29%、21%，位居降幅榜第二到第四位。此外，盡管上海在前11個(gè)月的土地出讓價(jià)款達(dá)到1191億元，成為唯一突破千億的城市，但與去年同期相比，仍下降13%。北京的降幅則在14%。

    “地價(jià)下行是導(dǎo)致土地出讓金下降的主要因素。”上述報(bào)告的作者告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年的土地市場(chǎng)整體低迷，不僅成交量縮水，成交價(jià)格也在下降，幾乎沒(méi)有值得一提的“地王”出現(xiàn)。11月28日，重慶市核心區(qū)的一宗商業(yè)地塊以超過(guò)65億元的價(jià)格出讓，成為今年全國(guó)總價(jià)“地王”，但考慮到該地塊是以底價(jià)成交，“地王”的成色縮水不少。

    北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴記者，房企資金鏈趨緊、土地供應(yīng)郊區(qū)化導(dǎo)致了土地市場(chǎng)成交的低迷。照該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，住宅類地塊的樓面價(jià)已從去年前11月的1810元/平方米下調(diào)至今年同期的1495元/平方米，降幅達(dá)到17.4%。

    中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云向記者表示，由于樓市降溫，不少資金和熱錢(qián)選擇撤出，影響了拿地投資的熱情。

    地方財(cái)政壓力重重

    在北京市土地整理儲(chǔ)備中心的網(wǎng)站上，有12宗經(jīng)營(yíng)性用地已在上月28、29兩日接受網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，但截至目前仍有9宗土地顯示“暫無(wú)報(bào)價(jià)”。

    在土地供應(yīng)節(jié)奏 “前松后緊”、地方政府習(xí)慣于年末“突擊掙錢(qián)”的背景下，這幾乎成為各地最不愿看到的現(xiàn)象。不少業(yè)內(nèi)人士指出，今年年末的土地市場(chǎng)不僅沒(méi)有再現(xiàn) “爆棚”場(chǎng)面，反而被流標(biāo)、流拍等利空消息所籠罩。

    按照中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，今年11月(1日~28日)，25個(gè)大中城市共流拍、流標(biāo)(含中止出讓)59宗地塊，涉及土地建設(shè)面積達(dá)270萬(wàn)平方米。這似乎昭示著今年土地市場(chǎng)會(huì)以慘淡收尾的可能。

    鄒曉云向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，若土地收入銳減，今年的地方財(cái)政勢(shì)必受到不小的影響。

    根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，去年全國(guó)財(cái)政收入約為8.3萬(wàn)億元，而土地出讓收入就達(dá)2.9萬(wàn)億，占比將近35%。而在不少熱點(diǎn)城市，土地出讓收入甚至可占到全年財(cái)政收入的一半。

    在鄒曉云看來(lái)，土地財(cái)政的縮水對(duì)地方政府的影響將是 “全面的”，除未來(lái)的保障房建設(shè)資金、土地供應(yīng)以外，甚至?xí)?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增速、就業(yè)等產(chǎn)生一定程度的影響。

    更重要的是，債務(wù)壓身的地方政府或?qū)⒚媾R更為嚴(yán)重的負(fù)擔(dān)。按照審計(jì)署的報(bào)告，截至2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源的債務(wù)余額就達(dá)2.5萬(wàn)億元，接近去年全年土地出讓收入總額。

    警惕地方政府反彈

    鄒曉云認(rèn)為，土地財(cái)政減少對(duì)地方政府而言，是一個(gè)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、改變“投資拉動(dòng)”模式的契機(jī)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看有利無(wú)害。事實(shí)上，為應(yīng)對(duì)土地財(cái)政縮水、房地產(chǎn)相關(guān)稅收減少帶來(lái)的財(cái)政虧空，中央已要求各地加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，為全面推進(jìn)房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。但短期來(lái)看，在房產(chǎn)稅尚難全面推廣的情況下，習(xí)慣于依賴土地財(cái)政的地方政府無(wú)疑有反彈的動(dòng)力。

    張大偉認(rèn)為，由于土地流標(biāo)增加影響了地方財(cái)政，預(yù)期2012年部分地方存在松動(dòng)調(diào)控的可能性。事實(shí)上，這種現(xiàn)象在今年下半年就已開(kāi)始出現(xiàn)。除佛山嘗試公開(kāi)放松調(diào)控以外，北京、杭州、重慶、長(zhǎng)春等地也紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環(huán)節(jié)試水，以促進(jìn)市場(chǎng)成交，另有不少城市暗中“松綁”調(diào)控政策。

    張大偉甚至認(rèn)為，在國(guó)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化導(dǎo)致出口上漲乏力以及調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)的情況下，明年樓市調(diào)控政策很難繼續(xù)維持今年的力度。 。。