綠城和中投“發(fā)生關(guān)系” 代建模式能否解救其高危

    12月2日市場(chǎng)傳聞稱，宋衛(wèi)平控制的杭州綠城集團(tuán)“易主”，中國(guó)投資有限責(zé)任公司(下稱中投公司)成為綠城的大股東。此前，“海航30億元收購(gòu)綠城”、“銀監(jiān)會(huì)調(diào)查綠城房地產(chǎn)信托”、“綠城中國(guó)退市”、“綠城破產(chǎn)”等傳聞接二連三。

    “綠城要破產(chǎn)總會(huì)有些前兆，比如銀行貸款還不上，項(xiàng)目大降價(jià)，但他們什么調(diào)查也沒(méi)有，直接來(lái)了句綠城犧牲了。”綠城中國(guó)(03900.HK)行政總裁壽柏年公開(kāi)澄清，綠城和中投只是合作，并非控股。

    壽柏年曾向本報(bào)記者表示，希望通過(guò)大規(guī)模代建業(yè)務(wù)，在兩三年內(nèi)把負(fù)債率下降到一個(gè)合理的水平。“以后不是主要靠投資來(lái)賺錢，而是靠品牌和管理輸出來(lái)賺錢”。

    綠城獨(dú)特的代建模式，是指委托方負(fù)責(zé)提供資金及土地，綠城則負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，最終雙方共享收益。這種代建模式，將資金壓力轉(zhuǎn)嫁給委托方承擔(dān)。

    然而，綠城與新投資者的合作是否屬于代建業(yè)務(wù)，能否拯救綠城的高負(fù)債危機(jī)？

    中建投、黑石現(xiàn)身

    “中投接盤綠城”的傳聞，令綠城集團(tuán)上下手忙腳亂。

    12月2日，綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理傅林江從微博得知這一消息。當(dāng)時(shí)他們正在開(kāi)會(huì)制訂明年的工作安排和計(jì)劃，他反問(wèn)前來(lái)咨詢的記者：“綠城如果被收購(gòu)了，還會(huì)做明年的安排嗎？謠言總是毫無(wú)根據(jù)，又經(jīng)常出現(xiàn)，我們已經(jīng)無(wú)心辟謠了，只能以實(shí)際行動(dòng)來(lái)澄清！”

    而綠城中國(guó)首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書(shū)馮征表示，綠城作為上市公司，所有交易均需披露。他強(qiáng)調(diào)，目前公司最大股東仍分別為宋衛(wèi)平及壽柏年，兩人并未減持股份。根據(jù)公司中期報(bào)告顯示，兩人持股分別為33.06%及23.49%，羅釗明持股7.01%。

    但綠城和中投公司“發(fā)生關(guān)系”并非空穴來(lái)風(fēng)。

    早在今年6月初，綠城中國(guó)公告稱，綠城房地產(chǎn)與綠城陽(yáng)光、合資伙伴甲及乙，于今年6月3日訂立協(xié)議，擬投資成立合資公司，注冊(cè)資金20億元，四方股權(quán)分別為24%、6%、60%及10%。

    后有市場(chǎng)傳聞，占股60%的合資伙伴甲即為中投公司，合資伙伴乙則為黑石(Blackstone)。而綠城陽(yáng)光全稱為北京綠城陽(yáng)光投資有限公司，于2011年4月成立，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，由綠城集團(tuán)副董事長(zhǎng)羅釗明全資擁有。

    羅釗明對(duì)《新世紀(jì)周刊》表示，綠城并不是直接和中投公司合作，而是和中投公司旗下的“中建投”(中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司)合作。中建投系國(guó)有獨(dú)資金融投資公司，注冊(cè)資本人民幣206億元，出資人為中央?yún)R金公司。而中央?yún)R金曾是中投公司的子公司，綠城因此與中投“攀上關(guān)系”。

    根據(jù)協(xié)議，合資公司注冊(cè)資本為20億元，綠城房地產(chǎn)、綠城陽(yáng)光、中國(guó)建銀投資、黑石分別出資4.8億元、1.2億元、12億元及2億元。各方約定在公司成立時(shí)初步出資20%，余下的80%將于合資公司成立后兩年內(nèi)支付。

    但合資公司最終注冊(cè)資本的規(guī)模并不止20億元。據(jù)《新世紀(jì)周刊》報(bào)道，注冊(cè)資本最終將達(dá)60億元，且建銀投資方面將投入36億元注冊(cè)資本金，其中有一些代持的小股東。

    而坊間流傳的另一份合資方案為：建銀投資占股40%，綠城房產(chǎn)占股24%，綠城陽(yáng)光6%，黑石集團(tuán)以及新華人壽等占股30%。但這份方案也沒(méi)有得到各方的回應(yīng)確認(rèn)。

    據(jù)綠城中國(guó)公告披露，合資公司將主要致力于在中國(guó)進(jìn)行城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老和健康產(chǎn)業(yè)投資、股權(quán)投資、項(xiàng)目投資、投資管理咨詢、企業(yè)管理咨詢及受托資產(chǎn)有償管理。

    “主要會(huì)投一些城市建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，包括一些綠城的項(xiàng)目”。羅釗明對(duì)媒體強(qiáng)調(diào)，這家合資公司暫未成立。因?yàn)樯婕巴赓Y，還需通過(guò)商務(wù)部門等政府單位的審批，大概在今年底或明年初會(huì)有結(jié)果。

    記者未能聯(lián)系到宋衛(wèi)平或羅釗明就此置評(píng)。

    操盤手羅釗明

    “我們這一代人，可以承擔(dān)更多的責(zé)任。”45歲的羅釗明，常常將這句話語(yǔ)掛在嘴邊。而中投與綠城的合資合作與社會(huì)責(zé)任無(wú)關(guān)，更多緣于羅與樓繼偉的私交。

    羅釗明并非綠城的創(chuàng)業(yè)元老。2009年5月，綠城以每股6.1港元的發(fā)行價(jià)格向羅釗明及其夫人阮宜玲控制的Tandellen配售綠城中國(guó)股份，用以收購(gòu)Tandellen旗下來(lái)福世紀(jì)公司。配售后，羅釗明持有綠城中國(guó)1億股，占總股本的6.1%，成為第三大股東。

    配售后，綠城中國(guó)擁有來(lái)福世紀(jì)100%的股權(quán)，及其全資擁有的北京朝陽(yáng)區(qū)東直門外斜街8號(hào)院土地，以及杭州大運(yùn)河商務(wù)區(qū)和“杭一棉”這兩幅超級(jí)地塊的各30%的股權(quán)。來(lái)福世紀(jì)未經(jīng)審核的綜合資產(chǎn)負(fù)債表顯示，其重估后資產(chǎn)凈值約53.92億元人民幣。

    5月10日，羅釗明正式加盟綠城，擔(dān)任綠城集團(tuán)副董事長(zhǎng)，主管綠城北方片區(qū)。此前他的履歷跟宋衛(wèi)平類似：早先在某大學(xué)和福建省委辦公廳任職，后任世茂地產(chǎn)首任總經(jīng)理和香江國(guó)際總裁，2005年自立門戶創(chuàng)建了來(lái)福世紀(jì)。

    也是從2009年起，綠城開(kāi)始醞釀企業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)向，大規(guī)模發(fā)展代建業(yè)務(wù)。例如，綠城與浙江報(bào)業(yè)集團(tuán)各出4000萬(wàn)元組建合資公司，各占50%的股權(quán)，之后由浙報(bào)集團(tuán)動(dòng)用數(shù)億元資金買地，交由綠城代建等。

    綠城中國(guó)2009年年報(bào)顯示，在杭州的44個(gè)項(xiàng)目中有28個(gè)為代建工程，在浙江省內(nèi)杭州以外的33個(gè)項(xiàng)目里面也有29個(gè)采取了合營(yíng)模式。綠城中國(guó)2010年年報(bào)顯示，全國(guó)104個(gè)項(xiàng)目里21個(gè)項(xiàng)目享有百分之百的權(quán)益，而有83個(gè)合營(yíng)項(xiàng)目。

    今年上半年，在羅釗明等人推動(dòng)下，綠城集團(tuán)啟動(dòng)垂直化管理的變革，將銷售部改為銷售公司，設(shè)計(jì)部改為設(shè)計(jì)公司，成本部改為造價(jià)公司。不論是對(duì)集團(tuán)內(nèi)部業(yè)務(wù)還是代建業(yè)務(wù)，這些公司均提供收費(fèi)服務(wù)。

    而為了集中推進(jìn)綜合體等商業(yè)地產(chǎn)，綠城還專門組建了綜合體發(fā)展公司，專做綜合體。目前屬于代建和綜合體范疇的項(xiàng)目包括北京昌平新城和密云新城，杭州西溪濕地綜合體和轉(zhuǎn)塘鳳凰大廈，以及海南鳳凰水城等。

    “別人是地主，我們是長(zhǎng)工。我們的心態(tài)很好。給員工打工，給客戶打工，給銀行打工，給社會(huì)打工，給股東打工。”羅釗明直言，未來(lái)五年將從地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商向地產(chǎn)服務(wù)商轉(zhuǎn)變。

    綠城方面公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，和綠城有意向的商業(yè)代建項(xiàng)目超過(guò)200個(gè)，綠城已簽約的項(xiàng)目達(dá)50多個(gè)，總建筑面積700萬(wàn)平方米，總可售金額接近1000億元。

    但在瘋狂代建的背后，綠城集團(tuán)前9個(gè)月的房產(chǎn)銷售額僅為270億元，為今年540億元的年度銷售計(jì)劃的一半。

    “代建”懸疑

    綠城建設(shè)管理公司總經(jīng)理曹舟南曾向媒體介紹，代建就是“讓更專業(yè)的人做更專業(yè)的事”。由委托方負(fù)責(zé)提供資金及土地，綠城則負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，最終雙方共享收益。

    “改變綠城集團(tuán)負(fù)債率偏高的情況，本身就是我們做代建業(yè)務(wù)的初衷之一。”在今年3月的綠城集團(tuán)媒體見(jiàn)面會(huì)上，該集團(tuán)綠城中國(guó)常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年曾向本報(bào)表示，上市公司是綠城代建公司的單一股東，二者可以合并報(bào)表，為降低綠城中國(guó)的凈負(fù)債率做出貢獻(xiàn)。

    壽柏年表示，希望通過(guò)代建業(yè)務(wù)，在兩三年內(nèi)把負(fù)債率下降到一個(gè)合理的水平。“以后不是主要靠投資來(lái)賺錢，而是靠品牌和管理輸出來(lái)賺錢。”

    但代建模式也有風(fēng)險(xiǎn)。2009年底北京城建宣布，中止與綠城合作開(kāi)發(fā)長(zhǎng)峙島項(xiàng)目。因?yàn)榘凑站G城的方案，“開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，投資收益率不高，且收益難以兌現(xiàn)”。

    此舉讓綠城頗為被動(dòng)。綠城被迫調(diào)集大量資金回購(gòu)股權(quán)，項(xiàng)目時(shí)間耽誤了，資金鏈也變得非常緊張。

    而今年3月綠城代建南京翠屏國(guó)際集團(tuán)旗下多項(xiàng)目，還被當(dāng)?shù)貥I(yè)界認(rèn)為推高了樓盤成本。因?yàn)榫G城的要價(jià)并不低。據(jù)了解，綠城建設(shè)收取費(fèi)用一般包括派駐團(tuán)隊(duì)基本管理費(fèi)、委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)和項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。其中，委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)原則為項(xiàng)目總銷售額的7%(別墅類項(xiàng)目高于此標(biāo)準(zhǔn))。

    負(fù)責(zé)代建業(yè)務(wù)的綠城房產(chǎn)建設(shè)公司總經(jīng)理曹舟南稱，綠城建設(shè)的政府代建項(xiàng)目代建費(fèi)一般為建安成本的3%-5%，而商品房代建項(xiàng)目的費(fèi)率一般為銷售額的7%-8%。

    曹舟南表示，綠城的政府代建項(xiàng)目“幾乎不盈利”，甚至有的項(xiàng)目，如青島李滄區(qū)40多萬(wàn)平方米的理想之城項(xiàng)目虧了1億多元，不過(guò)，在這個(gè)項(xiàng)目入住后，青島的很多涉及城中村改造的拆遷戶和政府談安置條件時(shí)要求“讓綠城來(lái)建安置房”。

    而綠城2011年中報(bào)顯示，截至2011年6月30日，綠城集團(tuán)現(xiàn)有現(xiàn)金及銀行存款97.46億元，但總借貸約350億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率從去年的132%升到163.2%。

    代建模式能否緩解綠城的資金鏈危機(jī)，仍有待觀察。