李品科：地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷寒冬 2012將持續(xù)低迷

    說(shuō)起房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在景氣度和天氣一樣，正經(jīng)歷寒冬?！?/span>每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪了國(guó)泰君安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員李品科。11月底，李品科所在的團(tuán)隊(duì)剛剛獲得2011年新財(cái)富最佳分析師房地產(chǎn)研究第一名。對(duì)于2012年的房地產(chǎn)行業(yè)，李品科依然不樂(lè)觀，認(rèn)為這個(gè)冬天有點(diǎn)長(zhǎng)。

    NBD：2012年地產(chǎn)行業(yè)是否還會(huì)延續(xù)低迷？房?jī)r(jià)是否還會(huì)繼續(xù)下跌？本輪跌幅最多可能是多少？

    李品科：我們判斷2012年，尤其是2012年上半年行業(yè)的低迷狀態(tài)仍將延續(xù)，預(yù)計(jì)2012年上半年的供應(yīng)量還持續(xù)處于高位，庫(kù)存量將不斷上升，導(dǎo)致行業(yè)存貨壓力持續(xù)增加、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售難度仍會(huì)較大。預(yù)判房?jī)r(jià)的下降還將持續(xù)，一二線城市房?jī)r(jià)下跌15%～20%左右；從全國(guó)來(lái)看，由于三線及以下城市占比全國(guó)銷(xiāo)售額的75%左右，而這些偏小城市波動(dòng)性小、占比高，因此判斷全國(guó)房?jī)r(jià)處于略跌狀態(tài)。

    NBD：如果明年上半年開(kāi)啟降息周期，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)有不利影響？降息是否會(huì)釋放一部分客戶貸款買(mǎi)房需求？

    李品科：房地產(chǎn)的調(diào)控中央多次表明決心，因此我們判斷整體仍將維持調(diào)控基調(diào)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2012年上半年行業(yè)的供應(yīng)持續(xù)高位、庫(kù)存不斷增加的壓力，即便開(kāi)啟降息周期，也不會(huì)過(guò)多改變行業(yè)調(diào)整的態(tài)勢(shì)?？赡艿慕迪⒂欣谑状沃脴I(yè)、二次改善的購(gòu)房者降低成本，對(duì)于銷(xiāo)量會(huì)有一定的促進(jìn)。

    NBD：10月末，14個(gè)城市商品房已經(jīng)接近1億平方米。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在需要進(jìn)入一個(gè)痛苦的去庫(kù)存化階段。預(yù)計(jì)這一階段什么時(shí)候能結(jié)束？

   李品科：預(yù)計(jì)2012年中期左右將達(dá)到庫(kù)存高峰，后續(xù)隨著新增供應(yīng)量的逐步降低，行業(yè)的庫(kù)存可能小幅下降，但整體行業(yè)的庫(kù)存壓力仍會(huì)較大。

    NBD：現(xiàn)在已經(jīng)有許多房地產(chǎn)公司面臨資金鏈緊張的問(wèn)題。而房地產(chǎn)信托則是愈演愈烈。這種高利率的融資方式又會(huì)讓許多地產(chǎn)公司資金鏈雪上加霜。對(duì)現(xiàn)在地產(chǎn)公司資金面的問(wèn)題怎么看？還有哪些融資渠道是可以開(kāi)辟的？明年會(huì)不會(huì)因資金問(wèn)題，地產(chǎn)公司開(kāi)始重新一輪倒閉潮？

    李品科：隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售的低迷，開(kāi)發(fā)商的資金情況逐步緊張，到期信托資金的償還高峰首先出現(xiàn)在2012年的2、3月份，將明顯增加部分中小開(kāi)發(fā)商的資金壓力。目前開(kāi)發(fā)商的融資渠道受限比較多，資金趨于緊張，但是我們認(rèn)為出現(xiàn)大面積的開(kāi)發(fā)商倒閉潮的可能性不大，但少數(shù)前2年擴(kuò)張拿地較為激進(jìn)、杠桿較高的開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金斷裂的可能性仍是存在的。

    房地產(chǎn)調(diào)控難放松 主題投資機(jī)會(huì)仍存在

    對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的投資機(jī)會(huì)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了南方基金首席策略分析師兼基金經(jīng)理?xiàng)畹慢垺?/span>

    NBD：明年房地行業(yè)的調(diào)控政策是否有所放松？

    楊德龍：我們認(rèn)為在未來(lái)一年政府對(duì)于房地產(chǎn)政策很難出現(xiàn)放松的跡象。從目前來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控的效果還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到政府調(diào)控的目標(biāo)；其次如果現(xiàn)在放松，有可能使得現(xiàn)有調(diào)控效果前功盡棄。

    NBD：如何看待房地產(chǎn)股目前的投資價(jià)值？

    楊德龍：我們認(rèn)為地產(chǎn)股在未來(lái)一年很難有大的板塊性機(jī)會(huì)。地產(chǎn)股的整體估值已比較便宜，受制于地產(chǎn)股調(diào)控政策，下跌空間已不大，上漲空間也很有限，可能更多是底部徘徊走勢(shì)。我們更看好商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值，這塊不受地產(chǎn)調(diào)控的影響。

    NBD：如何看待保障房現(xiàn)在的運(yùn)作？

    楊德龍：保障房是解決高房?jī)r(jià)的唯一出路。以前政府采取限購(gòu)措施從需求方面來(lái)調(diào)節(jié)，保障房的推出則是從供給方面滿足市場(chǎng)剛性化需求。目前保障房最大的問(wèn)題在于地方政府缺錢(qián)也沒(méi)有動(dòng)力，中央也是采取了從上到下的推動(dòng)保障房的執(zhí)行。

    NBD：如何看待房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的機(jī)會(huì)？

    楊德龍：我們看到企業(yè)投資的下滑，保障房建設(shè)是否能夠填補(bǔ)房地產(chǎn)投資下滑？這個(gè)目前還很難判斷。盡管有保障房的需求，建材、水泥這些行業(yè)業(yè)績(jī)未來(lái)表現(xiàn)仍舊看不清。我們預(yù)計(jì)水泥、建材等相關(guān)行業(yè)，有的更多是主題投資機(jī)會(huì)。