房地產(chǎn)業(yè)逐漸回歸理性 調(diào)控政策短期不轉(zhuǎn)向

     多位專家認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸回歸理性，未來房價尤其是一線城市的房價下降幅度料繼續(xù)加大。雖然調(diào)控政策存在優(yōu)化空間，但短期內(nèi)不會轉(zhuǎn)向，未來政策將以鞏固調(diào)控成果為主。2012年房地產(chǎn)市場將呈下行趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也會出現(xiàn)下滑。

    調(diào)控政策短期不放松

    住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在優(yōu)化空間，但不會轉(zhuǎn)向，“目前房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯，限購政策出臺后，限購城市商品房成交面積顯著下滑，非限購城市11月也開始下降，公眾觀望氣氛濃厚。”

    她認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況與2008年不同。“2008年房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺錢，行業(yè)內(nèi)沒有發(fā)生并購案例。今年大中小型房地產(chǎn)企業(yè)情況不同，有的資金緊張，有的相對充裕，房企收益和融資能力的結(jié)構(gòu)性差異使房地產(chǎn)整體風(fēng)險仍處于可控范圍。”秦虹表示，市場沒有形成趨勢性一致變化，僅是結(jié)構(gòu)調(diào)整，不足以支持宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，“國家對住宅市場去投資化的決心不會改變”。

    北京市房協(xié)秘書長陳志表示，就目前的形勢來看可以得出幾個判斷：第一，明年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策肯定不會放松，“明年的房地產(chǎn)市場，我判斷仍然和今年類似，由于貨幣政策定向?qū)捤?，行業(yè)可能略有一些起色，但一線城市的房價肯定會持續(xù)回落。”第二，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是龍頭房企資金雄厚，明年房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資不至于太差。第三，有跡象表明，仍有大量外資覬覦我國房地產(chǎn)市場。

    房價下行趨勢明顯

    秦虹認(rèn)為，目前我國房地產(chǎn)市場仍以結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主，未來房價下行趨勢明顯。調(diào)控政策對限購城市影響較大。預(yù)計2012年市場仍呈下行趨勢，但需關(guān)注之后的供應(yīng)指標(biāo)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將呈較快下降趨勢；地方財政收支壓力將明顯增大。

    中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春認(rèn)為，明年房地產(chǎn)整體價格回落不會超過25%。局部調(diào)整和房地產(chǎn)市場的內(nèi)部調(diào)整仍是今年四季度的主流。在房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)的前提下，2012年一季度，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)包括交易、價格、投資在內(nèi)的全面回落。

    北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，“11月入市的個別新項目明顯低開，搶奪目前市場上所剩不多的‘房票’，成為新項目打開銷售僵局的唯一選擇。”預(yù)計今年年底降價三成的項目將逐漸增加，從目前銷售情況來看，老項目要想獲得比較好的降價效果必須一次到位。雖然目前市場需求基本冬眠，但只要有合適的、很低的價位依然可以刺激需求。

    “作為行業(yè)標(biāo)桿的一線房企的帶動作用非常大，一旦出現(xiàn)部分企業(yè)全國性下調(diào)價格，市場拐點特別是價格虛高的一線城市的拐點將加速出現(xiàn)。”張大偉認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控不斷推進，交易市場的天平正逐漸傾斜至“買方市場”，樓市降價的輪廓越來越清晰。

    房企將加快資金回籠

    陳志表示，我國房地產(chǎn)市場正逐漸走向理性。目前房地產(chǎn)市場還沒有危險到需要房企賠本賣房的地步，“即使是諸如龍湖在北京的時代天街項目，根據(jù)我們的計算，他們還是有利潤的，只是利潤比較少。其實這就是房地產(chǎn)市場逐步回歸理性的過程。”在目前的條件下，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用仍舊很強，對地方稅收貢獻度依舊很高。房地產(chǎn)行業(yè)若要長期健康發(fā)展，其利潤率就應(yīng)該和其他的一般行業(yè)利潤率逐漸趨同。否則，其他行業(yè)、實體產(chǎn)業(yè)的資金，仍會進來追逐房地產(chǎn)市場的高利潤率。

    他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)企業(yè)的心態(tài)仍舊很正常，大小房企都在尋求多元化的盈利模式，以求盡快回籠資金，“包括打折降價促銷等，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來市場、政策走向的判斷更趨于理性，對買房客戶的價值也有了明晰合理的判斷。”房企“低價換量”也確實取得了效果。

    張大偉認(rèn)為，“現(xiàn)在市場肯定不是底部，但是大部分購房者很難判斷樓市行情，可以選擇一些明顯低價的新開盤項目，這些項目相比老項目而言，需要低價入市，也避免因為不敢降價捂盤待售。”