百城房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月下降 一線城市中深圳降價(jià)20%

　　“漲”聲響了兩年的中國(guó)樓市，已出現(xiàn)了止升回跌的拐點(diǎn)。繼10月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格首次出現(xiàn)環(huán)比下降后，中國(guó)指數(shù)研究院12月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份百城住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)第三個(gè)月下降，且降幅有所擴(kuò)大，北京、上海、廣州、深圳等10大城市住宅價(jià)格更是全部環(huán)比下降。與此同時(shí)，各地土地市場(chǎng)陷入深度低迷，居住用地流標(biāo)和中止出讓現(xiàn)象頻頻發(fā)生。

　　專家認(rèn)為，樓市正遭受調(diào)控高壓、成交低迷、資金吃緊等多重夾擊，在調(diào)控不放松預(yù)期之下，開發(fā)商產(chǎn)生了“降價(jià)走量”心態(tài)，樓市新一輪“降價(jià)潮”正在醞釀，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間房?jī)r(jià)將加速步入下行通道。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2010年1月至2011年10月22個(gè)月期間，北京、上海、廣州、深圳10月份樓房均價(jià)均比歷史最高水平回調(diào)一至兩成。而廣州在此次樓市寒冬中，似乎是“最暖”的：10月份廣州的一手樓成交量6410套，居京滬穗深之首，高于北京的5668套、上海的3864套；同時(shí)廣州的均價(jià)回調(diào)最微小，比22個(gè)月以來最高價(jià)僅回調(diào)11%，少于北京的17%、上海的15%和深圳的20%。

　　市民驚嘆：人口數(shù)量、GDP總量比不上京滬的廣州，在樓市“寒冬”中，反而最能“扛”？

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)(簡(jiǎn)稱“中房信”)分析師薛建雄表示，第一，廣州的樓市泡沫較少，上海的供過于求最嚴(yán)重；第二，上海處于徹底轉(zhuǎn)向純?nèi)a(chǎn)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，影響了樓市需求；第三，全球大環(huán)境不佳，上海樓市更受動(dòng)蕩。合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，廣州購(gòu)房者多數(shù)為本地人，購(gòu)房投機(jī)性相對(duì)小，房?jī)r(jià)更理性，抗跌能力更強(qiáng)，購(gòu)買數(shù)量更穩(wěn)定。

　　調(diào)查

　　京滬深樓價(jià)跳水 廣州獨(dú)自“踱碎步”

　　北京

　　降價(jià)火“燒”四環(huán)內(nèi)

　　北京，新房庫(kù)存總量已達(dá)22個(gè)月。據(jù)統(tǒng)計(jì)，繼11月首周住宅成交量環(huán)比緊縮兩成后，北京上周成交量再降1成。至此，北京市住宅成交量已連續(xù)下滑3周。臨近年底，一些急于出貨的項(xiàng)目已采取措施進(jìn)一步降價(jià)。此次降價(jià)熱潮主要集中在大興區(qū)域，先有純新盤低價(jià)入市，再有老項(xiàng)目特惠清倉(cāng)，從而引發(fā)區(qū)域市場(chǎng)震動(dòng)的普遍現(xiàn)象，價(jià)格戰(zhàn)在小范圍內(nèi)迅速蔓延，連北京四環(huán)內(nèi)的稀缺樓盤價(jià)格也開始松動(dòng)。

　　來自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年底10多個(gè)近郊商品房項(xiàng)目銷售價(jià)格已接近萬元。11月，北京全市商品住宅成交均價(jià)為19906元/平方米，環(huán)比下降2.8%，這是繼去年10月以來北京商品住宅均價(jià)首次回落至2萬元以下。

　　上海

　　更多樓盤將降價(jià)

　　上海，大開發(fā)商領(lǐng)銜主演“降價(jià)戲”。繼龍湖、綠地、中海等開發(fā)商在滬樓盤降價(jià)后，“一哥”萬科和原本價(jià)格堅(jiān)挺的市中心高端、改善型樓盤也加入到降價(jià)行列。業(yè)內(nèi)人士表示，申城樓市將有更多樓盤預(yù)期降價(jià)。如今還沒入住就縮水幾十萬元的業(yè)主們坐不住了，“維權(quán)”行動(dòng)已發(fā)展到“組團(tuán)行動(dòng)”。上周末，包括嘉定龍湖酈城、中海御景熙岸、綠地新里米蘭、萬科錦源、新城尚上城等多個(gè)品牌地產(chǎn)商樓盤的業(yè)主，相約到場(chǎng)支持，增強(qiáng)聲勢(shì)、集體維權(quán)，希望挽回降價(jià)損失。

　　有數(shù)據(jù)顯示，上海上周有9個(gè)新盤22.67萬平方米的房源拿到預(yù)售許可證，可上市銷售，這是10月份房?jī)r(jià)下跌以來近6周的最高水平。這意味著開發(fā)商將有更多調(diào)低價(jià)格后的新盤上市。

　　廣州

　　樓市降價(jià)“不給力”

　　相比降價(jià)如火如荼的京滬，廣州的樓市銷售雖然也不景氣，但普遍都沒有降價(jià)“甩賣”，最多優(yōu)惠5個(gè)點(diǎn)?；ǘ?、南沙等區(qū)的新盤甚至比去年同期價(jià)格有所上漲。

　　廣州市中心的樓價(jià)微降。11月11日，在淘金路的淘金峯璟售樓部，售樓小姐介紹，該項(xiàng)目開盤首日火爆，目前已售出7成。但在陽光家緣網(wǎng)上，記者發(fā)現(xiàn)截至11月12日，淘金峯璟累積已售的樓盤僅有12套，均價(jià)為30179元/㎡。置業(yè)顧問曹小姐說，該項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度不大，一次性付全額，打9.8折；七日內(nèi)付清首付、準(zhǔn)時(shí)簽約的，享受9.9折。針對(duì)目前關(guān)于“樓市寒冬，房?jī)r(jià)必跌”的說法，曹小姐表示，顧客購(gòu)買了本案后，若一年內(nèi)開發(fā)商降價(jià)銷售，開發(fā)商可補(bǔ)償差價(jià)。滿堂紅地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，淘金家園今年上半年銷售均價(jià)為30800元/㎡，已網(wǎng)簽的均價(jià)恰好是9.8折。

　　衛(wèi)星城的樓價(jià)反升，南沙區(qū)的樓盤價(jià)格有漲無跌。11月13日，在距離地鐵四號(hào)線終點(diǎn)金洲向東約500米的碧桂園豪庭，開盤第二天，羊城晚報(bào)記者了解到，103平方米的小戶型均價(jià)為9000元/㎡至10000元/㎡；131平方米戶型則為7600元/㎡至9000元/㎡。“價(jià)格沒有上漲多少，去年年底開盤的戶型均價(jià)是7000多元/㎡。”售樓小姐稱。對(duì)方的優(yōu)惠額度與往年幾乎一樣：按揭貸款購(gòu)買或公積金購(gòu)買可享受9.6折；一次性付清全額可在總價(jià)9.6折基礎(chǔ)上再打9.8折。

　　在碧桂園豪庭的售樓中心，售樓小姐不斷地接著電話，她表示該項(xiàng)目銷售情況不錯(cuò)，“我們這里好賣，碧桂園又是大品牌，樣板房都不用設(shè)。”合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，南沙區(qū)樓盤價(jià)格能在“樓市寒冬”中不降反升，與該區(qū)從今年3月份開始有政策暖風(fēng)有關(guān)，“利好政策有經(jīng)濟(jì)、交通各個(gè)方面，再加上它的均價(jià)比市中心低不少，很多市民都看好南沙的未來前景，下手買房。”

　　在11月下旬開盤的增城碧桂園鳳凰城天麓山二期，也是漲價(jià)推盤。售樓處工作人員告訴記者，11月末開盤均價(jià)在7800元/㎡左右，比去年7000元/㎡左右的均價(jià)明顯上漲。但該工作人員也說，“由于增城下半年已開始限價(jià)，今后鳳凰城推出的樓盤價(jià)格將與上一年樓盤均價(jià)掛鉤，漲幅不得超過5%。”與同城其他樓盤相比，鳳凰城天麓山二期的促銷力度并不大，一次性付款9.6折，按揭付款9.8折。

　　深圳

　　均價(jià)下跌幅度最大

　　在京滬穗深四市中，深圳樓市均價(jià)下跌幅度最大，為21%，相比去年2月份的均價(jià)峰值25001元/㎡(記者注：以下價(jià)格皆為一手房數(shù)據(jù))，深圳10月份均價(jià)為19971元/㎡，但深圳市民還是覺得樓價(jià)太高。羊城晚報(bào)記者了解到，深圳10月份成交的主要是特價(jià)房，僅有2250套，不足2010年“金九銀十”期間的一半。

　　據(jù)了解，9月、10月以來，深圳萬科公園里、龍華花半里、西鄉(xiāng)招商果嶺等項(xiàng)目，都抱著打破片區(qū)原有新房均價(jià)的態(tài)度，執(zhí)行“低價(jià)入市”策略，業(yè)內(nèi)將這些品牌開發(fā)商“以價(jià)換量”的行為，看成樓市向下行的風(fēng)向標(biāo)。

　　“領(lǐng)跌全國(guó)”的房地產(chǎn)商萬科，在深圳大本營(yíng)也加入降價(jià)大軍。9月下旬，萬科公園里項(xiàng)目曾以最低價(jià)1.3萬元/㎡、均價(jià)1.6萬元/㎡、帶精裝修入市。但在開盤第二天，銷售人員卻告訴羊城晚報(bào)記者，90平方米以下的單位均價(jià)在1.6萬元/㎡左右，而樓層、朝向好一些的大戶型單位，多是兩萬以上高價(jià)。深圳業(yè)主周小姐說，她一直想搶萬科的1.3萬元/㎡戶型，但發(fā)現(xiàn)朝向、結(jié)構(gòu)太差，“1.6萬元/㎡左右的房源也很一般，心儀的單位均價(jià)都在兩萬元/㎡以上。”

　　而跌價(jià)“誠(chéng)意”比較足的樓盤則賣得火爆。10月29日，寶安西鄉(xiāng)新盤招商果嶺開盤，當(dāng)時(shí)該片區(qū)內(nèi)新房大多均價(jià)2萬元/㎡，而招商果嶺僅1.7萬元/㎡。11月15日，銷售人員表示，1.4萬元/㎡至1.7萬元/㎡的低價(jià)房源已銷售一空，目前所剩房源中，價(jià)格都在2萬元/㎡上下。

　　美聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人徐楓分析，對(duì)于真正想置業(yè)的市民而言，本次降價(jià)還未達(dá)到心理價(jià)位。在目前的降價(jià)樓盤中，“筍盤”數(shù)量不多，各樓盤房源的銷售主體價(jià)格仍較高，并不能做到大批走量。置業(yè)者覺得“房子還是很貴”，期待有20%至30%的下調(diào)空間，“事實(shí)上這是愿望很美好，現(xiàn)實(shí)很殘酷”。徐楓預(yù)測(cè)，今年年底，樓市應(yīng)該還未探底，但明年下半年會(huì)出現(xiàn)真正的低谷，“預(yù)計(jì)新房會(huì)普遍下降10%。”她還說，深圳樓市真正探底與否，還要看二手房，因?yàn)槎址空既蟹慨a(chǎn)總量的70%以上，“如果政策不放松，我預(yù)計(jì)明年二手房也可以降10%，實(shí)現(xiàn)探底。”·陳驍鵬·

　　數(shù)據(jù)

　　廣州樓價(jià)最低成交最多

　　根據(jù)中房信提供的京滬穗深數(shù)據(jù)，廣州樓市的“扛”跌能力最強(qiáng)，在均價(jià)回調(diào)最微的同時(shí)，一手房成交量最大。四城中，10月份一手房均價(jià)北京為20636元/㎡，成交5668套；上海為21254元/㎡，成交3864套；廣州為11784元/㎡，成交6410套；深圳為19971元/㎡，成交2250套。廣州樓市均價(jià)最低，成交量最大。相比過去22個(gè)月內(nèi)的歷史最高價(jià)，北京回調(diào)17%，上?；卣{(diào)15%，深圳回調(diào)20%，廣州僅回調(diào)11%。

　　在京滬深三城，由于開發(fā)商新推樓盤的價(jià)格低于之前價(jià)格，很多業(yè)主在未收樓之前發(fā)現(xiàn)自己房子“縮水”了幾十萬元，導(dǎo)致集體維權(quán)事件屢見不鮮，而這種業(yè)主維權(quán)事件廣州未曾發(fā)生。

　　在深圳，萬科清林徑小區(qū)二期部分單位降價(jià)10%銷售，引發(fā)了前期業(yè)主集體索賠。

　　在上海，浦東中海御景熙岸直降7000元/m2，嘉定新城龍湖酈城直降4000元/m2，發(fā)現(xiàn)自己有幾十萬元“打水漂”的業(yè)主們一怒之下砸了售樓處；而綠地秋霞坊、閔行星河灣等樓盤，也因降價(jià)幅度較大，遭到業(yè)主“維權(quán)”。

　　在北京，9月上旬，在限購(gòu)政策執(zhí)行最為嚴(yán)格的北京市通州區(qū)，京貿(mào)國(guó)際城的小區(qū)遭到上百名業(yè)主圍堵，起因是開發(fā)商宣布降價(jià)，樓盤2010年房?jī)r(jià)最高時(shí)單價(jià)曾是2.6萬元/m2，后來卻一路降至最低1.3萬元/m2。

　　但在廣州，一切卻波瀾不驚。位于荔灣區(qū)西灣路的嶺南灣畔項(xiàng)目，C3永和閣正在銷售，今年7月開盤，截至11月12日僅余62套，已有120套售出。“項(xiàng)目賣得不錯(cuò)，價(jià)格也比較穩(wěn)定。”售樓小姐介紹，今年國(guó)慶曾推出10套優(yōu)惠房型，目前還有6套可售，總價(jià)均在200萬元左右，每平方米均價(jià)約為2.3萬元/㎡。

　分析

　　廣州炒樓者少泡沫也少

　　在一片“降”聲中，廣州樓市為何波瀾不興？專家分析，廣州樓市購(gòu)買者多為本地人，購(gòu)房的主要目的是自住，炒房者少，是樓市穩(wěn)健的主要原因。

　　黎文江分析，縱觀今年數(shù)據(jù)，廣州市1月份成交面積最高，其他月份基本穩(wěn)定在相對(duì)固定水平，比好的年景要低1/3，“這1/3的購(gòu)買者，一般是購(gòu)買第三套房、或者投資需求購(gòu)房。而在限購(gòu)之后，現(xiàn)在的購(gòu)房者基本上是剛性需求者，買房的目的是改善居住環(huán)境，無論房?jī)r(jià)高低，都急需買房自住，這部分購(gòu)房者數(shù)量相對(duì)穩(wěn)定，因此成交量也相對(duì)穩(wěn)定。”

　　黎文江認(rèn)為，近兩年來，當(dāng)樓價(jià)高時(shí)，廣州的剛需購(gòu)房者往往傾向于購(gòu)買位于遠(yuǎn)郊、比較便宜的房子，這是廣州新城區(qū)和遠(yuǎn)郊房反而漲價(jià)的原因。當(dāng)中心區(qū)房?jī)r(jià)沒有降到剛需購(gòu)房者能買得起、而他們又急需房子時(shí)，就只能買遠(yuǎn)郊房。

　　廣州樓價(jià)沒有大降，也與廣州樓市泡沫不多有關(guān)。“北京、上海的外地人、外國(guó)人多，人來人往，外來購(gòu)房者多”。黎文江分析。是否外地人天生比本地人要“沖動(dòng)”？黎文江并不這么認(rèn)為，他覺得，之所以外地人多的京滬樓市泡沫多，有幾個(gè)原因：

　　一、外地人沒有根基，必須買房。外地人初來乍到，如果不買房，就只能租房，而租房是“消費(fèi)”，供樓卻是“投資”。當(dāng)扎根在一個(gè)城市，外地人往往更傾向于買房，造成了大量的購(gòu)房硬需求。而本地則不然，樓價(jià)太高，大不了先在父母家里“避一避”，看中“筍盤”才出手。

　　二、“不是猛龍不過江”，在大城市扎根的外來人口，往往是白領(lǐng)、金領(lǐng)，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力，也能承受較高的房?jī)r(jià)，讓開發(fā)商有更多開高價(jià)的空間。

　　三、在北京、上海，集中了不少外地、外國(guó)的富人，無論是山西煤老板，還是溫州炒房團(tuán)、臺(tái)州大老板，不少人都以在京滬擁有一套房子為樂，而這些富人對(duì)價(jià)格不敏感，也讓開發(fā)商只要能造出夠“豪”夠“炫”的房子，就不愁賣不出去。而廣州則不同，雖然珠三角是出了名的藏富于民，但廣州卻鮮見珠三角購(gòu)房者的身影，深圳、佛山、珠海、中山……星羅棋布的珠三角城市，環(huán)境宜人，交通便利，一小時(shí)交通圈早已建成，沒必要在廣州買房，而廣州因?yàn)樾枨蠓€(wěn)定，對(duì)樓市沒有過多的看旺，也就吹不起‘泡泡’來。既然泡沫小，那么本輪‘撇泡’為主要目的的樓市調(diào)控，對(duì)廣州樓市的打壓力度也就不會(huì)那么大。”

　　身在上海的薛建雄表示，上海這次成為樓市調(diào)整的“風(fēng)暴眼”，與其城市本身正處于新一輪升級(jí)有關(guān)。

　　“樓市的興衰，與一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接相關(guān)。上海已完成工業(yè)化積累，現(xiàn)在正在徹底向三產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，包括外沿地區(qū)的工廠也開始搬走，服務(wù)業(yè)開始填位。但是在全球經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境下，工廠搬走的速度比服務(wù)業(yè)填位的速度要快，所以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入徘徊調(diào)整期。樓市要靠經(jīng)濟(jì)支持，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)調(diào)整期的上海也就無法再保持過去那樣的堅(jiān)挺。除此以外，以溫州炒房團(tuán)為代表的江浙投資客撤出，也是上海樓市價(jià)格大跌的一個(gè)原因。目前江浙一帶，包括杭州、寧波和溫州，都在經(jīng)歷產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期，經(jīng)濟(jì)疲軟導(dǎo)致購(gòu)買力不足，投資也相對(duì)疲弱。”薛建雄表示，上海樓市低迷，是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)不得不付出的代價(jià)。

　　與上海形成鮮明對(duì)比的是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展旺盛的城市樓價(jià)不跌反漲。薛建雄告訴羊城晚報(bào)記者，在大城市樓市疲軟的同時(shí)，仍有不少內(nèi)地城市樓價(jià)“迎風(fēng)漲”。

　　觀察上海樓市多年的孫小姐則認(rèn)為，上海樓市降價(jià)是長(zhǎng)期泡沫的崩塌：“上海樓市已漲了10年之久，2008年全國(guó)樓市遇冷，上海的樓價(jià)也沒有跌，只是成交量下降。這次降價(jià)，是理所當(dāng)然的撇泡，以前開發(fā)商賺得太多，現(xiàn)在依然是‘頭戴三尺帽，何患半尺刀’，開發(fā)商就算大跳水還是有錢賺。而廣州樓市的泡沫本來就不多，再降就到‘肉’了，開發(fā)商當(dāng)然不愿意降，剛需購(gòu)房者不得不買。”

　　動(dòng)向

　　港資開發(fā)商逢低囤地

　　在樓市寒冬中，國(guó)內(nèi)眾多開發(fā)商都停下了囤地的腳步，北京中原地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1月至10月全國(guó)13個(gè)主要一、二線城市累計(jì)成交轉(zhuǎn)型居住用地4450公頃，同比大幅縮減28%。而據(jù)監(jiān)測(cè)，十大標(biāo)桿房企(保利、富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海)明顯放慢拿地節(jié)奏。前10個(gè)月，十大標(biāo)桿房企拿地支出974億元，僅占前十月銷售金額4560億元的21%，創(chuàng)下2007年以來的最低紀(jì)錄。

　　但羊城晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，港資開發(fā)商最近開始大手筆入貨。港資企業(yè)仁恒集團(tuán)10月24日公告稱，由仁恒置地、和美投資有限公司、上海由由集團(tuán)股份有限公司三家共同組成的聯(lián)合體，以總價(jià)約人民幣30億元的價(jià)格成功收購(gòu)珠海唐家灣情侶北路(南段)兩宗地塊，創(chuàng)下珠海主城區(qū)今年掛牌轉(zhuǎn)讓的單價(jià)“地王”，在聯(lián)合體中，擁有60%權(quán)益的仁恒置地?zé)o疑是該土地收購(gòu)行動(dòng)的主導(dǎo)者。

　　9月28日，恒隆集團(tuán)以34.968億元的代價(jià)，成功競(jìng)得原昆明市政府兩幅地塊，成為昆明最貴的“地王”。

　　港資企業(yè)為何集體高調(diào)囤地？合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，固然是因?yàn)楦圪Y企業(yè)的融資渠道更多，相比過冬的內(nèi)地企業(yè)，資金更加充裕，但主要原因還在于內(nèi)地企業(yè)更有辦法拿到更便宜的地。

　　而港資開發(fā)商既沒有這樣的內(nèi)地人脈，也對(duì)內(nèi)地城市缺乏了解，一般不考慮做這種“買賣”，反而是大城市公開招拍掛的中小規(guī)模“熟地”更合他們的胃口。“現(xiàn)在樓市低迷，愿意拿地的開發(fā)商不多，政府拍賣土地絕大多數(shù)都是底價(jià)成交，港資開發(fā)商覺得很‘筍’。”而就長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，港資開發(fā)商看好的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)，“中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在全球低迷的大環(huán)境下保持快速發(fā)展，人民幣也比較堅(jiān)挺，港資企業(yè)在全球投資布局中，更加看好中國(guó)，在中國(guó)逢低囤地的行為，也就順理成章。”