南京高地價未隨房價而降 樓市病根或將兩年后發(fā)作

　　江北6字頭起售、江寧7字頭起售、仙林8字頭起售、河西蘇寧睿城降價、城南宏圖上水庭院低價……進入12月份，樓市繼續(xù)勁吹降價風。然而，土地市場價格卻仍然堅挺，高昂的地價讓小開發(fā)商拿不起，大開發(fā)商不敢拿。
　　
　　根據南京市土礦市場管理辦公室數(shù)據，截至12月1日，全市今年共拍賣了75幅地塊，其中51幅低價成交，18幅溢價成交，6幅流標。另有10幅地塊因故暫?；蜓悠诔鲎?，亞健康狀況明顯。專家分析，土地市場冷清除了與商品房市場狀況相關，地價偏高更是癥結所在，市場有可能在2013年左右出現(xiàn)“市區(qū)供應不濟、城郊供應過剩”的結構性紊亂。
　　
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　　住宅地價不降反漲
　　
　　根據土地成交數(shù)據公示，截至12月1日，南京共完成土地出讓面積418.8萬㎡，另有49.26萬㎡土地待出讓，總面積與去年同期持平，成交金額為296億，與去年的555億尚有差距。按此計算，今年土地成交價有所下降。但南京中原地產研究總監(jiān)張君介紹，與往年相比，今年出讓的地塊含金量明顯下降。主要表現(xiàn)為：城郊偏遠地塊居多，加油站、農貿市場等定向地塊增多，商業(yè)用地增多。剔除這部分地塊后，有限的高含金量住宅用地成交價不降反漲。
　　
　　以仙林湖榮盛退地為例，2007年底起拍價為4.1億，今年重新出讓，容積率上限由1.8修改為2.5，但起拍價卻已經升至7.3億。今年10月24日低價成交的No.2011G41下關復興街地塊，按容積率上限來計算，樓面價為6665元/㎡，而在該地塊南面不到1公里的No.2010G20下關白云亭地塊，去年7月份成交的樓面價則僅為6003元/㎡。
　　
　　城東某項目營銷負責人介紹：“近期我們公司沒有拿地打算，現(xiàn)在地價高，房價賤，不是介入買地的好時點。”
　　
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　　遠郊開發(fā)畸形發(fā)展
　　
　　專家分析，主城地價高、出讓難，導致土地出讓的重心向遠郊轉移。根據土地成交數(shù)據，今年順利成交的69幅地塊中，住宅用地占27幅，總面積約158萬㎡，其中六合成交97.5萬㎡，占全市住宅用地成交面積的61.66%。
　　
　　業(yè)內人士認為，主城地價偏高，一些資金實力有限的小型開發(fā)商只能退居六合等地拿地開發(fā)。天誠不動產研究所副所長吳翔華教授也分析，從供應上來看，遠郊土地供應指標相對較充裕，但六合接近100萬㎡的土地出讓總量顯然超越了城市發(fā)展蔓延的正常過程。吳翔華揭穿了最近的成交假象：“主城只是暫時性地減少出讓量，并非土地已經用光。除了主城，兩江板塊的供應量也比較充足。六合目前的交通狀況很難滿足主城客戶的居住需求，相當于只能買不能住。”
　　
　　中原地產監(jiān)測數(shù)據也表明，目前六合的住宅客群主要為地緣客戶，當前的大量土地成交，必然在2-3年內造成供應過剩。
　　
　　兩年后主城將空窗
　　
　　天誠不動產研究所副所長吳翔華認為，未來將是一個“去庫存”的過程，目前南京新建商品房庫存已經突破5.2萬套，即將超過2008年歷史最高點，總的來說市場會通過對生產要素需求的調節(jié)來實現(xiàn)庫存的減少。而一旦市場回暖，新房源上市量跟不上，則有可能導致主城住宅市場的供應不濟。中原地產張君持類似觀點，她預測，明年上半年市場會繼續(xù)慘淡，去化率及開發(fā)進度都會相應放緩，所以預計明年市場供應不會受太大影響，但兩年后，市場有所起色后有可能出現(xiàn)供應短缺的現(xiàn)象。
　　
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　　土地定價辦法有待調整
　　
　　中原地產研究總監(jiān)張君表示，如果整個大環(huán)境不變，明年的土地市場還將延續(xù)今年“流標、延期出讓、暫停出讓”的冷清局面，如果不對土地的起拍價定價辦法進行科學調整，市場形勢會更嚴峻。
　　
　　吳翔華也介紹，對于待出讓地塊的定價，一般應采用“假設開發(fā)法”。假設未來成品房售價要達到20000元/㎡，扣除開發(fā)商利潤、建安成本、其他稅費合計12000元/㎡，剩余的8000元/㎡則為土地的定價基數(shù)。再根據容積率上限測算出起拍價的上限。計算過程中成品房售價為變量，即如果房價處于下降通道，則地價也應隨之降價。