11月各大城市成交依舊低迷 龍頭領(lǐng)軍隊(duì)伍不斷壯大

　　一線城市的樓市呈現(xiàn)進(jìn)一步低迷趨勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的11月，北上廣深四大城市的一手住宅簽約面積較10月再度下降，成交均價(jià)也環(huán)比小幅下降，價(jià)量齊跌再度蔓延。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，交易低迷的局勢(shì)至少將延續(xù)到明年一二季度，而且，何時(shí)走出低谷仍有賴于政策松動(dòng)。

　　與此同時(shí)，為了沖刺全年銷售業(yè)績(jī)，開發(fā)商不得不采取降價(jià)策略，最早由萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、龍湖[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等公司開啟的降價(jià)潮中，已有越來越多同行加入。

　　局部降價(jià)難以提振市場(chǎng)

　　年關(guān)將至，部分旨在通過大幅降價(jià)消化庫存、回籠資金的開發(fā)商們終于可以稍微喘一口氣。記者發(fā)現(xiàn)，在11月上海商品住宅成交排行榜上，多個(gè)大幅降價(jià)促銷的樓盤均取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。其中，位于上海浦東的中海御景熙岸[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目以成交499套房源位列該市11月樓市銷售榜榜首。

　　然而，部分降價(jià)樓盤的逆市熱銷并沒有帶領(lǐng)上海樓市走出低谷。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部一手房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止到11月30日，上海商品住宅成交面積為49.12萬平方米，依然處于今年月度成交量的低位水平，與去年同期相比大跌近五成。

　　值得注意的是，11月上海商品住宅49.12萬平方米的成交面積還創(chuàng)了近六年同期有成交數(shù)據(jù)以來的最低，相比此前成交量最低的2008年同期的70萬平方米還低了近30%。

　　同樣的局面還發(fā)生在其他一線城市。

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，11月份，深圳新建商品住宅市場(chǎng)共成交1685套，成交面積為14.55萬平方米，較今年10月份的18.35萬平方米環(huán)比下跌21%，較2010年11月份的23.32萬平方米同比下跌38%。

　　廣州房地產(chǎn)交易官方網(wǎng)站陽光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]家緣的實(shí)時(shí)簽約數(shù)據(jù)也顯示，11月份廣州一手住宅網(wǎng)簽成交量為4236套，比10月份的網(wǎng)簽總數(shù)5755套減少了1519套，環(huán)比下跌26.39%，每天的成交量平均141套，總成交面積約為49.4萬平方米，與10月份環(huán)比成交面積下跌23%。

　　幾大城市中，僅北京樓市在11月實(shí)現(xiàn)了環(huán)比微幅上升。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月份北京住宅期房共成交5204套，環(huán)比10月上漲11.3%，但相比去年同期則下跌48.5%。

　　其實(shí)，無論哪個(gè)城市，11月的一手住房成交量均處于歷史最低水平。而在業(yè)內(nèi)人士看來：地產(chǎn)的寒冬只是開始，即便交易已陷入地量，但市場(chǎng)對(duì)于降價(jià)的預(yù)期越來越強(qiáng)烈，買家也不再積極入市，這意味著樓市短期不具備觸底反彈的條件，交易低迷狀態(tài)預(yù)計(jì)將持續(xù)一段時(shí)間。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，由于目前購房置業(yè)者觀望情緒濃厚，年底開發(fā)商將繼續(xù)采取降價(jià)方式吸引購房者，從而提高在售房源去化速度，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。12月，降價(jià)將繼續(xù)成為樓市的關(guān)鍵詞，市場(chǎng)可能再次進(jìn)入政策觀望期，成交量很可能將繼續(xù)呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)。

　　打開降價(jià)通道

　　伴隨成交地量，幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)也再度出現(xiàn)環(huán)比下降，但總體成交均價(jià)依然高位運(yùn)行。

　　據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月商品房住宅簽約均價(jià)為19593元/平方米，環(huán)比上月的20760元/平方米，下調(diào)幅度達(dá)到了5.6%。廣州11月的網(wǎng)上簽約成交均價(jià)約為10735元/平方米，環(huán)比上月的11183元/平方米下降4%。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，北京商品住宅成交均價(jià)繼去年10月份來首次跌破兩萬。價(jià)格拐點(diǎn)初步確立，價(jià)格深度下調(diào)通道已然開啟，加速下降的趨勢(shì)或會(huì)延續(xù)到明年二季度后，轉(zhuǎn)為平穩(wěn)回落。

　　上海和深圳的房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅較小。其中，上海市11月商品住宅成交均價(jià)為20988元/平方米，環(huán)比10月小幅下跌不到2%，同比則下跌了6.58%；而深圳市新建商品住宅成交均價(jià)為18757元/平方米，較今年10月份的19119元/平方米環(huán)比下跌約2%。值得提及的是，深圳的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了同比4個(gè)百分點(diǎn)的漲幅。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，就上海而言，從降價(jià)樓盤數(shù)量比例來看，目前只有5%左右的樓盤屬于“跑得快”的類型，部分房企仍以主動(dòng)或被動(dòng)“死扛”的方式應(yīng)對(duì)當(dāng)前標(biāo)桿房企率先降價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境，這導(dǎo)致了當(dāng)前上海等一線城市市場(chǎng)成交尚未激活，整個(gè)市場(chǎng)成交趨勢(shì)維持量低價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

　　事實(shí)上，目前幾大城市降價(jià)的樓盤主要集中在郊區(qū)，市區(qū)價(jià)格依然保持相對(duì)堅(jiān)挺，這也是整體市場(chǎng)成交量難以放大的主要原因。

　　德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心研究主任陸騎麟表示，雖然11月上海部分樓盤成交均價(jià)出現(xiàn)了大幅調(diào)整，但還是集中在外環(huán)以外和存量相對(duì)集中的區(qū)域，而交通生活配套設(shè)施相對(duì)完善的區(qū)域的價(jià)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]整仍無法達(dá)到購房者的預(yù)期，并且房?jī)r(jià)的調(diào)整傳至二手市場(chǎng)速度相對(duì)緩慢，也無法形成全市普降的態(tài)勢(shì)，更加增加了購房者的觀望。

　　深圳方面，雖然市場(chǎng)降價(jià)呼聲愈演愈烈，一手房市場(chǎng)造成的溢出效應(yīng)，使深圳二手房市場(chǎng)開始分裂出惜售和削價(jià)求售兩種市場(chǎng)行為，大部分資金狀況良好的業(yè)主不敢輕易放盤，購房者還是死守觀望心理，遲遲未做購房決策，從而導(dǎo)致整體上二手房市場(chǎng)成交萎縮。

　　大房企接力降價(jià)

　　事實(shí)上，整個(gè)11月，全國幾大城市樓市中，最大的看點(diǎn)莫過于部分大型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榻祪r(jià)搶收而引發(fā)的促銷小高潮。

　　在11月上海商品住宅成交排行榜上，多數(shù)熱銷樓盤均曾因大幅打折促銷而被推上風(fēng)口浪尖，如中海御景熙岸[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、萬科清林徑[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等樓盤均經(jīng)歷了和老業(yè)主的“沖突”。同樣，萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]深圳的清林徑也因?yàn)樾峦飘a(chǎn)品價(jià)格較低而引發(fā)部分業(yè)主維權(quán)。

　　事實(shí)上，開發(fā)商對(duì)于降價(jià)始終諱莫如深的最大制約因素，便是擔(dān)憂老業(yè)主的不滿。廣州一家大型房地產(chǎn)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人便表示：“到目前為止，公司在定價(jià)上都非常謹(jǐn)慎，基本沒有出現(xiàn)老樓盤大幅度降價(jià)的情形，而是在新樓盤上去下工夫。”

　　即便如此，市場(chǎng)整體低迷已經(jīng)逼迫更多有業(yè)績(jī)要求的上市房企采取積極的價(jià)格策略。有消息顯示，除了較早前調(diào)價(jià)的萬科、中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、龍湖[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]以及綠地等開發(fā)商，金地、雅居樂以及恒大地產(chǎn)旗下的部分項(xiàng)目呈現(xiàn)接力之勢(shì)。

　　接力降價(jià)顯示出，開發(fā)商依然保持了極為謹(jǐn)慎和悲觀的態(tài)度。日前，包括萬科郁亮、富力李思廉、恒大許家印在內(nèi)的多個(gè)地產(chǎn)大腕在公開場(chǎng)合表示：目前的首要任務(wù)仍然是“加緊出貨”，加速現(xiàn)金回流。