房地產(chǎn)調控持續(xù) 政策將轉向住宅“去投資化”

      “未來房地產(chǎn)政策的走向，是堅持住宅市場的去投資化和大力建設保障性住房。”昨日，住建部政策研究中心主任秦虹在本報舉辦的“2012世界經(jīng)濟展望論壇”——世界城市的資源配置和產(chǎn)業(yè)結構分論壇上作出如上表述。

　　秦虹昨日透露，未來房地產(chǎn)政策走向將會是堅決執(zhí)行住宅市場的“去投資化”和大力建設保障性住房。據(jù)悉，目前住建部正協(xié)同有關部門研究相關政策，使房地產(chǎn)去投機投資化，回歸到正常理性的軌道上來。

　　未來房地產(chǎn)發(fā)展仍有空間

　　今年以來，房地產(chǎn)調控持續(xù)性的信號還在持續(xù)傳遞。從目前情況來看，限購這一措施儼然已成為房地產(chǎn)調控中最為有效的手段之一。秦虹表示，在這種情況下，整個行業(yè)有必要進行反思。

　　據(jù)統(tǒng)計，2010年全國房地產(chǎn)的銷售額達到5.25萬億元，是2001年數(shù)據(jù)的10倍。

　　秦虹表示，高速增長主要依靠土地增值以及寬松的信貸支撐。“這種高速增長是否可以持續(xù)，這種粗放性的增長是否可以持續(xù)，目前，房地產(chǎn)已經(jīng)失去了原有的功能，”她不無擔憂地說。

　　雖對市場前景擔憂，但秦虹同時認為，從市場層面來看，中國房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展空間。如果把中國房地產(chǎn)市場和美國的房地產(chǎn)市場相比的話，最大的不同是美國的房地產(chǎn)市場交易以二手房交易為主。據(jù)她介紹，美國去年一共賣住房490萬套，90%是二手房交易，10%是新房交易。而中國去年商品住房銷售面積是9.3億平方米，所有二手房交易面積不過2億平方米。

　　兩手解決保障房問題

　　對于保障性住房建設，秦虹透露，將會從兩個方面著手。她解釋稱，首先是托底保障，政府對社會上“一輩子都無法通過收入解決住房問題”的困難家庭，將進行托底保障住房供應。“不但要保一時，而且要保一輩子，因為他們確實沒有辦法靠自身能力在市場上解決住房問題。”她表示。

　　“其次是過渡性保障，該政策主要針對剛開始工作的年輕人，此類人群沒有支付首付的購買能力，通過公共租賃住房可以為年輕人提供過渡性保障。”秦虹表示，“等三五年之后，這類人群有了穩(wěn)定的工作，收入來源比較確定、有保障的時候，可以通過自身的努力，解決住房問題。”

　　不必為商業(yè)地產(chǎn)投資過熱擔憂

　　房地產(chǎn)住宅市場“去投資化”之后，是否會帶來商業(yè)地產(chǎn)投資過熱呢？銅鑼灣集團董事長陳智說，有人認為，當住宅投資市場出現(xiàn)萎縮狀況，就意味著商業(yè)地產(chǎn)有大量機會。這種言論其實是一種誤導。

　　陳智指出，商業(yè)地產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)有很多不同之處，商業(yè)地產(chǎn)主要是為零售經(jīng)營者提供用地，而國內零售業(yè)在一定時期內需求量是穩(wěn)定的，與住宅市場的剛性需求完全不同。另外，還有很多人并不太了解商業(yè)地產(chǎn)的運作方式，商業(yè)地產(chǎn)在一定時期是受市場多方影響的，復雜性更大。

　　“有人擔心會有很多民間資本投向商業(yè)地產(chǎn)領域，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有可能會過熱。”陳智表示，“可能在短期之內有這種效益的波動，但長期來看，并不存在這個問題。”

     - 專家論道

　　秦虹

　　引導民間資本投向房地產(chǎn)市場前端

　　本報訊 (記者馮堯)住宅房地產(chǎn)市場“去投資話”，意味著民間資本從房地產(chǎn)“撤軍”，這樣的話，龐大的資金流該如何疏導？住建部政策研究中心主任秦虹透露，未來會將長期投資于住宅房地產(chǎn)末端的民間資本引導到需求前端，將炒房、囤房引至前端形成房地產(chǎn)供給。

　　秦虹表示，中國民間收入差距非常大，所以民間資本并不是平均分攤在所有人身上，主要集中在一部分人手中。就此，政府將力推住宅市場“去投資化”，民間資本止步于住宅房地產(chǎn)市場，這就意味著此類資金必須去找新的投資渠道。她表示，民間資本長期以來在房地產(chǎn)末端投資，未來將著力引導部分需求到前端，即房地產(chǎn)供給端。“這就是將原來炒房、囤房的資金引導到房地產(chǎn)開發(fā)供給的前端。”

　　秦虹稱，以鄂爾多斯為例，當?shù)孛耖g資本量大概為2200億元，但鄂爾多斯人相對比較保守，普遍偏向于在當?shù)赝顿Y房地產(chǎn)。據(jù)她介紹，鄂爾多斯每個家庭平均擁有四五套房。“事實上，北京一年新建商品房銷售額不到2000億，如果鄂爾多斯2000億的民間資本全部都投向北京買房的話，將會把北京一年的商品房全部買光，而且完全不需要貸款。”

　　值得注意的是，今年8月，住建部政策研究中心曾公布了《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》。據(jù)該課題組測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達到約1萬億元、5200億元、2200億元，民間資本規(guī)模還將繼續(xù)增長。

　　劉治彥

　　消費服務業(yè)推動城市化

　　社科院城市經(jīng)濟研究室主任劉治彥指出，2008年金融危機以來，我國投入了4萬億的資金，帶動了全國10萬多億的資產(chǎn)投資，形成了經(jīng)濟的發(fā)展，但也面臨了一系列問題。

　　從國內看，全國人均GDP現(xiàn)在已經(jīng)是將近5000美元。5000美元是一個很有意義的節(jié)點，可以說城市化已經(jīng)走完了一半的歷程，全國進入了工業(yè)化與城市化綜合階段。

　　國家今后五年，城市化率可能會達到54%，2020年可能會達到60%，2025年在人口將近峰值14.2億的情況下，城市化率可能接近64%。這時，人口逐漸減少，城市化率將由人口分母減少的這種方式來推進。

　　在這種情況下，今后的城市化更多的是一種質量的提升。而現(xiàn)代消費主義概念的興起，將會促進新技術、新業(yè)態(tài)、新金融發(fā)展生活服務業(yè)。

　　市場消費服務業(yè)跟生產(chǎn)服務業(yè)屬于互補的關系。以北京為例，近年來大力發(fā)展生產(chǎn)服務業(yè)、金融等等。但事實上，很多城市卻忽略了消費服務業(yè)的發(fā)展。

　　從具體措施來看，要使產(chǎn)業(yè)發(fā)展，市場需求是根本動力。無非有三點：一是提高居民消費能力，要增加居民的收入，調整收入分配結構，特別是中低收入居民的勞動收入；二是免除消費顧慮，讓居民敢于消費。建立一系列社會保障，政府現(xiàn)在正在做這樣的事情；三是提升消費層次，讓居民會消費，把錢花到一些能夠提高自身今后發(fā)展能力的消費方向上，比如文化消費、教育、健康、娛樂休閑等等。

     李一

　　借鑒國際城市發(fā)展經(jīng)驗

　　瑞銀集團中國區(qū)主席兼總裁、瑞銀證券董事長李一指出，一個國家、一個民族，乃至于包括一個家庭，要有序健康的發(fā)展，首先要有一個清晰的戰(zhàn)略。

　　據(jù)李一介紹，北京市提出城市2004-2020年總體規(guī)劃。

　　第一步是要構建現(xiàn)代國際城市的基本框架。

　　第二步是到2020年，全面做成現(xiàn)代化國際城市。

　　第三步是到2050年成為世界城市。

　　可以看出，這個分三步走的戰(zhàn)略思路很清晰。

　　世界城市講的是在社會、經(jīng)濟、文化等層面直接影響全球社會的城市，北京市政府三步曲里說到國際城市，同時也說到世界城市是國際城市的高端形態(tài)。

　　世界城市是全球城市網(wǎng)絡體系中的組織節(jié)點，這是世界城市一個是很重要的一個特點，代表全球經(jīng)濟的成熟度。

　　李一認為，這些表述都不是最完整的，也不是最完美的。他認為我們應該考慮北京的路徑、內涵，包括它的地位發(fā)展，應該是什么樣，再細分一些。

　　另外一種世界城市是，資本供給型的城市。這種城市的特征是金融中心，它有金融中心的特質，但是它也具備制造業(yè)和產(chǎn)業(yè)，以東京這個地名形成的，它也是世界城市的一種形態(tài)。

　　陳智

　　流通業(yè)支撐未來城市發(fā)展

　　銅鑼灣集團董事長陳智指出，流通業(yè)如何助力經(jīng)濟的增長，這是一個固定的命題。

　　如果有工業(yè)，沒有流通業(yè)，這個產(chǎn)品就賣不出去。而城市本身就是“城+市”的組合，如果只有城沒有市，如果沒有商業(yè)、流通業(yè)，則只有城而沒有市。

　　舉個例子，如果把王府井和西單從北京去掉，這個城市馬上就成為一個枯燥的城市。再從大型商業(yè)體來講，如果將北京燕莎、東方新天地拿掉，這個城市就會變得很沒品位，因為這個城市大量白領階層的消費就會下降。

　　流通業(yè)跟城市建設息息相關，對一個國家的重要性也是毫無疑問。流通業(yè)既解決稅源增加就業(yè)，又滿足市民各種不同的多元化的需求，所以城市發(fā)展與民族零售業(yè)聯(lián)系非常緊密。

　　陳智預計今后幾年，甚至很長時間內，都是城市經(jīng)濟主導著中國經(jīng)濟，內需的拉動就有賴于這些本土的流通業(yè)發(fā)展，最終能夠使得國內的品牌大量從這些流通渠道、流通平臺將商品大量銷售出去，既提升城市品位，又改變城市結構、拉動城市消費，一舉多得。

　　談到商業(yè)跟城市的關系，陳智說他想舉個例子，在加拿大有一個市，這個城市不大，只有幾十萬人口，冬天到了零下40攝氏度以下，在夏天又零上40攝氏度以上。從天氣來講，沒有旅游和度假的優(yōu)勢，但它至今成為了全世界旅游度假的勝地，創(chuàng)造了一個奇跡，就是因為這個城市開了全世界最大的購物中心，55萬平方米的購物中心。

　　“這個購物中心里業(yè)態(tài)齊全，應有盡有，顛覆了我們對商業(yè)流通業(yè)固有的觀念。”陳智表示。

 劉智平

　　城市智能化發(fā)展契機來臨

　　SK(中國)有限公司高級副總裁劉智平表示，他想引入“聰明城市”(Smart City)這個概念，從一個具體的角度，談談城市發(fā)展中所面臨的一種趨勢。

　　說到“聰明城市”，這是在中國最近才開始受到關注的一個概念。它首先是由智能交通、智能安全和相關領域的建設來推動的?，F(xiàn)在已經(jīng)進入到了一個初步的發(fā)展階段。從國際上看，韓國智能城市建設，主要是把信息化用在了城市的公共服務體系中。2005年前后，中國也把IT的基礎設施植入到城市管理中，比如“無線城市”、“數(shù)字城市”的概念。之后包括智能交通、智能安全，以及為環(huán)境、能源方面的服務也進入到了城市管理中。

　　智能城市主要包括智能交通、智能安保、新能源的利用，以及環(huán)境保護這四方面。首先，中國的智能交通的發(fā)展現(xiàn)在有一個特點，基本上都是由大的城市，重大的事件和政府的主導這些因素來促成的。比如北京在2008年舉辦奧運會，奧運會之前為了改善北京的交通，除了硬件設施的建設以外，同時也把智能交通這樣一個系統(tǒng)在北京進一步完善。在上海、廣州、深圳，在隨后的世博會、亞運會、大運會的過程中，都使這些系統(tǒng)得到了建設、發(fā)展和完善?？傮w上來講，中國智能交通無論是從一二線的大城市，或者從三四線的中等城市來講，都將呈穩(wěn)定增長趨勢。

　　從國際上來看，美國、歐洲、日本都是以不同的概念來發(fā)展的智能城市。

　　例如，美國是強調安全、機動化、環(huán)境保護這種體系，強調的是安全、方便，能夠平衡發(fā)展。