品牌企業(yè)不懼限購(gòu) 2011年房市“寒冬”也無(wú)所懼怕

2011年的全國(guó)樓市經(jīng)歷了比2008年更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，而當(dāng)年是因?yàn)橥蝗缙鋪?lái)的金融危機(jī)挽救了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，而如今的補(bǔ)調(diào)，則讓2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入了冬天。

自2010年4月份國(guó)內(nèi)啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)控以來(lái)，一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都開(kāi)始出現(xiàn)不同程度的受阻，并被迫進(jìn)入一個(gè)新的低谷周期。與不少尚未被限購(gòu)的三、四線城市樓市成交高歌猛進(jìn)形成鮮明對(duì)比的是，全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量迅速萎縮并長(zhǎng)時(shí)間陷入低迷，短時(shí)間內(nèi)成交量難以恢復(fù)。

在這個(gè)投機(jī)主義盛行的年代,房地產(chǎn)市場(chǎng)必定會(huì)經(jīng)歷此次調(diào)控;然而,在武漢樓市幾經(jīng)調(diào)整的歷史中,房企也面臨著“踩點(diǎn)”的慶幸與惋惜。踩對(duì)了,歡欣鼓舞;踏空了,則壓力重重。

而也就是處在調(diào)控下的樓市困局，逆市中的真英雄才顯得越發(fā)珍貴?；仡櫸錆h房企2011年的業(yè)績(jī),記者發(fā)現(xiàn),現(xiàn)如今房企要跑贏樓市,除了品牌,更多的還有對(duì)市場(chǎng)的把控和前瞻性看法。

品牌企業(yè)不懼限購(gòu)

作為中部中心城市，武漢已經(jīng)成為眾多品牌房企擴(kuò)張的首選之地。2011年中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)研究表明，最近三年，品牌企業(yè)在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)最為搶眼，其中不乏萬(wàn)達(dá)、華僑城、綠地、福星惠譽(yù)等的大手筆，即便是調(diào)控深入的2011年，百步亭、萬(wàn)科、保利依然不斷加大土地儲(chǔ)備，而招商地產(chǎn)、佳兆業(yè)、中海地產(chǎn)更是在今年首次進(jìn)軍武漢市場(chǎng)，至此，中國(guó)主流房地產(chǎn)品牌企業(yè)中，已有七成正式布局武漢。

2011年上半年，武漢市場(chǎng)占有率前十的房企，包括萬(wàn)科、恒大、保利、福星惠譽(yù)、百步亭等在內(nèi)，累計(jì)占有率達(dá)36.28%，較2010年增加7.57個(gè)百分點(diǎn)。從2011上半年銷售排行榜看，萬(wàn)科、保利、恒大等企業(yè)便已占據(jù)大半席位。而全市處于銷售期的項(xiàng)目保守估計(jì)至少200個(gè)，用“少數(shù)吃肉、部分啃骨頭、更多人喝湯都難有保證”來(lái)形容，競(jìng)爭(zhēng)激烈可見(jiàn)一斑。

在武漢限購(gòu)令出臺(tái)整整將近一年之時(shí)，品牌企業(yè)成為左右樓市進(jìn)程的重要力量。其中，萬(wàn)科實(shí)行快速出清策略，屢次成為月度銷售TOP10，萬(wàn)達(dá)則依靠寫(xiě)字樓、SOHO類商業(yè)項(xiàng)目保證了業(yè)績(jī)的突飛猛進(jìn);福星惠譽(yù)住宅和商業(yè)項(xiàng)目齊頭并進(jìn)，以福星惠譽(yù)水岸國(guó)際、福星城等多個(gè)項(xiàng)目的出色表現(xiàn)，占據(jù)本土房企之首。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至11月初，武漢萬(wàn)科銷售額突破60億元，而去年全年武漢萬(wàn)科銷售55億元。

越是復(fù)雜的局勢(shì)越能體現(xiàn)實(shí)力開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)能力。實(shí)際上，2011年也是品牌開(kāi)發(fā)商展現(xiàn)實(shí)力、沉著應(yīng)變的半年，尊重市場(chǎng)需求，回歸產(chǎn)品為王的半年。事實(shí)證明，盡管市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)平淡的行業(yè)周期，但“后調(diào)控時(shí)代”也標(biāo)志著，越來(lái)越多的購(gòu)房者將開(kāi)發(fā)商品牌、實(shí)力作為了購(gòu)房的第一標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)占有率越來(lái)越向大開(kāi)發(fā)商、品牌開(kāi)發(fā)商集中。

而與此同時(shí)，在品牌開(kāi)發(fā)商彰顯強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)實(shí)力的同時(shí)，從精裝小戶到高端住宅，從剛需盤(pán)到改善性項(xiàng)目，較長(zhǎng)的產(chǎn)品線也為其從容應(yīng)對(duì)市場(chǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商的“王牌”

上半年的贏家，還屬于那些“將雞蛋分裝在不同的籃子中”的開(kāi)發(fā)商，在主城區(qū)銷售受到限購(gòu)影響的情況下，一些開(kāi)發(fā)商加大了在非限購(gòu)區(qū)域的搏擊力度。不少審時(shí)度勢(shì)的開(kāi)發(fā)商以在眾多非限購(gòu)區(qū)域落子布局，以及“圍城內(nèi)外”通吃的氣勢(shì)，成為了市場(chǎng)贏家。 

例如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，萬(wàn)達(dá)正以“萬(wàn)達(dá)速度”擴(kuò)張全國(guó)商業(yè)、旅游地產(chǎn)。10月12日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在萬(wàn)達(dá)商業(yè)年會(huì)上透露，2012年計(jì)劃開(kāi)業(yè)20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，主要分布在溫州、漳州等二三線城市。其中，包括漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大連高新、長(zhǎng)沙開(kāi)福、成都金牛和泉州浦西等5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)A級(jí)店。

據(jù)透露，截至2011年底，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將達(dá)到49個(gè)，持有開(kāi)業(yè)物業(yè)面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)到2012年，開(kāi)業(yè)物業(yè)面積將達(dá)到1500萬(wàn)平方米，成為全球最大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)之一。

據(jù)數(shù)據(jù)研究中心顯示，2011年上半年，武漢商鋪成交面積272131平米，成交套數(shù)2556套，成交金額4003165800元，成交均價(jià)約為14029元。

從成交面積來(lái)看，6月份表現(xiàn)不俗，成交面積為61435平米，同比上漲19.25%，環(huán)比上漲25.46%，成交金額為961180100元，同比上漲71.79%，環(huán)比上漲54.27%。

與此同時(shí)，緊逼的住房限購(gòu)政策，使原來(lái)投資住宅的大量資金涌向了新開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)商更樂(lè)于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓和Soho。據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)：2011年上半年寫(xiě)字樓成交面積218058平米，成交套數(shù)1330套，成交金額2,100,263,000元，成交均價(jià)9632元/平米，環(huán)比增漲82.88%。寫(xiě)字樓成交套數(shù)超過(guò)去年全年，成交均價(jià)約為9156元/平方米，相比去年，漲幅頗大。

而行至下半年，在住宅市場(chǎng)依然低迷之時(shí)，擁有商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商相當(dāng)于持有成交的“王牌”。成交量持續(xù)上漲，成為樓市成交的重要力量。

據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控室統(tǒng)計(jì)，12月份武漢預(yù)計(jì)將有12個(gè)新開(kāi)盤(pán)或者老盤(pán)加推商鋪?lái)?xiàng)目，其中，3個(gè)項(xiàng)目為綜合商用，2個(gè)購(gòu)物中心和7個(gè)社區(qū)商鋪，商鋪面積在30-2000平米之間，價(jià)格約從9000-50000元/平米不等，12個(gè)項(xiàng)目?jī)H少數(shù)給出開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目主要集中在三鎮(zhèn)的中心地段，漢陽(yáng)中心有4盤(pán)推出所占比重較大，同時(shí)金銀湖、陽(yáng)邏、江夏等三環(huán)外的項(xiàng)目也有商鋪推出。

專業(yè)人士認(rèn)為，目前商鋪投資回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定，在繁榮區(qū)域的商鋪年租金回報(bào)率可高達(dá)8%-12%。因此在當(dāng)前通貨膨脹與住宅調(diào)控限購(gòu)的雙重背景下，商業(yè)地產(chǎn)尤其是商鋪，將成為未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)投資者的首選之地。

據(jù)戴德梁行近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科計(jì)劃未來(lái)持有型物業(yè)將占其開(kāi)發(fā)比例的20%;保利計(jì)劃到2012年在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資將占到其總投資額的30%;金地在今年的土地投資額中有20%的資金投向商業(yè)項(xiàng)目并提出未來(lái)5年用商業(yè)地產(chǎn)“再造一個(gè)金地”。

中小戶型永遠(yuǎn)的“依靠”

在目前的市場(chǎng)情況下，中小戶型顯然是開(kāi)發(fā)商的“王牌”。用一位業(yè)內(nèi)人士的話來(lái)說(shuō)，2011年，誰(shuí)持有大量中小戶型，誰(shuí)就不愁銷量。

中小戶型一直都是武漢樓市的需求主力，加上中小戶型有著總價(jià)低、首付少的優(yōu)勢(shì)，記者通過(guò)武漢億房研究中心的數(shù)據(jù)了解到，一直以來(lái)，90平方米以下中小戶型銷售一般都能占據(jù)近四成的比例，加上120平方米的戶型，能占據(jù)七成的比例。

“中小戶型的銷量增大從另一方面也印證了剛需群體的龐大。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于青年置業(yè)者來(lái)說(shuō)，中小戶型可以打造出經(jīng)典的舒適兩居或緊湊的三居戶型，對(duì)于初入社會(huì)的年輕人來(lái)說(shuō)這樣的房屋既經(jīng)濟(jì)又可以滿足生活所需。

今年上半年武漢市商品住宅成交數(shù)據(jù)顯示，80-90平方米、總價(jià)50-60萬(wàn)元的戶型成交占比最大，120-130平方米的三房戶型，成為“一步到位”式置業(yè)熱門(mén)。

“現(xiàn)在市場(chǎng)成交量一直處于低位，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看剛性需求仍是樓市的中流砥柱。” 光谷一樓盤(pán)項(xiàng)目營(yíng)銷主管認(rèn)為，從任何時(shí)期來(lái)看，自住需求總是最可見(jiàn)、最實(shí)際的消費(fèi)群體，這部分群體也永遠(yuǎn)是開(kāi)發(fā)商的“救命草”。

對(duì)于“中小戶型主場(chǎng)”這個(gè)現(xiàn)象，一位業(yè)內(nèi)人士如此分析，“樓市幾經(jīng)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商今年的業(yè)績(jī)不能說(shuō)沒(méi)有受到影響，現(xiàn)在既然面對(duì)剛需主導(dǎo)，小戶型暢銷的局面，只有擁有大量中小戶型房源的開(kāi)發(fā)商，才能保證自己今年的銷量。”