開發(fā)商年底推“保留單位” 一手房當(dāng)二手房賣

     年底，全國(guó)各地樓盤出現(xiàn)房?jī)r(jià)“跳水”，或引起老業(yè)主砸盤，或承諾補(bǔ)差價(jià)。廣州樓市表面仍未見波瀾，但近期二手房市場(chǎng)上，卻出現(xiàn)了一批開發(fā)商“保留單位”。代理中介經(jīng)紀(jì)表示，近期開始有資金緊張的開發(fā)商，將原來囤起打算再賣出“靚價(jià)位”的盤源，以低于去年開盤價(jià)的價(jià)格出售。

不過，被稱有“保留單位”放盤的中海錦榕灣開發(fā)商有關(guān)人士卻表示，他們并不了解這個(gè)情況，中海地產(chǎn)在廣州市場(chǎng)的房源，基本上在今年上半年已售罄。另據(jù)業(yè)界人士透露，目前廣州一手房市場(chǎng)也開始出現(xiàn)討價(jià)還價(jià)情況。

存貨低于去年開盤均價(jià)　回籠資金6000多萬元

市民陳先生說，他最近看樓時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)二手市場(chǎng)出現(xiàn)了一些開發(fā)商的“保留單位”。單單是海珠區(qū)革新路附近，他在二手房中介帶領(lǐng)下，看過兩個(gè)一手房當(dāng)二手房賣的樓盤。這些房源，都是開發(fā)商原來囤起來待價(jià)而沽的，現(xiàn)在卻流入了二手房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)比同個(gè)樓盤的二手房?jī)r(jià)還要低。

陳先生看過的樓盤中，就有中海錦榕灣。這個(gè)樓盤在11月初開始推出20多套的單位，全部是全新一手房，均價(jià)約在2萬~2.2萬元/平方米左右，而當(dāng)時(shí)該樓盤的二手房?jī)r(jià)標(biāo)價(jià)約2.6萬元/平方米。但存貨的戶型面積都比較大，最小面積也要144平方米左右，更多的是近200平方米的四房甚至五房，總價(jià)也要300多萬~400萬元。記者估算了一下，這20多套單位總值起碼在6000萬以上。

地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)楊先生介紹，這些房是去年9月份開盤的貨源，都是比較低層的單位，大概是4~5層。原先樓層也不太理想，開發(fā)商認(rèn)為放一段時(shí)間再賣價(jià)格可以理想些，就先收起了一些單位。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，在去年9月25日該盤的開盤均價(jià)為2.3萬元/平方米，最高價(jià)為2.5萬元/平方米，最低價(jià)為2.1萬/平方米。按照最近出售的均價(jià)，2萬~2.2萬元/平方米，相當(dāng)于去年年初的開盤均價(jià)。

開發(fā)商稱樓盤已售罄　記者查閱有46套未售

據(jù)地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)楊先生說，中海錦榕灣這次拿出來的20多套房，因?yàn)榉績(jī)r(jià)“筍”，在短短兩周之內(nèi)就全部賣完了。購買這樣的房子，跟買一手房的流程是一樣的，可以直接與開發(fā)商到陽光家緣網(wǎng)站簽約，不用付出中介傭金，也不用付出不到5年的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)，總成本比買二手房還要低。

記者在網(wǎng)易房產(chǎn)截取的陽光家緣數(shù)據(jù)庫中，沒有見到最近有20多套房屋的成交簽約記錄，僅在10月14日該樓盤有簽約1套房的記錄，均價(jià)是23204元/平方米。而在房管局的陽光家緣數(shù)據(jù)庫，可以看到對(duì)外表示已售罄的該樓盤，還有46套房源處于未售狀態(tài)。

但昨日中海地產(chǎn)有關(guān)人士表示，他們并不了解這個(gè)情況，中海地產(chǎn)在廣州市場(chǎng)的房源，基本上在今年上半年已經(jīng)售罄了。陽光家緣上顯示的中海錦榕灣未售房源，是要經(jīng)過大確權(quán)后才可以售賣的房源。而在被問及中海錦榕灣接下來是否還會(huì)有類似的“保留單位”拿到二手房市場(chǎng)賣時(shí)，中介經(jīng)紀(jì)楊先生說，“這個(gè)要取決于開發(fā)商的資金情況，他也不太了解。”

業(yè)界人士認(rèn)為，在二手房市場(chǎng)賣掉存貨，即便價(jià)格比此前開盤時(shí)低，也不易被原業(yè)主發(fā)現(xiàn)，不會(huì)引起退房等不良反應(yīng)。

為何降價(jià)賣？

中介稱資金緊要低價(jià)出手

據(jù)了解，有部分樓盤雖然已經(jīng)表示售罄，但都仍有少量單位是開發(fā)商的“保留單位”。在網(wǎng)易房產(chǎn)截取的陽光家緣數(shù)據(jù)庫中，珠江新城也有部分標(biāo)明“售罄”的樓盤，仍有單位未售，且最近有成交。

比如，珠江新城廣弘天琪樓盤，在11月23日有一套房屋簽約成交，均價(jià)僅為16722元/平方米，在賣完這套房后，該樓盤仍顯示有17套房未售。而這個(gè)房?jī)r(jià)，比2009年4月23日時(shí)該盤開盤均價(jià)18000元/平方米還要便宜。

地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)楊先生說，最近他們?cè)诤Ｖ閰^(qū)就賣出了不少一手房當(dāng)二手房賣的房。這些房源原本都是開發(fā)商留起來的，不是樣板房單位?，F(xiàn)在很多發(fā)展商資金都比較緊張所以只好拿出來，“價(jià)格肯定比原先一手房開盤時(shí)要便宜”。

楊先生還透露，今年2月初，革新路還有一個(gè)樓盤有批貨，要在二手房市場(chǎng)賣。這是今年年初已經(jīng)開盤時(shí)留下來的貨源，大約40~50套，樓層都比較好，戶型有兩房~四房。原先大概是賣2.2萬~2.3萬元/平方米，估計(jì)到時(shí)候拿出來是2萬~2.1萬元/平方米。在南洲路也有個(gè)樓盤，要委托二手賣。“在二手房市場(chǎng)賣效果很不一樣，因?yàn)槎址靠蛻舳?rdquo;。

專家分析

樓市低迷 　投資用一手房開始脫手

中原地產(chǎn)天河區(qū)物業(yè)部總經(jīng)理潘婉霞表示，目前廣州一手房市場(chǎng)的購房客源確實(shí)不多，因?yàn)橘J款和限購等原因，確實(shí)有很多人都買不了房了。廣州市目前還沒有買房但又符合購房條件的，為數(shù)不多。本來還可以“賣一買一”換房的改善置業(yè)者，因?yàn)楝F(xiàn)在二手房賣不出去，也就無法進(jìn)行一手房市場(chǎng)換房了，這是個(gè)連鎖反應(yīng)。另一方面，很多人手上資金也比較緊張。

記者也發(fā)現(xiàn)，目前廣州市場(chǎng)上，出現(xiàn)了不少從未有人住過的二手房。這些房源，原本是買來投資的。業(yè)主為了賣到更好的價(jià)錢，從來都沒租出去過。但在目前樓市看跌環(huán)境下，又臨近年底，投資客開始拋售盤源。

此外，二手房市場(chǎng)上還出現(xiàn)了部分“筍盤”。市民趙小姐最近看房就發(fā)現(xiàn)，有個(gè)別換房業(yè)主出售的二手房房?jī)r(jià)甚至還低于評(píng)估價(jià)了，這在過往是很少見的。

資金鏈緊　開發(fā)商一年難過一年

拋售手上的存貨，進(jìn)行大幅度的降價(jià)，背后都是開發(fā)商急著用錢。開發(fā)商資金鏈越緊張，降價(jià)快速出貨回籠資金的愿望就越強(qiáng)烈。到底目前開發(fā)商的資金鏈情況如何呢？

同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，從半年報(bào)來看，上市房企總負(fù)債1.24萬億，總資產(chǎn)1.73萬億，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)71.28%。其中，保利80.74%，萬科78.97%，綠城87.71%。負(fù)債水平達(dá)到歷史高位。企業(yè)經(jīng)營(yíng)總體比較穩(wěn)健，但行業(yè)壓力仍然較大。

而經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑認(rèn)為，今年開發(fā)商資金普遍還不算太緊張。但明年就不樂觀了。因?yàn)樾刨J繼續(xù)收緊，明年初開發(fā)商拿不到貸款授信肯定就會(huì)降價(jià)。據(jù)了解，今年有很多開發(fā)商做了信托融資，明年房地產(chǎn)信托的門檻肯定會(huì)更高，審批也會(huì)更嚴(yán)。

樓市探溫

預(yù)計(jì)樓價(jià)年前有一成降幅

廣州市國(guó)土房管局最新官方數(shù)據(jù)顯示，10月廣州一手房成交同比下跌近七成，房?jī)r(jià)卻僅僅微跌0.7%。雖然目前廣州市促銷的手法是五花八門，但也未見實(shí)際真降。購房者最關(guān)心的是，到底廣州市樓價(jià)什么時(shí)候才能有比較明顯的降幅呢？

合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，預(yù)計(jì)在12月份廣州市樓價(jià)會(huì)出現(xiàn)真降，降幅大概就是9折甚至8.5折。中原地產(chǎn)天河區(qū)物業(yè)部總經(jīng)理潘婉霞表示，樓市總體看跌，但預(yù)計(jì)在2012年前，觀望情緒還是比較重。因?yàn)橄拶徬拶J等政策，有部分曾表示在今年12月份會(huì)到期，到期后這些政策是否會(huì)繼續(xù)延期，將成為關(guān)注的重點(diǎn)。一旦有政策稍微放松，房?jī)r(jià)則會(huì)筑底。

      目前，到底什么區(qū)域折扣降價(jià)最大呢？據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)近期截取陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，位于花都的天湖峰境成交均價(jià)由11874元/平方米下滑到6807元/平方米，跌幅達(dá)42.67%；另外，位于白云的東湖映月成交均價(jià)由19928元/平方米降至7327元/平方米，降幅為16.31%；此外，萊茵水岸、西灣陽光、智杰雅筑、中房觀湖國(guó)際、珠江怡景灣、元邦明月星輝等樓盤都有不同的降幅。

同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)總經(jīng)理趙卓文分析，2012年房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)調(diào)控，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)政策松動(dòng)。因此，他提醒打算入市買房的消費(fèi)者，開發(fā)商在年末花樣百出的促銷，確實(shí)非常誘人。但歷史上無數(shù)的案例都證明了逆市操作，風(fēng)險(xiǎn)巨大。結(jié)果往往是樓市炒家跑掉了，有錢人也跑掉了，最后是廣大的普通居民為樓價(jià)的下跌而埋單。“2012年抄底樓市，風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)遇。樓市的冬天才剛剛開始，春天還很遙遠(yuǎn)。”