李戰(zhàn)軍:目前根本沒有房價下跌實質性的動能

       現(xiàn)在，新聞和網(wǎng)絡媒體輿論一片，一批專家火上澆油，其本論調不外乎是商品房和商品住宅交易量大跌，打折銷售蔚然成風，銀行貸款緊上加緊，市場拐點就在當下，金九銀十不在，開發(fā)商摒不住要破產(chǎn)跳樓了。今天的這種聲音聽得多了，實在沒有必要太當真。

　　輿論年年如此喧囂，房地產(chǎn)企業(yè)年年低調過日子，房價和交易量年年上漲，房地產(chǎn)業(yè)年年創(chuàng)歷史輝煌，這才是歷史的真實和今天的真實。

　　都說今年商品房、商品住宅交易量和交易價格由于限購政策的緣故，大幅下跌。其實，這是不真實的。

　　一、一線四城市交易面積和交易金額是兩升兩跌

　　1-8月份，一線城市交易面積是兩跌兩升，即北京上海小幅萎縮，廣州深圳照樣上升。北京商品房銷售面積同比-7.9%，商品住宅銷售面積同比-11.9%；上海商品房銷售面積同比-8.9%，商品住宅銷售面積同比-9.2%；廣州商品房銷售面積同比上升6.1%，商品住宅銷售面積同比上升12.1%；深圳商品房銷售面積同比上升4.3%，商品住宅銷售面積同比上升9.3%。

　　1-8月份，一線城市交易總金額也是兩跌兩升，即北京上海小幅萎縮，廣州深圳照樣上升。北京商品房銷售金額同比-6.9%，商品住宅銷售金額同比-13.9%；上海商品房銷售金額同比-6.7%，商品住宅銷售金額同比-10.9%；廣州商品房銷售金額同比上升16.5%，商品住宅銷售金額同比上升22.6%；深圳商品房銷售金額同比上升14.5%，商品住宅銷售金額同比上升16.6%。

　　限購政策對北京上海是有效的，但也是交易面積和交易金額小幅下跌而已，充其量是典型的僵持和膠著。限購政策對廣州深圳效果有限，作用不大，基本上仍屬于我行我素。

　　二、三十一個省市自治區(qū)交易面積和交易金額都是有效上升

　　1-8月份，全國商品房銷售面積59854萬平方米，同比上升13.6%，全國商品住宅銷售面積53540萬平方米，同比上升13.1%；全國商品房銷售金額33264億元，同比上升25.9%，全國商品住宅銷售金額27755億元，同比上升24.4%。

　　同期全國商品房銷售面積下降的只有北京、上海、江蘇、浙江、海南和山西等六個地區(qū)，全國商品住宅銷售面積下降的也是北京、上海、江蘇、浙江、海南和山西等六個地區(qū)。

　　同期全國商品房銷售金額下降的只有北京、上海和海南等三個地區(qū)，全國商品住宅銷售金額下降的也是北京、上海和海南三個地區(qū)。

　　三、全國房地產(chǎn)投資繼續(xù)高位增長

　　1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資37781億元，同比增長33.2%，住宅開發(fā)投資27118億元，同比增長36.4%。

　　全國房地產(chǎn)開發(fā)投資負增長的只有西藏一個地方，上海是西藏之外開發(fā)投資同比增長幅度最后一位，僅為6.9%

　　投資增長的較快的東部地區(qū)主要是江蘇、廣東、遼寧、山東，中部是安徽、河南、湖北，西部是四川、重慶、內蒙古。

　　這種局面表明全國各行各業(yè)的資金仍然源源不斷地高速進入中國房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)依然是中國最佳投資產(chǎn)業(yè)，并沒有因為房地產(chǎn)調控而改變。

　　四、房地產(chǎn)業(yè)對銀行貸款的依賴度進一步降低

　　中國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中依賴國內貸款的金額今年1-8月份共計8888.8億元，同比增長5.1%，其中銀行貸款為7942億元，同比增長2.1%。

　　而同期中國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，自籌資金比重高達40.7%，其中，自有資金比重高達21.2%；定金及預收款比重高達25.4%；個人按揭貸款比重為10.1%。

　　上述情況進一步證實中國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資資金來源結構進一步得到優(yōu)化，企業(yè)擁有的資金在全國各行各業(yè)當中屬于高列，企業(yè)根本不差生存性資金，缺的僅為發(fā)展性資金。說開發(fā)商資金連快要斷了，主要只能是指少數(shù)企業(yè)，而不是整個產(chǎn)業(yè)的情況。相對于中國各行各業(yè)，中國房地產(chǎn)業(yè)資金是最充裕的。

　　五、全國土地購置情況也是上升的

　　1-8月全國房地產(chǎn)土地購置28177萬平方米，同比上升9.7%；土地購置成交價款5196億元，同比上升8.7%；房地產(chǎn)施工面積增長30.5%，新開工面積增長25.8%，竣工面積增長14.7%。

　　上述情況表明開發(fā)企業(yè)對土地的購置和使用依然是認真的也是擴大的，只不過中國的土地購置量依然遠低于國家的供應計劃量，反映了在調控背景下市場和企業(yè)的的自我保護狀況。

　　六、全面性、實質性的商品房交易量和交易價格的下跌并為來到

　　綜合上述五點情況表明，中國房地產(chǎn)市場的博弈、僵持、膠著正處在一個深化階段，市場的力量和行政的力量誰勝誰負還沒有定論，但是直到今天，依然是市場的力量略占上風。

　　商品房交易量和交易價格的下跌都是個別項目、個別城市、個別地區(qū)和個別時段，并沒有出現(xiàn)全局性、穩(wěn)定性、實質性的下跌。輿論發(fā)出錯誤的信號已經(jīng)不是第一次了，也不會是最后一次。其實中國房地產(chǎn)的市場現(xiàn)象早已不是什么理論、意愿、判斷的問題了，而是一個實證的問題，而是一個客觀現(xiàn)實的問題。