該建的廉租房少了 該建的廣場沒了 綏化政府和開發(fā)商勾結(jié)貓膩多

    原本按照4%～6%比例配建廉租房的棚戶區(qū)改造項目，卻縮水一半；以建廣場的名義少建廉租房，而廣場卻杳無蹤跡；開發(fā)商與政府簽訂協(xié)議期限已到，卻未按期足額交付廉租房。

    這些問題發(fā)生在黑龍江省綏化市，由鶴崗市峰威偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“峰威偉業(yè)”)自2008年承建的四個棚戶區(qū)改造項目中。

    棚戶區(qū)改造廉租房

2005年，在振興東北老工業(yè)基地的背景下，原建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于推進東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導意見》；2009年底，首個全國性棚戶區(qū)改造規(guī)范《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》出臺，提出“用5年時間基本完成集中成片城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，有條件的地區(qū)爭取3年完成”。

    今年，棚戶區(qū)改造又被賦予了新的意義。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在今年兩會期間曾表示，今年1000萬套保障房建設(shè)計劃中，有400萬套左右是各類棚戶區(qū)改造，這一類政府主導的棚戶區(qū)改造，中央政府、省級人民政府、市縣人民政府都要拿出一定的補助資金，其中，今年中央將提供400億元左右的資金支持。

    東北地區(qū)大規(guī)模的棚戶區(qū)改造在此背景下拉開大幕。無論是國家文件，還是地方法規(guī)，都將“政府主導，市場運作”視為基本原則。實際操作中，“城市棚戶區(qū)改造與經(jīng)濟適用住房、廉租房建設(shè)相結(jié)合，與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合”成為最普遍的做法。

    綏化市的棚戶區(qū)改造肇始于2008年。《第一財經(jīng)日報》記者調(diào)查顯示，峰威偉業(yè)以“招商[簡介最新動態(tài)]引資”的方式進入這個城市，成為首批棚改項目的開發(fā)商。從2008年到2010年先后開發(fā)了四個棚改住宅小區(qū)項目：峰威南苑A區(qū)、B區(qū)(清真小區(qū))、峰威北苑(交通組團)、峰威南苑C區(qū)(人險組團)及峰威東苑，房屋總建筑面積超過20萬平方米。

    在北林區(qū)峰威南苑A區(qū)和B區(qū)兩個商品房住宅小區(qū)之間，清真胡同以東，有兩幢紅白色相間的六層小樓。每間住房格局、大小幾乎相當，47平方米左右，白墻白色地磚，房門統(tǒng)一漆成了藍色。

    這是綏化市棚改項目中的首批廉租房，51歲的劉淑華在今年10月搬進了這里，她說，現(xiàn)在108套房子住進了100戶，其中不少人家屬于綏化市最困難的群體，但住進新房只需要預存水電費和繳納減半的物業(yè)管理費。

    事實上，據(jù)綏化市住建局向本報記者提供的資料，這108套、建筑面積5200余平方米的廉租房卻是峰威公司承建的超過20萬平方米的棚戶區(qū)改造項目中僅有的已交付使用的廉租房，配建比例僅有2.5%。

    這與《綏化市城市規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)棚戶區(qū)改造實施辦法》“棚戶區(qū)改造項目，按房屋開發(fā)總建筑面積4%～6%的比例配建廉租住房”的要求相去甚遠。

    廉租房與商業(yè)開發(fā)相結(jié)合的過程中，是如何被擠占，甚至“縮水”的呢？

    廉租房減免之路

    在綏化，本報記者得到了三份峰威公司向綏化市政府提交的關(guān)于減免、置換廉租房的請示報告。

    第一份報告提交的日期是2009年6月12日，指出：“清真小區(qū)(峰威南苑A區(qū)、B區(qū))動遷遇到了很多疑難問題”、“回遷居民密度較大”、“由于地段位置、宗教信仰、百姓的生活習慣等問題的影響，清真小區(qū)目前一戶未售出”，因此“請政府免除1272平方米的廉租房”。

    時隔不到20日，2009年7月1日，峰威公司又提交了第二份報告，提出將原計劃峰威南苑B區(qū)11號樓2至10單元122戶、建筑面積5998.37平方米置換為人險組團(峰威南苑C區(qū))7號、8號樓和峰威南苑B區(qū)11號樓10單元14戶。

    然而，知情人、峰威南苑的建筑商李劍英、路占江卻向本報記者指出“峰威公司說了假話”，清真小區(qū)并不存在“一戶未售出”的情況，而是在第一份報告提交的4個月后全部售罄。更為離譜的是，第二份報告中提及的用于置換的峰威南苑C區(qū)(人險組團)7號、8號樓，“根本不存在”。

    同樣在2009年7月3日，峰威公司又提交了另一份報告：“我公司開發(fā)建設(shè)的清真組團(峰威南苑A區(qū)、B區(qū))面積是104000平方米，配建廉租房用房面積為6237平方米，因政府在清真寺南側(cè)建設(shè)廣場，要求我公司退回用地1萬余平方米，我公司申請減少廉租房配建面積”。

    本報記者了解到，峰威南苑原址，曾是綏化市回民聚集區(qū)，坐落于此地的清真寺已有一百多年歷史。環(huán)顧清真寺四周，全部是峰威公司開發(fā)的住宅樓，卻沒有前述報告中提及的“1萬余平方米”廣場。只有在清真寺北側(cè)還余下一塊長約75米，寬度50米，面積不超過4000平方米的空地，雜草叢生，被人用鐵欄桿圈了起來。

    清真寺的負責人告訴本報記者，2009年清真寺曾被規(guī)劃過一個大型廣場，但后來考慮到宗教習慣就擱置了這一方案。現(xiàn)在清真寺北側(cè)的這塊空地原來是一片“垃圾山”，是清真寺雇人雇車清理出來的，他們準備在此地建一座二樓的老年回民公寓，這片面積不超過4000平方米的空地，清真寺?lián)碛械仄?，并在建國初期就得到了政府的認可。至于“峰威公司退回用地1萬余平方米”的說法，清真寺的負責人予以否認。

    而在本報記者的調(diào)查中，綏化市住建局和綏化市規(guī)劃局也給出了截然不同的兩種說法。住建局稱峰威公司的確退回了1萬平方米廣場用地，而規(guī)劃局一位不愿透露姓名的人士則驗證了清真寺負責任人的說法，廣場用地不在峰威公司棚改項目的范圍內(nèi)，“建不建廣場，與峰威南苑都沒有關(guān)系”。

    峰威偉業(yè)副總經(jīng)理胡忠喜則提供了第三種說法，他將“廣場退地”一事指向了清真寺北側(cè)這片雜草叢生的空地，說：“沒有退1萬平方米，大概7000平方米，具體數(shù)字說不清。”

    由此，峰威偉業(yè)是否退回土地，退了多少，規(guī)劃中的廣場用地到底在哪里變成了一筆糊涂賬。但這樣一份糊里糊涂的報告仍然得到了批示“同意”，該建的廉租房因此而免建了。

    歷經(jīng)三份減免、置換報告，峰威南苑A區(qū)、B區(qū)項目究竟少建了多少廉租房？

    一個月后，峰威公司與綏化市棚改辦簽訂的棚改項目協(xié)議書給出了明確的說法：“配建廉租住房建筑面積4480平方米，89套”。這樣，峰威公司將廉租房的建設(shè)面積成功縮減了1757平方米。

    這份協(xié)議書還透露了這樣的訊息：峰威公司因為參與棚改項目而得到了豐厚的優(yōu)惠政策——“行政事業(yè)性收費及政府性基金一律免收，經(jīng)營性和服務(wù)性收費減半收取”。

    本報記者調(diào)閱峰威偉業(yè)與政府簽訂的其余棚改項目的協(xié)議書，還關(guān)注到這樣的信息：峰威東苑，開發(fā)建筑面積31287平方米，不配建廉租住房，峰威南苑C區(qū)(人險組團)開發(fā)建筑面積28050平方米，配建廉租房930平方米、19套，竣工時間為2008年10月30日；峰威北苑37950平方米，配建廉租房1518平方米、31套，竣工時間同為2008年10月30日。

    事實上，在實際建設(shè)中，峰威偉業(yè)也沒有按照協(xié)議書的要求去建廉租房，不論是住建局，還是峰威偉業(yè)都承認這一點。

    建筑商李劍英、路占江說，峰威北苑、峰威南苑C區(qū)(人險組團)在設(shè)計施工中根本沒建廉租房，峰威南苑原本設(shè)計成廉租房的B區(qū)11號樓10單元，因為超建，大于廉租房要求的50平方米，而變成了商品房賣掉了。

    棚改項目的特例

    但這并不是綏化市進展了近4年的棚改的全部，某種程度上，綏化市的棚戶區(qū)改造，更有借鑒意義。據(jù)本報記者調(diào)查，綏化市棚戶區(qū)在全黑龍江省規(guī)模最大，但商品房均價卻只有2500元左右，全國地級市房價最低，這也相當于開發(fā)商的建設(shè)成本。

    在這場以商品房開發(fā)、市場運作牽動棚改及保障房的過程中，綏化市的處境很艱難。按照綏化市住建局副局長王振勇的說法，鶴崗峰威偉業(yè)這樣的開發(fā)商其實是解了政府的燃眉之急。

    王振勇說，棚改結(jié)合保障房建設(shè)是目前綏化市的頭等大事。按照2010年的標準，每配建一平方米廉租房，中央補助400元，黑龍江省補助100元，地方政府則從土地出讓金、行政事業(yè)性收費及經(jīng)營性收費中補充一部分，而其余的部分則需要像峰威偉業(yè)這樣的開發(fā)商以市場運作的形式補齊，“建廉租房的資金主要靠市場運作解決，占到六成以上。”

    四年時間，已完成需改造棚戶區(qū)拆遷面積764.2萬平方米，占到全部棚改計劃的85%，其中需建保障房977萬平方米13.5萬套，廉租房和公租房又占據(jù)60萬平方米1.2萬套，王振勇介紹說，這部分保障房的開工率達到100%，竣工率70%。另一個喜人的數(shù)據(jù)是，今年綏化市整體保障房的開工率高達109%，在黑龍江省乃至全國，都走在了前列。

    住建局房產(chǎn)科科長張景文則告訴本報記者，綏化市還形成了一套完成的程序。棚改項目從建設(shè)立項一直到竣工驗收都需要向黑龍江省相關(guān)部門報備，如果項目進展過程中出現(xiàn)規(guī)劃變更也需要向省里批準。如果開發(fā)商不能如期足額并保質(zhì)量地交付廉租房，相關(guān)項目將不能通過綜合驗收，也無法取得商品房出售許可證。

    即便程序嚴格如此，峰威偉業(yè)的棚改項目仍然成了特例。本報記者在峰威偉業(yè)的售樓處了解到，四個棚改項目小區(qū)除了峰威東苑還有少部分房源，其他的小區(qū)商品房早已銷售一空。

    由綏化市住建局提供的廉租房交接書顯示，峰威偉業(yè)到目前為止向政府交付了122套廉租房，除了清真寺胡同兩棟紅白相間的小樓108套，在原本不配建廉租房的峰威東苑挪出14套，南苑B區(qū)在今年10月又交了6套房子，總數(shù)量仍相差11套。

    張景文的解釋是：在具體建設(shè)施工中采取“一事一議”的做法，不可能與規(guī)劃完全一致。他認為峰威偉業(yè)免建部分廉租房或者挪建廉租房，都有政策依據(jù)，不存在違規(guī)。他還說，峰威偉業(yè)仍沒有交付的11套廉租房“一套也差不了”，不然峰威偉業(yè)就需要向政府退回享受到的棚改優(yōu)惠政策。

    峰威偉業(yè)一方現(xiàn)在也的確感受到了來自政府的壓力，副總經(jīng)理胡忠喜說，未能按期交付11套廉租房，是因為在峰威南苑C區(qū)(人險組團)西南一角還剩下11戶平房未拆遷，“碰上了釘子戶”，他們計劃明年春天動遷完畢并蓋起一棟4000平方米左右的樓房，明年12月完工，用于安置回遷戶和補齊11套房子。

    曾經(jīng)擔任峰威南苑拆遷辦主任的喬春暉告訴本報記者，峰威南苑C區(qū)(人險組團)西南一角其實是當初被峰威偉業(yè)故意甩出來的區(qū)域，因為面積太小，蓋了樓只夠回遷戶和廉租房，峰威偉業(yè)無利可圖。對于胡忠喜“明年動遷蓋樓”的說法，喬春暉表示疑問，峰威偉業(yè)在綏化市內(nèi)的全部開發(fā)項目都已結(jié)束，工程部和項目部都撤了，誰來建樓呢？

    而仍住在峰威南苑C區(qū)(人險組團)西南一角平房的袁芬(化名)，眼看著鄰居們都住進了樓房，自己卻手握著一紙動遷令空等了三年。她去過綏化市信訪局、找峰威偉業(yè)協(xié)商，都沒有得到明確的說法。四年棚改，這座去年全市財政收入只有70多個億的城市，發(fā)生了日新月異的變化，袁芬也在期盼著，這將是她在棚戶區(qū)度過的最后一個冬天。