開發(fā)商高價(jià)試市場降價(jià)為出貨 降價(jià)房品相必差

　　年景好時(shí)，先賣次房子，再賣好房子，一次次提價(jià)；眼下，先賣好房子，再賣次房子，一次次探底……在樓市"冬季"，開發(fā)商的招數(shù)和好年景時(shí)正好相反。
　　●現(xiàn)場
　　報(bào)價(jià)一個(gè)更比一個(gè)低
　　"那個(gè)價(jià)格也沒賣出去過房子，已經(jīng)作廢了"
　　上周，記者一踏進(jìn)北京像素售樓處，幫忙賣房的中原地產(chǎn)銷售人員就把記者拉到"樓盤公示價(jià)格表"大板前，該人士手指著牌子介紹說："如今11600元/平方米的價(jià)格，比這上面的標(biāo)價(jià)要低一半左右。"此時(shí)，北京像素的一位銷售人員走過來，一邊拉記者去看沙盤，一邊說："別看那個(gè)牌子了，那個(gè)價(jià)格也沒賣出去過房子，已經(jīng)作廢了。"
　　聽記者對南5號樓9層的房子感興趣，該銷售人員立刻給記者算起了價(jià)格："以一套48.83的戶型為例，貸款總價(jià)是589399元，單價(jià)為12070元/平方米；如全款購買，總價(jià)則變?yōu)?51373元，單價(jià)為11291.69元/平方米。"記者發(fā)現(xiàn)，這個(gè)價(jià)格比在表上的9層各戶型價(jià)格，均低了8000元至11000元。
　　記者從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查閱到，南5號樓的擬售均價(jià)22500元/平方米，實(shí)際銷售均價(jià)是網(wǎng)上申報(bào)價(jià)的5.16折。"全款購買，至少比貸款還能再打個(gè)95折。"但記者注意到，為了讓記者看到全款比貸款更劃算，該銷售人員給記者推薦這套房子的全款價(jià)格是按貸款價(jià)格的9.35折算的，比其所言的規(guī)定折扣還要更便宜些。
　　●內(nèi)幕
　　高價(jià)試市場 降價(jià)為出貨
　　"真正計(jì)劃賣房了，再適當(dāng)調(diào)低價(jià)格"
　　"定房價(jià)是件非常不容易的事情。首先看項(xiàng)目一次推出的量是多少。要是只推一棟樓，自然希望是'日光盤'；如果一次性推多個(gè)樓盤且量大，也是一天銷完，那領(lǐng)導(dǎo)就認(rèn)定把價(jià)格定低了，要受批評的；如果開盤沒銷售量，很顯然就是定高了，只能降價(jià)二次開盤。" 一個(gè)知名樓盤的操盤手馮先生透露說。
　　同時(shí)，馮先生還透露，除了定價(jià)失敗外，開發(fā)商也玩"高價(jià)捂盤"的手段。"按照建委規(guī)定，北京項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證三天內(nèi)必須開盤，也有開發(fā)商拿了許可證不想開盤，就故意把申報(bào)價(jià)定得很高，買房人自然也不甘心出手。開發(fā)商等到真正計(jì)劃賣房了，再結(jié)合市場情況適當(dāng)調(diào)低價(jià)格。"
　　2011年5月1日，北京市開始實(shí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)，其中規(guī)定北京所有商品房要實(shí)行"一房一價(jià)"，嚴(yán)防開發(fā)商"坐地漲價(jià)"，但對開發(fā)商下調(diào)申報(bào)價(jià)的范疇并沒有細(xì)則約定。
　　手段："降價(jià)房必是品相差的產(chǎn)品"
　　"緊鄰馬路邊，沒有天然氣且商業(yè)水電，一層30多戶全部開間，居住密度極高，整個(gè)樓都不是正南正北方向，產(chǎn)權(quán)不足50年……"這就是正在以11600元/平方米促銷的北京像素南5號樓的真實(shí)情況。
　　馮先生告訴記者："好位置好戶型的房子，永遠(yuǎn)不會降價(jià)，所謂降價(jià)的樓棟或戶型，必然屬于樓盤中品相差的產(chǎn)品。"從事房地產(chǎn)企劃工作多年的張娟(化名)贊同上述說法: "這次推出的低價(jià)樓，是因?yàn)榕赃呌袀€(gè)大煙筒，周邊環(huán)境差，屬于項(xiàng)目中位置最不好的兩棟樓。"
　　"樓市火爆時(shí)，項(xiàng)目必然從邊角地方、同項(xiàng)目內(nèi)性價(jià)比差的樓棟開始低價(jià)賣，同時(shí)摻和上部分好房源，順勢提價(jià)。越是往后賣，位置和產(chǎn)品就越好，漲價(jià)也順理成章。樓市低迷時(shí)，為了用單價(jià)吸引買房人，有的項(xiàng)目先賣部分好地段的樓棟，再低價(jià)推出低性價(jià)比的房子，讓消費(fèi)者看到價(jià)格差。"張娟透露說。
　　態(tài)度：開發(fā)商從明降轉(zhuǎn)為"暗走"
　　張娟擔(dān)心地告訴記者："不知媒體怎么知道的？報(bào)出了我們項(xiàng)目降價(jià)3000元的消息,現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)發(fā)怒了。"張娟解釋說，開發(fā)商都不想說降價(jià)，"即使降，也要'暗走'。"
　　此前，萬科就已經(jīng)公開否認(rèn)啟動全面降價(jià)的消息，但旗下不少項(xiàng)目調(diào)低售價(jià)卻是不爭的事實(shí)。而在2008年樓市，卻正是萬科第一個(gè)站出來高舉降價(jià)大旗打破博弈僵局。隨后，恒大地產(chǎn)全國約40個(gè)樓盤同時(shí)推出8.5折促銷讓利活動；遠(yuǎn)洋一方均價(jià)下調(diào)4000元/平方米。
　　一知名項(xiàng)目操盤手馮先生表示："現(xiàn)在和2008年的情況不同，即使降價(jià)也帶不來多少出貨量，何必再因降價(jià)而'名聲大振'？"
　　效果：降價(jià)未必能迎來"全面飄紅"
　　某房地產(chǎn)代理公司的郭女士坦言，如今開發(fā)商銷售壓力大，想把錢花在刀刃上，目前都用最節(jié)省成本且受眾最廣的群發(fā)短信的渠道。"效果也不是很好，我自己每天也能收到十幾條房產(chǎn)短信，都不看。但目前還沒想到比這更好的辦法。"
　　不過，降價(jià)也未必能迎來熱銷。截至11月27日15時(shí)，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公開資料顯示，正在銷售的北京像素南5號樓(平層)擬售均價(jià)為22500元/平方米，實(shí)際在售均價(jià)為11600元/平方米；網(wǎng)上批準(zhǔn)的可銷售套數(shù)為767套，已簽約并網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案的套數(shù)僅為53套。