房地產(chǎn)數(shù)據(jù)一輪比一輪艱苦 能降40%？各方猜測(cè)不斷

　　房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已基本出現(xiàn)。
　　不僅是一線城市的房?jī)r(jià)，即便是原本那些穩(wěn)定增長(zhǎng)的二線城市房?jī)r(jià)也開(kāi)始下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)
　　負(fù)增長(zhǎng)，下降0.14%。盡管幅度有限，但這幾乎意味著中國(guó)樓市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)。
　　與官方數(shù)據(jù)相呼應(yīng)的，是一線城市和部分二三線城市樓盤(pán)出現(xiàn)普遍降價(jià)的事實(shí)。
　　在北京，11月的樓市境況持續(xù)萎靡。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京商品房市場(chǎng)在11月上半月不斷低迷，新建住房以及存量房的簽約量同比下降幅度達(dá) 57.7%。
　　截至11月20日，北京商品房存量達(dá)到121015套，為近30個(gè)月以來(lái)的最高值。
　　當(dāng)?shù)孛襟w稱："本月入市的4014套房源，至今依然零成交。"
　　北京市通州區(qū)，更有開(kāi)發(fā)商為降價(jià)銷(xiāo)售公開(kāi)其樓盤(pán)成本，而在以往這是極為隱秘的"商業(yè)機(jī)密"。這個(gè)名為"東亞一品閣"的樓盤(pán)公布的成本價(jià)格為12347元/平方米，并表示"折后均價(jià)11553元/平方米"。
　　該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商?hào)|亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理中心總監(jiān)賈玉鵬在接受媒體采訪時(shí)表示，這是公司管理層經(jīng)過(guò)戰(zhàn)略考慮后實(shí)施的行動(dòng)，公司將有多個(gè)樓盤(pán)入市銷(xiāo)售，是基于快速回籠資金的需要。因?yàn)槊髂晟习肽晔且粋€(gè)拿地的好時(shí)機(jī)。
　　在上海，繼龍湖地產(chǎn)之后，萬(wàn)科深圳清林徑項(xiàng)目也遭遇老業(yè)主的"維權(quán)"。近日，該項(xiàng)目單價(jià)由原來(lái)的每平方米約13500元降到12000元左右，降幅約10%。萬(wàn)科總裁郁亮表示，萬(wàn)科非常理解因價(jià)格調(diào)整導(dǎo)致利益受影響的客戶心情，但市場(chǎng)是有規(guī)則的，萬(wàn)科堅(jiān)持市場(chǎng)原則，在價(jià)格上始終堅(jiān)持積極定價(jià)。
　　針對(duì)日前關(guān)于萬(wàn)科醞釀旗下上海樓盤(pán)全線降價(jià)的傳言，萬(wàn)科方面表示，全線提價(jià)或全線降價(jià)都不符合萬(wàn)科的風(fēng)格。
　　來(lái)自市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海全市商品房銷(xiāo)售面積同比下降13.1%，僅約1300萬(wàn)平方米，月均銷(xiāo)售面積出現(xiàn)了自2005年以來(lái)的最低值。
　　不管是"尊重市場(chǎng)"還是"回籠資金再拿地"，房?jī)r(jià)降了，這是無(wú)可辯駁的事實(shí)。敏感的房市，再次眾說(shuō)紛紜。
　　11月初，銀監(jiān)會(huì)原主席劉明康公開(kāi)表示，"自2008年，銀監(jiān)會(huì)就要求商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)壓力測(cè)試，監(jiān)管部門(mén)也會(huì)進(jìn)行整體測(cè)試，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌40%時(shí)，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110%；而最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒(méi)有問(wèn)題。"
　　這一觀點(diǎn)立刻招致華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的反駁，他直言，就中國(guó)的按揭貸款規(guī)則而言，所謂的房貸壓力測(cè)試并無(wú)意義。"中國(guó)的按揭貸款沒(méi)有再貸款，房?jī)r(jià)下跌80%可能都沒(méi)事。因?yàn)橹挥薪衲甑陌唇屹J款是按照高房?jī)r(jià)計(jì)算的，其他的都是按低房?jī)r(jià)計(jì)算的。如果沒(méi)收以前的低價(jià)房，還能賺錢(qián)。國(guó)外計(jì)算再貸款的時(shí)候才算覆蓋率到多少。如果沒(méi)有再貸款的話，根本用不著算這個(gè)賬，因此算這個(gè)賬是很愚蠢的辦法，弄錯(cuò)了基本概念。"
　　近日，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》指出，明年三季度中央政府可能逐步放松"限貸"，然后放松"限購(gòu)"，但房地產(chǎn)下行仍是調(diào)整的基本模式。
　　人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春稱，本輪房地產(chǎn)的深度調(diào)整在本質(zhì)上是政策調(diào)控的產(chǎn)物，將以經(jīng)營(yíng)策略與價(jià)格調(diào)整為核心，它不是資產(chǎn)負(fù)債惡化型的調(diào)整，不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和全面拋售，更不會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的硬著陸。
　　不過(guò)，銀行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)信貸的憂患意識(shí)已經(jīng)更加明顯。
　　11月17日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)運(yùn)行報(bào)告》稱，三季度房地產(chǎn)業(yè)新增貸款環(huán)比首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈普遍趨緊。銀監(jiān)會(huì)要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)變化，增加風(fēng)險(xiǎn)排查和實(shí)地走訪頻度，全面掌握授信企業(yè)通過(guò)各種渠道的融資情況，加強(qiáng)對(duì)土地、房產(chǎn)等抵押品的及時(shí)估值和持續(xù)管理；在嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策的前提下，應(yīng)首先滿足首套、小戶型、自住購(gòu)房的貸款需求。
　　房?jī)r(jià)到底能跌多少？銀行到底能否在相關(guān)點(diǎn)位撐??？
　　嘉賓
　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高層人士
　　曹建海 中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員
　　毛大慶 萬(wàn)科集團(tuán)副總裁
　　楊紅旭 易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合研究部長(zhǎng)
　　胡景暉 偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁
　　某商業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高管
　　房?jī)r(jià)能跌多少？
　　10%
　　中房協(xié)高層人士：
　　這個(gè)問(wèn)題我已經(jīng)說(shuō)過(guò)很多次了。北京、上海、廣州和深圳以及蘇州、杭州、溫州等熱門(mén)城市，這些地方有自己不同的特點(diǎn)和買(mǎi)賣(mài)雙方。所以不能一概而論地用一個(gè)數(shù)字來(lái)體現(xiàn)這個(gè)預(yù)期。
　　我認(rèn)為，北上廣深四個(gè)一線城市，在今年年底能平均下跌10%就很不錯(cuò)了。畢竟這些一線城市存在大量的剛性需求。盡管現(xiàn)在個(gè)別人認(rèn)為中國(guó)剛性需求被過(guò)分強(qiáng)調(diào)，但是我認(rèn)為必須重視剛性需求，因?yàn)檫@部分需求才是真實(shí)的，是應(yīng)該被保護(hù)的。
　　下跌的這10%的部分，應(yīng)該是大部分投機(jī)和投機(jī)性需求以及少數(shù)未滿足限購(gòu)政策要求的剛性需求。同時(shí)，年末又是房地產(chǎn)交易的淡季，所以房?jī)r(jià)下跌10%是有可能的。
　　至于下跌之后是否會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。反彈能持續(xù)多久，能反彈到什么幅度，這些都很難預(yù)測(cè)。
　　10%~20%
　　楊紅旭：
　　很多城市，尤其是一二線城市，會(huì)有少數(shù)項(xiàng)目將出現(xiàn)三成甚至是五成的下跌。但是大部分項(xiàng)目跌幅非常有限，我估計(jì)可能會(huì)出現(xiàn)10%的平均跌幅。綜合之后，我預(yù)計(jì)有些一線城市可能會(huì)跌15%，甚至是20%。但是就全國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為能夠跌一成就非常不錯(cuò)了，全國(guó)的商品住宅成交均價(jià)年度比肯定不會(huì)出現(xiàn)超過(guò)10%的跌幅。
　　20%~25%
　　胡景暉：
　　我認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程應(yīng)該是從2010年3月份到2011年的7月份。如果下跌持續(xù)到明年中旬，一線城市的平均房?jī)r(jià)應(yīng)該可以下跌20%～25%。從調(diào)控到目前為止，北京的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了12%的下跌。
　　我們用股票市場(chǎng)的一個(gè)術(shù)語(yǔ)來(lái)表示的話，我認(rèn)為，一線城市2010年3月份的新建住房?jī)r(jià)格，應(yīng)該是本輪房?jī)r(jià)下跌的第一支撐位。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的價(jià)格是現(xiàn)在市場(chǎng)的一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，到明年中旬差不多會(huì)和去年3月持平。
　　40%以上
　　曹建海：
　　中國(guó)住房的建設(shè)能力、開(kāi)發(fā)能力是超過(guò)需求的。從2006年開(kāi)始，北京每天開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的進(jìn)度與數(shù)量超過(guò)新進(jìn)人口中的剛性需求，也就是真正要買(mǎi)房的人。之所以會(huì)出現(xiàn)"供不應(yīng)求"的虛假繁榮，是投機(jī)需求造成的。
　　很多投機(jī)者就是利用了國(guó)家刺激房地產(chǎn)業(yè)這樣一個(gè)政策、利用了房?jī)r(jià)不斷上漲這樣一個(gè)大勢(shì)。假如房?jī)r(jià)不漲了，市場(chǎng)需求就會(huì)發(fā)生分化，而月供一旦超過(guò)投資者家庭收入30%，支付就會(huì)出現(xiàn)困難，就會(huì)拋售所持有的住宅。
　　如果未來(lái)開(kāi)發(fā)商不新建住房了，能夠把黑燈的空置房、閑置房擠出來(lái)的話，房?jī)r(jià)還是會(huì)降。因?yàn)檫@部分空置房數(shù)量很大。這都是當(dāng)前中國(guó)市場(chǎng)中投機(jī)需求進(jìn)入市場(chǎng)造就的。我堅(jiān)持認(rèn)為房?jī)r(jià)要降40%。
　　40%是指全國(guó)房?jī)r(jià)的平均水平。如果特指一線城市，我認(rèn)為平均房?jī)r(jià)可以下跌50%以上。個(gè)別樓盤(pán)和區(qū)域甚至能下跌得更多。之所以下降這么多，是因?yàn)槲覄偛盘岬酱罅康耐稒C(jī)和投資需求推高了實(shí)際而真實(shí)的需求量。所以國(guó)家現(xiàn)在打擊投資和投機(jī)性需求，房?jī)r(jià)肯定會(huì)有大幅度下降。
　　開(kāi)發(fā)商能扛多久，是個(gè)偽命題？
　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高管：
　　房?jī)r(jià)是正在銷(xiāo)售的住宅的價(jià)格。第一，房?jī)r(jià)下跌到讓開(kāi)發(fā)商虧本，是一種撐不住。但是短期內(nèi)，這種可能性不存在。因?yàn)闆](méi)有任何動(dòng)力讓房?jī)r(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下跌。第二，房?jī)r(jià)下跌之后，土地、建材建安等原料價(jià)也會(huì)出現(xiàn)明顯下降。高成本下，房?jī)r(jià)高；低成本下，房?jī)r(jià)低。即便房子降到每平方米5000元，則開(kāi)發(fā)商的成本也會(huì)低于5000元的。開(kāi)發(fā)商作為企業(yè)，終究是要盈利的。如果賠本虧損，誰(shuí)會(huì)做這個(gè)生意？所以只要市場(chǎng)還需要商品房，那么開(kāi)發(fā)商就能供應(yīng)產(chǎn)品，然后通過(guò)產(chǎn)品盈利。
　　但如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)25%，可能一部分中小型的開(kāi)發(fā)商就會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)或被兼并重組。他們資金實(shí)力有限，儲(chǔ)備土地有限。在持續(xù)的調(diào)控狀態(tài)下，他們很難從銀行得到貸款，如果房?jī)r(jià)下跌了25%，他們的房子貶值后，銀行更不會(huì)輕易放貸。他們就只有被市場(chǎng)淘汰。
　　而大型的開(kāi)發(fā)商則很難預(yù)測(cè)。即便房?jī)r(jià)下跌25%，大型房企可以做保障房維持，也可以做商業(yè)地產(chǎn)維持。只要商品住宅還存在，那么留下的總是一些大型房企。
　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高層人士：
　　我認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題并不成立。市場(chǎng)價(jià)降到一萬(wàn)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就建造成本低于一萬(wàn)的房子賣(mài)。漲到一萬(wàn)五的時(shí)候，就建造成本低于一萬(wàn)五的房子賣(mài)。房?jī)r(jià)是供給方和需求方博弈的結(jié)果，開(kāi)發(fā)商作為供給方，針對(duì)價(jià)格的制定肯定占有最少一半的話語(yǔ)權(quán)。
　　而且每個(gè)開(kāi)發(fā)商都不太一樣，所以不能簡(jiǎn)單地一概而論。就目前我所了解的一部分房企的原始積累來(lái)說(shuō)，如果明年房?jī)r(jià)下跌10%，開(kāi)發(fā)商可以撐得住。如果下跌20%，也只是一部分企業(yè)會(huì)被擠出市場(chǎng)。如果一部分企業(yè)真的在這次下跌中消亡，那也是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康的一種標(biāo)志。
　　毛大慶：
　　銀監(jiān)會(huì)稱可以承受房?jī)r(jià)下降50%，只是一個(gè)信號(hào)，有可能暗示房地行業(yè)的宏觀調(diào)控不會(huì)放松。如果房?jī)r(jià)下降50%，肯定對(duì)行業(yè)是一種非常大的打擊，同時(shí)也是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的一個(gè)過(guò)程，一些實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金緊張甚至資金流中斷而破產(chǎn)，抗壓力稍強(qiáng)的是一些集團(tuán)型的地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)楣镜谋P(pán)子較大，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間可以通過(guò)不同的推盤(pán)時(shí)期調(diào)整現(xiàn)金流，從而有效地保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
　　房?jī)r(jià)降多少，銀行就扛不住了？
　　40%
　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高管：
　　如果一線城市的房?jī)r(jià)平均下跌幅度在20%～25%，銀行是可以承受的。
　　盡管近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積累了大量的財(cái)富，但是大部分企業(yè)要用盈利和銀行貸款來(lái)不斷開(kāi)拓新的市場(chǎng)。在國(guó)家調(diào)控開(kāi)始后，開(kāi)發(fā)企業(yè)所積累的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。我們所說(shuō)的這種風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)主要來(lái)自中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這些中小企業(yè)資金實(shí)力不強(qiáng)，手中只擁有少量?jī)?chǔ)備土地甚至沒(méi)有儲(chǔ)備土地。但是他們卻欠著銀行的開(kāi)發(fā)貸款。一旦這些小企業(yè)支撐不住，不光是老板跑路還是企業(yè)破產(chǎn)，對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)都是顯而易見(jiàn)的。
　　之前銀監(jiān)會(huì)的壓力測(cè)試都是理論上的，也是靜態(tài)的。這些測(cè)算都過(guò)于簡(jiǎn)單，銀行怎么算都沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商首付40%還要進(jìn)行反擔(dān)保。但是這并不是整個(gè)中國(guó)銀行業(yè)的真實(shí)面貌。還有很多隱形的房貸在里面。而且，房?jī)r(jià)下跌背后，土地的價(jià)格下跌速度更快。這就給地方政府帶來(lái)土地出讓金減少的財(cái)務(wù)壓力。如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)40%，那么銀行肯定支撐不住，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一定會(huì)硬著陸。
　　50%
　　某商業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家：
　　整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)如果平均降價(jià)不超過(guò)20%，則房?jī)r(jià)還在盈虧平衡點(diǎn)以上。如果下降20%～45%，則房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有虧損但仍有能力償債。如果降價(jià)幅度超過(guò)45%，那么房地產(chǎn)企業(yè)將資不抵債、破產(chǎn)。不是個(gè)別企業(yè)，而是整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)企業(yè)大量倒閉。所以銀行等金融機(jī)構(gòu)和宏觀經(jīng)濟(jì)肯定無(wú)法接受50%的降幅。
　　盡管如此，我個(gè)人認(rèn)為國(guó)家不會(huì)允許房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)，也不會(huì)任由房?jī)r(jià)下跌。畢竟，目前房地產(chǎn)依舊是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，依舊為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)帶來(lái)貢獻(xiàn)。想改變這一增長(zhǎng)模式，還需要很久的時(shí)間。
　　25%
　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高層人士：
　　中國(guó)的銀行在房地產(chǎn)信貸規(guī)模、抗信貸風(fēng)險(xiǎn)能力以及治理結(jié)構(gòu)上有很大差別。按照銀行的壓力測(cè)試，說(shuō)銀行能承受40%或50%的下降幅度是非常理論化的。銀行可能只能堅(jiān)守25%的降幅。