全國土地收入銳減千億 或致出讓條件松綁

    截止11月中旬，全國15個主要城市合計土地出讓金為6897億，同比去年同期減少了1034億，減幅比例達到13%。
 
    賣地收入銳減
 
    沒有商品住宅市場的成交強力支撐，土地市場也難以“一枝獨秀”。
 
    根據(jù)國土部公布的2011年前三季度土地統(tǒng)計數(shù)據(jù)，第三季度全國的居住用地地價為4518元／平方米，較上一季度下降0.3%。
 
    地價的下降，帶來了全國土地財政收入直接下降。
 
    北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止11月中旬， 全國監(jiān)測的主要15個主要一二線城市中，土地出讓金出現(xiàn)全面下滑。15城市土地出讓金合計6897億，同比去年同期減少1034億，減幅比例達到13%。盡管上海土地出讓金達到1151億，但同比去年也下調(diào)了16%。
 
    北京的土地出讓金也出現(xiàn)明顯下滑。根據(jù)北京土地儲備中心網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：截止11月15日，北京住宅類土地成交額為360.1億,創(chuàng)造最近4年的最低值,比去年全年的1061.1億土地款銳減700億，同比下降超過60%。
 
    在南京，根據(jù)當(dāng)?shù)貒辆謹(jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至11月24日，南京市公開出讓的土地一共有59幅地塊成交，成交總面積為361.72萬平方米，成交金額為270.03億元。這一數(shù)據(jù)同比去年全年土地出讓金的554.8億元，減少了足足一半。同時，目前的供應(yīng)量距今年南京500萬平方米土地出讓計劃還有三成的缺口。
 
    對于土地市場的冷清，北京中原市場研究部張大偉分析認為：一二線城市限購造成各地成交量明顯萎縮，庫存量積壓嚴(yán)重，房企為加快消化庫存，大大減少了土地購入；其次：房企資金鏈的緊張及融資渠道的收緊，致拿地資金萎縮，直接導(dǎo)致目前土地市場流標(biāo)、底價成交等現(xiàn)象發(fā)生；第三：土地供應(yīng)郊區(qū)化，影響了開發(fā)商拿地的積極性。張大偉還表示，從目前調(diào)控的趨勢看，今年年底前土地市場的冷清局面或難以逆轉(zhuǎn)。
 
    土地出讓條件松綁
 
    土地流標(biāo)作為衡量土地市場不景氣的一個風(fēng)向標(biāo)，在近期各地的土地成交中頻頻上演。

    根據(jù)北京中原統(tǒng)計，在15個主要一二線城市中，年內(nèi)流標(biāo)地塊達到211宗，其中住宅地塊為85塊，52%的住宅類地塊均以接近底價成交。15城市年內(nèi)土地出讓合計僅為1.5萬公頃，減少出讓5751公頃，同比減幅達27%。

    中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月1日至20日，上海市推出11幅地塊，有7地塊流標(biāo)，流標(biāo)率高達64%；在廣州，流標(biāo)率更高，達到84%，推出的25幅地塊有21幅地塊流標(biāo)。即便在西部的成都，土地流標(biāo)率也達到40%。
 

    南京10月份舉辦的3場土地出讓活動中，共推出16幅地塊，最終只有7幅以底價成交，7幅土地延遲拍賣，1幅土地流標(biāo)，1幅溢價僅1.9%。對此，南京國土局相關(guān)負責(zé)人表示，國土部門會保證土地的充分供應(yīng)，價格隨行就市。
 

    土地市場冷清使得北京等區(qū)域首次出現(xiàn)了下調(diào)地塊起價的舉動。在北京市土地整理儲備中心11月23日發(fā)出的通告中，其調(diào)低了“平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)B05-01、B05-02地塊居住、社會停車場庫項目用地”等2宗地掛牌起始價格。其中后沙峪鎮(zhèn)土地從原始掛牌價5.25億元下調(diào)至4.7846億元；平谷馬坊鎮(zhèn)地塊從3.71億元下調(diào)至3.1535億元。兩地塊下調(diào)幅度分別接近9%和15%。

    對土地市場出讓條件的松綁不僅僅局限于對地價的下調(diào)。北京還下調(diào)土地競買保證金并放寬交款時限。值得注意的是，北京、杭州、成都3城市不同程度地放松土地出讓中關(guān)于配建保障房的相關(guān)條件限制。 

    對此，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，頻頻出現(xiàn)的土地流標(biāo)將對各地土地計劃的完成以及地方財政產(chǎn)生較大影響，降低土地起價，降低土地出讓門檻有利于底價土地入市。政府降價出讓土地，將對開發(fā)商的心理產(chǎn)生很大影響，或促其進一步下調(diào)房價預(yù)期。