專家：樓市“拐點(diǎn)”還未確定 房地產(chǎn)泡沫軟著陸才是目的

　　被稱為“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策運(yùn)行兩年，成效終于有所顯現(xiàn)：100個(gè)大中城市房?jī)r(jià)在9月、10月連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，樓市從前期的“量跌價(jià)滯”向“量?jī)r(jià)齊跌”轉(zhuǎn)變，但仍然難言樓市“拐點(diǎn)”的真正來臨，也難言調(diào)控目標(biāo)的真正實(shí)現(xiàn)。

　　與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度最為緊密的銀行業(yè)雖然提前為樓市調(diào)控做了大量鋪墊，卻未能免卻樓市調(diào)控溢出效應(yīng)對(duì)其資產(chǎn)質(zhì)量的沖擊。專家預(yù)計(jì)，樓市調(diào)控應(yīng)該也將在未來一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)推進(jìn)，而這，又將對(duì)金融業(yè)產(chǎn)生怎樣的深遠(yuǎn)影響……

　　本期圓桌邀請(qǐng)多位業(yè)內(nèi)資深人士共同探討，以期解其中之謎。

　　嘉賓：中國社科院金融重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室主任劉煜輝

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)

　　西南證券研發(fā)中心副總經(jīng)理王劍輝

　　中國銀行國際金融研究所高級(jí)分析師周景彤

　　樓市調(diào)控破局

　　上海證券報(bào)： 萬科[ 簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]近期在部分區(qū)域或?qū)Σ糠謽潜P下調(diào)房?jī)r(jià)，樓市似有較為明顯的下行跡象，這是否意味著樓市拐點(diǎn)的來臨？房?jī)r(jià)下行是否會(huì)增大中國經(jīng)濟(jì)硬著落的風(fēng)險(xiǎn)？

　　陳國強(qiáng)：如果說之前不同的市場(chǎng)主體對(duì)未來的市場(chǎng)走勢(shì)還存在比較大的分歧，那么現(xiàn)在盤整的僵局已經(jīng)打破了。對(duì)于開發(fā)商來說，不存在是否降價(jià)的問題，而是如何降，降多少。這一輪調(diào)控需要考慮政策周期的問題，如果外部的因素不發(fā)生大的變化，調(diào)控的基本政策、目標(biāo)仍然會(huì)延續(xù)，但是調(diào)控的力度、手段上不排除有調(diào)整，有松動(dòng)。

　　與之前的歷次調(diào)控相比，本輪調(diào)控有一個(gè)很重要的差別就是其主動(dòng)性。本輪調(diào)控是希望解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中的一些深層次問題，讓行業(yè)能夠走上一個(gè)比較健康穩(wěn)定的發(fā)展軌道。到目前為止，本輪調(diào)控對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響的風(fēng)險(xiǎn)還是在可控范圍之內(nèi)。

　　劉煜輝：目前中國房?jī)r(jià)下行的動(dòng)力跟2008年一樣，來自開發(fā)商去存貨。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，按照申萬一級(jí)行業(yè)分類的A股144家上市房企，截至今年三季度存貨總量已達(dá)1.22萬億，同比大漲41.86%。2008年房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程是在連續(xù)5個(gè)季度內(nèi)完成，但本輪去庫存過程一直比較緩慢，已經(jīng)持續(xù)8個(gè)季度，直到最近才有加快的跡象。

　　個(gè)中緣由是大量資金從商業(yè)銀行“脫媒”，通過各種金融創(chuàng)新工具從表外和灰色金融渠道為樓市供血。開發(fā)商能接受30%以上的借貸利息，在于手上有大量的資產(chǎn)儲(chǔ)備(土地)，他們堅(jiān)信地方政府日子比之更難過，一旦貨幣再次松動(dòng)，這些資產(chǎn)會(huì)以20%-30%幅度升值，從而消化掉利息成本的上漲。但如果此次中央容忍經(jīng)濟(jì)減速的決心比想象中要堅(jiān)決，失望的情緒慢慢會(huì)主導(dǎo)地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　不過這種壓房企去存貨的套路，決定了房?jī)r(jià)的降幅以企業(yè)回籠資金的狀況而定，不具備持續(xù)的動(dòng)量。因?yàn)橹袊慕鹑诟軛U是建立在開發(fā)商和地方政府上，而不在家庭。所以中國樓價(jià)降價(jià)的壓力主要集中在新盤，是新盤引導(dǎo)二手房，期間新盤和二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象非常普遍。

　　目前看，中國房地產(chǎn)的金融杠桿比我原來預(yù)期的要高，從各方面信息來看，有不少生產(chǎn)和物流環(huán)節(jié)的企業(yè)資金變相進(jìn)入了這個(gè)市場(chǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)下行的加速，部分企業(yè)去杠桿的可能性大幅上升，這可能加大中國樓市第一階段下跌的幅度。

　　中國樓市的歷史拐點(diǎn)是否來臨要看支撐中國樓價(jià)的土地財(cái)政邏輯基礎(chǔ)是否會(huì)發(fā)生改變，從而引致中國的貨幣條件歸于嚴(yán)謹(jǐn)，因?yàn)橹袊呢泿艛U(kuò)張機(jī)制獨(dú)特，財(cái)政決定貨幣，即各種政府的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)擴(kuò)張是貨幣創(chuàng)生的主體。

　　王劍輝：判斷這個(gè)行業(yè)景氣趨勢(shì)較為及時(shí)可靠的依據(jù)是投資變化。觀察04年以來的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速常常存在顯著差距；當(dāng)房地產(chǎn)投資增速高于城鎮(zhèn)固定投資時(shí)，就是該行業(yè)高度景氣乃至出現(xiàn)泡沫的階段，反之，就是行業(yè)走向調(diào)整甚至低迷的階段。自去年6月以來，房地產(chǎn)投資增幅由37%逐步回落至32.3%，與城鎮(zhèn)投資增速的差距由11.5個(gè)百分點(diǎn)降低至7.4個(gè)百分點(diǎn)，雖有調(diào)整趨勢(shì)，但未形成調(diào)整局面；當(dāng)兩者差距消失直至房地產(chǎn)投資增速持續(xù)低于城鎮(zhèn)投資時(shí)，行業(yè)的拐點(diǎn)才真正到來。

　　房地產(chǎn)的確在經(jīng)濟(jì)生活中占有重要地位，09年其增加值貢獻(xiàn)占比達(dá)到12.3%，甚至高于金融保險(xiǎn)業(yè)。這種局面并不正常，也不可持續(xù)，降低該行業(yè)的比重，提升其他服務(wù)業(yè)地位是結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容。當(dāng)前的調(diào)整不僅有利于本行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，更有利于整體經(jīng)濟(jì)的健康成長(zhǎng)。

　　周景彤：經(jīng)過近兩年的政策調(diào)控尤其是今年的“三限”(限購、限貸、限外)政策，我國樓市終于迎來了久違的調(diào)整。目前，我國樓市已從前期的“量跌價(jià)滯”向“量?jī)r(jià)齊跌”轉(zhuǎn)變，“價(jià)跌”可以從100個(gè)大中城市房?jī)r(jià)9月、10月連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)得到印證。如果說樓市“拐點(diǎn)”就是指“量?jī)r(jià)齊跌”的話，那么可以說，我國樓市“拐點(diǎn)”正在來臨。

　　盡管樓市“拐點(diǎn)”正在來臨，但說這個(gè)“拐點(diǎn)”會(huì)帶來樓市乃至整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的“硬著陸”還為時(shí)尚早。一是我國房地產(chǎn)泡沫不僅存在，而且在部分地區(qū)還相當(dāng)嚴(yán)重。樓市的適度調(diào)整，有利于擠壓市場(chǎng)泡沫、有利于防范房地產(chǎn)行業(yè)自身乃至金融和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于促進(jìn)實(shí)業(yè)投資，有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。二是盡管樓市調(diào)整可能會(huì)帶來商業(yè)地產(chǎn)投資的放緩，但政府加大保障房建設(shè)，在很大程度上能彌補(bǔ)由市場(chǎng)開發(fā)放緩造成的空缺。

　　金融風(fēng)險(xiǎn)幾何

　　上海證券報(bào)： 樓市調(diào)控使得銀行業(yè)面臨更多的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，以中國銀行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，銀行業(yè)與房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)聯(lián)度會(huì)否有市場(chǎng)預(yù)期的那么緊密？銀行可承受多大程度的房?jī)r(jià)下行？有銀行高層表示說房地產(chǎn)涉及100多個(gè)行業(yè)，這是否意味著金融的維穩(wěn)需求將在很大程度上影響樓市調(diào)控？

　　王劍輝：2005年以來，房地產(chǎn)投資的資金主要來源于企業(yè)自籌(平均占比37%)和其他渠道(43%)，國內(nèi)貸款占比基本穩(wěn)定在18%左右，去年為16%；這一水平比較合理，過低對(duì)于雙方都不利，銀行在較長(zhǎng)時(shí)期還難于在其他領(lǐng)域發(fā)掘出同樣質(zhì)量和規(guī)模的貸款需求。因此可以肯定，房地產(chǎn)的調(diào)控最終會(huì)考慮到對(duì)銀行的長(zhǎng)期影響，不必?fù)?dān)心政策調(diào)整過度。

　　中短期來看，銀行自身具備較快的反應(yīng)能力，這在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)的概率。由于投資增速過快，而隨后的減速顯著，我們需要關(guān)注的是去年1-2季度完成的約1.4萬億元房地產(chǎn)新增貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。通常房地產(chǎn)貸款的7成為個(gè)人購房貸款，4-5成的首付比例使得銀行擁有較大的安全邊際，理論上可以應(yīng)付50%的房?jī)r(jià)下跌。另外3成是開發(fā)貸款，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，50%房?jī)r(jià)暴跌帶動(dòng)的地價(jià)暴跌將使銀行面臨2000多億元的抵押資產(chǎn)減值和近7000億元的未來潛在損失；靜態(tài)看，銀行的不良資產(chǎn)率可能上升1-2個(gè)百分點(diǎn)。目前銀行業(yè)不良貸款率不到1%，貸款損失準(zhǔn)備金余額1.1萬億元，尚能應(yīng)付較壞的局面。

　　劉煜輝:過去八年中國經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化的確有引致經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的隱憂。因?yàn)橹袊男庞檬墙⒃谌嗣駧刨Y產(chǎn)抵押基礎(chǔ)上，資產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)性地決定信貸條件的松緊。一旦資產(chǎn)價(jià)格下行而致真實(shí)杠桿率上升，不僅銀行部門的壞賬上升，而且中國的整體信用面臨收縮。

　　高強(qiáng)度的產(chǎn)能擴(kuò)展和多元化規(guī)劃使得財(cái)務(wù)表上資產(chǎn)出現(xiàn)長(zhǎng)期化傾向，在我們所了解的中國很多知名企業(yè)都存在這樣的情況，地方政府以礦權(quán)和土地?fù)Q這些企業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張的情況非常普遍。這意味著一旦資產(chǎn)價(jià)格下行，企業(yè)面的杠桿可能會(huì)出現(xiàn)急劇上升的狀況。即便未來成本大幅下降，企業(yè)所獲得的利潤(rùn)提升的效應(yīng)都恐怕及不上高額資產(chǎn)和原料存貨頭寸的減值，企業(yè)投資反彈的動(dòng)力將趨弱。這是二級(jí)市場(chǎng)投資者產(chǎn)生悲觀情緒的理由。也就是說，過去三年的大投資和由此推升的不動(dòng)產(chǎn)泡沫實(shí)際上已經(jīng)挫傷了中國經(jīng)濟(jì)的彈性。

　　從投資轉(zhuǎn)至消費(fèi)，中國或很難做到無縫對(duì)接，但中國政府應(yīng)有足夠的政策空間去平滑這種風(fēng)險(xiǎn)。

　　如果財(cái)政從擴(kuò)張開始收斂轉(zhuǎn)至中性，貨幣政策結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間被打開。信貸的配給制和高企的存準(zhǔn)率都可以開始放松，自然地逐步釋放資金供給和需求，那么經(jīng)濟(jì)將更可能被導(dǎo)向軟著陸。

　　隨著政府的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)減弱和財(cái)政需求的下降，中國的結(jié)構(gòu)性減稅空間被拓展。我們只要采取積極措施，完全能夠盡快清除銀行部門的梗塞，防止政府存量債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為銀行信用的被動(dòng)收縮，這樣就能夠避免宏觀經(jīng)濟(jì)的大波動(dòng)。所以我們一直在建議，中央政府信用應(yīng)該及早出手，用長(zhǎng)期信用去替代短期信用來紓解目前地方政府性債務(wù)的困境。這樣能為宏觀政策解套，緩解土地財(cái)政壓力，也是為房地產(chǎn)泡沫的軟著陸創(chuàng)造體制改革的條件。

　　周景彤：隨著樓市調(diào)控的深入和“拐點(diǎn)”的來臨，樓市調(diào)整對(duì)銀行業(yè)應(yīng)該會(huì)產(chǎn)生一定的影響。但總體而言，這些影響是有限的、可控的，原因在于：一是近兩年來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，銀行信貸增速和所占比重逐年下降。2009年、2010年和今年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)貸款增速分別為48.5%、10.3%和3.74%，所占比重也由2009年的19.8%下降到2010年的17.3%和今年前9個(gè)月的15.7%。

　　二是近年來中國銀行業(yè)的不良貸款明顯下降，從2007年的12701.9億元下降為2010年的4336億元，不良率也相應(yīng)從6.1%下降為1.1%。此外，商業(yè)銀行的利潤(rùn)也在不斷增加，從2007年的3382億元上升為2010年的5636.2億元。不斷增加的利潤(rùn)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)不良的有效覆蓋，數(shù)據(jù)顯示利潤(rùn)對(duì)不良的覆蓋比從2007年的26.63%上升為2010年的130%。由此看出，近年來銀行業(yè)對(duì)樓市調(diào)整已經(jīng)做了大量和充分的準(zhǔn)備。我個(gè)人估計(jì)，即使房?jī)r(jià)下跌30%，對(duì)銀行業(yè)的影響也不會(huì)很大。

　　陳國強(qiáng)：監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行都就樓市調(diào)控對(duì)銀行業(yè)的影響都做過風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試，有觀點(diǎn)認(rèn)為銀行能承受房?jī)r(jià)下跌50%左右的風(fēng)險(xiǎn)。如果單純從靜態(tài)的角度來觀察，我相信這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試可以經(jīng)得起追問。但是這個(gè)行業(yè)具有其特殊性，另外金融體系也不僅是國有銀行，或者股份制商業(yè)銀行，還有包括諸多的市場(chǎng)主體、比如信托、PE、保險(xiǎn)、民間借貸、乃至一些境外資金。所以這個(gè)行業(yè)調(diào)整所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，不太可能僅僅是靜態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試所能覆蓋。尤其是行業(yè)一旦步入調(diào)整的深水區(qū)之后，他會(huì)連帶引發(fā)出一系列的其他不可控因素。

　　如果市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)整體30%以上的深度調(diào)整，我相信就會(huì)暴露出一系列深層次的問題。當(dāng)然，決策層對(duì)這輪調(diào)控所引起的負(fù)面效應(yīng)，應(yīng)該會(huì)有所估計(jì)。但是，一旦真正面臨行業(yè)的深幅調(diào)整，我們要對(duì)其背后可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行更全面、更為深刻的評(píng)估。

　　金融風(fēng)險(xiǎn)幾何

　　上海證券報(bào)： 樓市調(diào)控使得銀行業(yè)面臨更多的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，以中國銀行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，銀行業(yè)與房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)聯(lián)度會(huì)否有市場(chǎng)預(yù)期的那么緊密？銀行可承受多大程度的房?jī)r(jià)下行？有銀行高層表示說房地產(chǎn)涉及100多個(gè)行業(yè)，這是否意味著金融的維穩(wěn)需求將在很大程度上影響樓市調(diào)控？

　　王劍輝：2005年以來，房地產(chǎn)投資的資金主要來源于企業(yè)自籌(平均占比37%)和其他渠道(43%)，國內(nèi)貸款占比基本穩(wěn)定在18%左右，去年為16%；這一水平比較合理，過低對(duì)于雙方都不利，銀行在較長(zhǎng)時(shí)期還難于在其他領(lǐng)域發(fā)掘出同樣質(zhì)量和規(guī)模的貸款需求。因此可以肯定，房地產(chǎn)的調(diào)控最終會(huì)考慮到對(duì)銀行的長(zhǎng)期影響，不必?fù)?dān)心政策調(diào)整過度。

　　中短期來看，銀行自身具備較快的反應(yīng)能力，這在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)的概率。由于投資增速過快，而隨后的減速顯著，我們需要關(guān)注的是去年1-2季度完成的約1.4萬億元房地產(chǎn)新增貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。通常房地產(chǎn)貸款的7成為個(gè)人購房貸款，4-5成的首付比例使得銀行擁有較大的安全邊際，理論上可以應(yīng)付50%的房?jī)r(jià)下跌。另外3成是開發(fā)貸款，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，50%房?jī)r(jià)暴跌帶動(dòng)的地價(jià)暴跌將使銀行面臨2000多億元的抵押資產(chǎn)減值和近7000億元的未來潛在損失；靜態(tài)看，銀行的不良資產(chǎn)率可能上升1-2個(gè)百分點(diǎn)。目前銀行業(yè)不良貸款率不到1%，貸款損失準(zhǔn)備金余額1.1萬億元，尚能應(yīng)付較壞的局面。

　　劉煜輝:過去八年中國經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化的確有引致經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的隱憂。因?yàn)橹袊男庞檬墙⒃谌嗣駧刨Y產(chǎn)抵押基礎(chǔ)上，資產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)性地決定信貸條件的松緊。一旦資產(chǎn)價(jià)格下行而致真實(shí)杠桿率上升，不僅銀行部門的壞賬上升，而且中國的整體信用面臨收縮。

　　高強(qiáng)度的產(chǎn)能擴(kuò)展和多元化規(guī)劃使得財(cái)務(wù)表上資產(chǎn)出現(xiàn)長(zhǎng)期化傾向，在我們所了解的中國很多知名企業(yè)都存在這樣的情況，地方政府以礦權(quán)和土地?fù)Q這些企業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張的情況非常普遍。這意味著一旦資產(chǎn)價(jià)格下行，企業(yè)面的杠桿可能會(huì)出現(xiàn)急劇上升的狀況。即便未來成本大幅下降，企業(yè)所獲得的利潤(rùn)提升的效應(yīng)都恐怕及不上高額資產(chǎn)和原料存貨頭寸的減值，企業(yè)投資反彈的動(dòng)力將趨弱。這是二級(jí)市場(chǎng)投資者產(chǎn)生悲觀情緒的理由。也就是說，過去三年的大投資和由此推升的不動(dòng)產(chǎn)泡沫實(shí)際上已經(jīng)挫傷了中國經(jīng)濟(jì)的彈性。

　　從投資轉(zhuǎn)至消費(fèi)，中國或很難做到無縫對(duì)接，但中國政府應(yīng)有足夠的政策空間去平滑這種風(fēng)險(xiǎn)。

　　如果財(cái)政從擴(kuò)張開始收斂轉(zhuǎn)至中性，貨幣政策結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間被打開。信貸的配給制和高企的存準(zhǔn)率都可以開始放松，自然地逐步釋放資金供給和需求，那么經(jīng)濟(jì)將更可能被導(dǎo)向軟著陸。

　　隨著政府的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)減弱和財(cái)政需求的下降，中國的結(jié)構(gòu)性減稅空間被拓展。我們只要采取積極措施，完全能夠盡快清除銀行部門的梗塞，防止政府存量債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為銀行信用的被動(dòng)收縮，這樣就能夠避免宏觀經(jīng)濟(jì)的大波動(dòng)。所以我們一直在建議，中央政府信用應(yīng)該及早出手，用長(zhǎng)期信用去替代短期信用來紓解目前地方政府性債務(wù)的困境。這樣能為宏觀政策解套，緩解土地財(cái)政壓力，也是為房地產(chǎn)泡沫的軟著陸創(chuàng)造體制改革的條件。

　　周景彤：隨著樓市調(diào)控的深入和“拐點(diǎn)”的來臨，樓市調(diào)整對(duì)銀行業(yè)應(yīng)該會(huì)產(chǎn)生一定的影響。但總體而言，這些影響是有限的、可控的，原因在于：一是近兩年來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，銀行信貸增速和所占比重逐年下降。2009年、2010年和今年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)貸款增速分別為48.5%、10.3%和3.74%，所占比重也由2009年的19.8%下降到2010年的17.3%和今年前9個(gè)月的15.7%。

　　二是近年來中國銀行業(yè)的不良貸款明顯下降，從2007年的12701.9億元下降為2010年的4336億元，不良率也相應(yīng)從6.1%下降為1.1%。此外，商業(yè)銀行的利潤(rùn)也在不斷增加，從2007年的3382億元上升為2010年的5636.2億元。不斷增加的利潤(rùn)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)不良的有效覆蓋，數(shù)據(jù)顯示利潤(rùn)對(duì)不良的覆蓋比從2007年的26.63%上升為2010年的130%。由此看出，近年來銀行業(yè)對(duì)樓市調(diào)整已經(jīng)做了大量和充分的準(zhǔn)備。我個(gè)人估計(jì)，即使房?jī)r(jià)下跌30%，對(duì)銀行業(yè)的影響也不會(huì)很大。

　　陳國強(qiáng)：監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行都就樓市調(diào)控對(duì)銀行業(yè)的影響都做過風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試，有觀點(diǎn)認(rèn)為銀行能承受房?jī)r(jià)下跌50%左右的風(fēng)險(xiǎn)。如果單純從靜態(tài)的角度來觀察，我相信這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試可以經(jīng)得起追問。但是這個(gè)行業(yè)具有其特殊性，另外金融體系也不僅是國有銀行，或者股份制商業(yè)銀行，還有包括諸多的市場(chǎng)主體、比如信托、PE、保險(xiǎn)、民間借貸、乃至一些境外資金。所以這個(gè)行業(yè)調(diào)整所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，不太可能僅僅是靜態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試所能覆蓋。尤其是行業(yè)一旦步入調(diào)整的深水區(qū)之后，他會(huì)連帶引發(fā)出一系列的其他不可控因素。

　　如果市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)整體30%以上的深度調(diào)整，我相信就會(huì)暴露出一系列深層次的問題。當(dāng)然，決策層對(duì)這輪調(diào)控所引起的負(fù)面效應(yīng)，應(yīng)該會(huì)有所估計(jì)。但是，一旦真正面臨行業(yè)的深幅調(diào)整，我們要對(duì)其背后可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行更全面、更為深刻的評(píng)估。

　　長(zhǎng)效看制度

　　上海證券報(bào)：樓市曾經(jīng)幾起幾落，很大程度上取決于宏觀政策的松緊。要讓樓市長(zhǎng)期平穩(wěn)運(yùn)行，在政策緊縮期間亦能實(shí)現(xiàn)軟著落，關(guān)鍵的制度因素在哪些方面？

　　劉煜輝：根本上解決中國房?jī)r(jià)過高的問題，必須理清中國高房?jī)r(jià)形成的邏輯機(jī)制。

　　由于中央政府管制土地供給，所以供不應(yīng)求，所以樓價(jià)才會(huì)越調(diào)越漲，這個(gè)說法的確在中國流行。但我以為此言偏離了正確的邏輯，錯(cuò)誤在于不懂中國貨幣供給機(jī)制——財(cái)政決定貨幣。正因?yàn)閿U(kuò)張的財(cái)政支出，政府才產(chǎn)生很大的融資需求。這時(shí)一個(gè)機(jī)制被發(fā)現(xiàn)：住房貨幣化，于是土地資本化以后，政府成了唯一的地主。

　　經(jīng)濟(jì)于是被牽引到房地產(chǎn)支柱上，根本的動(dòng)因還是財(cái)政，房地產(chǎn)繁榮某種程度上成了地方政府的融資機(jī)制。因?yàn)樗^地方政府的土地出讓收入這個(gè)錢最終還是來自于銀行(開發(fā)商拍地的貸款)。所以2003年以后，中國貨幣擴(kuò)張機(jī)制發(fā)生明顯變化，內(nèi)生性變得極強(qiáng)。某種意義上講，央行實(shí)際上控制不了貨幣供給，央行每年制定的貨幣供應(yīng)量和新增信貸目標(biāo)就幾乎沒實(shí)現(xiàn)過。

　　再總結(jié)一下邏輯。房地產(chǎn)是地方政府的融資機(jī)制，調(diào)控住宅供地量抬價(jià)格或保價(jià)格的情況是有的，但整體上供地卻是大幅增長(zhǎng)的(每年住宅供地量只占全部供地量的30%)。地方政府很聰明，知道用樓價(jià)來撬動(dòng)整體地價(jià)估值水平，然后招商[ 簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]引資撬動(dòng)銀根，支撐投資的擴(kuò)張，因?yàn)橥恋毓┙o是中國投資形成的重要條件，類似于地方政府的資本金。從這個(gè)意義上講，地方政府實(shí)際上也是投資方，只不過它所得到的并非利潤(rùn)，而是財(cái)政收入、就業(yè)、GDP以及日后的政治晉升。

　　所以我一直講，中國宏觀政策的核心實(shí)際是財(cái)政，不是貨幣，貨幣從屬于財(cái)政。因?yàn)橹袊泿艅?chuàng)生的主體恰恰是政府經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張。恰恰是因?yàn)槊磕曛醒胝疅o法控死土地供給，失控才導(dǎo)致信用泛濫，推升資產(chǎn)泡沫，從這個(gè)意義上講，解決中國樓市泡沫的根本之策在于財(cái)政改革和政府改革。

　　陳國強(qiáng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)各種矛盾的一個(gè)匯集點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果不能獲得比較好的調(diào)控效果，那么可能會(huì)在很大程度上影響到中國經(jīng)濟(jì)未來能否步入一個(gè)比較健康的軌道。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在顯然不是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問題，也是重要的民生問題，同時(shí)也是政治問題，因而解決房地產(chǎn)的問題也需要通過系統(tǒng)的解決思路。

　　我認(rèn)為，當(dāng)前需要一系列的制度化措施來化解這些矛盾。首先，就是土地制度，如何突破目前的這種二元化的土地制度是關(guān)鍵的問題；其次是稅收制度，現(xiàn)在涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)非常復(fù)雜，讓這個(gè)行業(yè)將來比較規(guī)范，有序地成長(zhǎng)，構(gòu)建一個(gè)比較規(guī)范的房地產(chǎn)稅收制度非常重要；第三，是房地產(chǎn)的金融制度；第四，住房保障制度同樣是一個(gè)重要方向點(diǎn)。這些方面都是未來我們需要著力去構(gòu)建的。

　　周景彤：盡管當(dāng)前我國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了多年希望但沒有出現(xiàn)的“調(diào)整”，但個(gè)人認(rèn)為，真正發(fā)揮威力主要是行政性政策。這些行政性政策盡管在短期內(nèi)可以發(fā)揮作用，卻不是長(zhǎng)久之計(jì)。所以，目前樓市調(diào)控政策的臨時(shí)性、應(yīng)急性和行政性的特色還相當(dāng)濃厚。我一直認(rèn)為，與教育、醫(yī)療等改革類似，我國住房制度改革的道路依然漫長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展、實(shí)現(xiàn)住房制度改革的目標(biāo)還遠(yuǎn)未完成，亟待建立健全促進(jìn)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，包括住房保障制度、土地制度、城市規(guī)劃、稅收制度、金融支持、商品房開發(fā)、二手房和租賃市場(chǎng)的建立和完善等等。

　　王劍輝：從政府層面，適當(dāng)降低稅收權(quán)利的“中央集權(quán)制”，盡快建立替代“土地財(cái)政”的收入機(jī)制，增加地方政府的財(cái)富來源和支配能力，將有利于房地產(chǎn)業(yè)回歸其普通服務(wù)業(yè)的地位，減少政府調(diào)控的需要。從投資者層面說，呵護(hù)現(xiàn)有的資本市場(chǎng)，拓展更為豐富的投資渠道，有效增加全社會(huì)的資產(chǎn)性收入，尤其鼓勵(lì)大家對(duì)于流動(dòng)性資產(chǎn)的適度投資，降低對(duì)固定資產(chǎn)的依賴等，也會(huì)減少房地產(chǎn)行業(yè)面臨的波動(dòng)，促進(jìn)其健康可持續(xù)發(fā)展。