京城樓市去泡沫化加速 核心區(qū)高端樓盤出現(xiàn)房價倒掛

　　“房價倒掛”的現(xiàn)象快速蔓延，短短數(shù)月，京城一二手房價倒掛的現(xiàn)象已從郊區(qū)蔓延至核心區(qū)高端樓盤，這被業(yè)內(nèi)視為樓市回歸理性的信號，北京樓市去泡沫化加速。

　　核心高端樓盤現(xiàn)房價倒掛

　　受新房價格下調(diào)的影響，自調(diào)控以來，不少區(qū)域出現(xiàn)了明顯的一二手房價倒掛現(xiàn)象。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京1-8月二手住宅成交均價為23709元，而一手住宅則為22038元，價差達(dá)到7.5%，價格倒掛現(xiàn)象日益明顯。

　　事實(shí)上，在通州等區(qū)域上演的房價倒掛目前正在加速往城區(qū)蔓延。日前，位于東四環(huán)附近的某項(xiàng)目入市，新開盤價格為21000元/平方米，而該項(xiàng)目前期產(chǎn)品的二手房價格在23000元/平方米左右。同樣，東五環(huán)某新入市項(xiàng)目售價保持在23000元/平方米左右，而其二手房單價卻高出該項(xiàng)目目前單價1000-2000元左右。值得一提的是，位于望京區(qū)域的高品質(zhì)住宅東湖灣也出現(xiàn)了此類現(xiàn)象，該項(xiàng)目一二期的二手房源價格一般在3.5萬-3.6萬元/平方米之間，與其9月入市的臨河三棟部分樓層戶型的售價相比也出現(xiàn)了倒掛。

　　據(jù)了解，東湖灣于9月16日推出項(xiàng)目三期臨河三棟，主力戶型為125-175平方米三居，另外還有47平方米的零居以及240平方米四居。項(xiàng)目全部融入6米挑空、主臥180°弧形全景落地窗以及15米全向陽采光等創(chuàng)新元素。

　　市場表現(xiàn)熱度不一

　　盡管越來越多的區(qū)域和開發(fā)商都加入到一二手房價倒掛的陣營中來，但是購房者并不是對所有低于周邊二手房價格的新建住宅都買賬。

　　北京中原市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至10月底，新盤單價低于其二手房達(dá)5000元的京貿(mào)國際城，僅簽約21套；潤楓領(lǐng)尚共銷售36套，僅占到可售1468套房源的2.5%；珠江拉維小鎮(zhèn)8月至今銷售30套；珠江國際公館10月簽約1套。

　　“縱觀這些不被購房者買賬的樓盤，品質(zhì)成為其最大制約因素。”業(yè)內(nèi)人士分析指出，雖然開發(fā)商給出的房價相對來說比較誘人，但面對越來越成熟理性的購房者，僅僅從房價一個方面是很難打動購房者的，真正具有完善配套的品質(zhì)樓盤更容易被市場發(fā)現(xiàn)其價值。

　　正如專家所言，高品質(zhì)樓盤成為最受市場關(guān)注的對象。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年金九銀十北京住宅成交金額排名中，位列前五的均是單價3萬元以上的品質(zhì)樓盤。

　　以目前已實(shí)現(xiàn)7.7億簽約金額的東湖灣為例，項(xiàng)目的高品質(zhì)成為其受到青睞的關(guān)鍵。據(jù)悉，東湖灣項(xiàng)目所用建筑材料均選用品牌材質(zhì)，中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)以及Low-E玻璃等設(shè)備及材質(zhì)的選用在注重提升居住舒適度的同時，更加注重節(jié)能環(huán)保。

　　另外，東湖灣此次推出的臨河三棟業(yè)主在享受到前期完善配套的同時，5月初正式營業(yè)的伯帝國際俱樂部和9月1日正式開學(xué)的東湖灣陳經(jīng)綸中學(xué)，以及即將開學(xué)的格頓雙語幼兒園等將再次對項(xiàng)目相關(guān)教育、商業(yè)配套進(jìn)行完善補(bǔ)充。

　　市場去泡沫化加速

　　北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，價格和品質(zhì)是打動購房者的兩把利刃，缺一不可。另外，房價倒掛意味著樓市正在理性回歸，去泡沫化加速。

　　一般而言，對于北京樓市一二手房價倒掛的現(xiàn)象要一分為二看待，首先，當(dāng)前市場環(huán)境下，部分入市樓盤面臨較大壓力，因此不得不考慮以價換量；而整個房地產(chǎn)市場泡沫的擠壓，則需要依靠高品質(zhì)樓盤合理定價的拉動作用，從而使整個樓市回歸理性。

　　以通州項(xiàng)目為例，張大偉表示，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，通州9成左右的項(xiàng)目土地成本在5000元以下，目前區(qū)域樓市接近2萬的價格依然屬于偏高水平，泡沫依然存在。而東湖灣此類住宅，從地理位置、項(xiàng)目品質(zhì)、相關(guān)配套等方面來講，其價格定位已比較合理。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，如果是一些優(yōu)質(zhì)樓盤，或者是一些比較知名開發(fā)商開發(fā)的樓盤，定價合理的話，購房者則已經(jīng)可以入市，不必過于等待。