北京購房政策再優(yōu)化：首套房最低首付比例降至20%

“517”新政后，市場一直在期待北京優(yōu)化政策落地。

??6月26日，北京市住建委、人民銀行北京分行、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局和北京住房公積金管理中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下稱《通知》），明確實(shí)施調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限，調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，提高購買綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的住房公積金貸款額度，組織開展住房“以舊換新”活動(dòng)等政策措施。

??實(shí)際上，本次政策調(diào)整是針對5月17日國常會(huì)部署房地產(chǎn)工作的進(jìn)一步響應(yīng)。最近一段時(shí)間以來，全國多地已經(jīng)根據(jù)自身情況，對上述工作進(jìn)行了部署。同為一線城市的上海，率先于5月27日調(diào)整，廣州和深圳5月28日跟進(jìn)。此次北京新政發(fā)布后，也意味著四個(gè)一線城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的優(yōu)化。

??首套房最低首付比例降至兩成

??根據(jù)《通知》，購買首套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。

??購買二套住房方面，五環(huán)內(nèi)最低首付款比例調(diào)整為不低于35%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減5個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%。

??位于五環(huán)以外的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減25個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.7%。

??北京新政優(yōu)化后能省多少錢，也是購房者普遍關(guān)心的話題。以五環(huán)外房屋貸款100萬元，分30年還清為例。根據(jù)北京鏈家研究院測算，政策后首套貸款月供為4490元，比政策前減少313元，利息總額為61.7萬元，比政策前減少11.3萬元。二套貸款方面，月供為4603元，比政策前減少464元，利息總額為65.7萬元，比政策前減少16.7萬元。

??北京鏈家研究院院長高原表示，調(diào)降首付比例可有效降低購房者入市門檻，激發(fā)潛在購房需求，保持房地產(chǎn)市場整體活力。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，降低首付成為北京當(dāng)前樓市政策中的重要工具，對于降低購房成本有非常明顯作用，減負(fù)效應(yīng)有助于進(jìn)一步提振購房需求。

??《通知》還對多子女家庭改善性住房需求給予支持。北京本市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個(gè)人住房貸款中認(rèn)定為首套住房。此前，上海和蘇州等城市均出臺(tái)過類似政策。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，此類家庭購房需求較多，本身有換房需求。新政的出臺(tái)可享受到首套房政策支持，有助于持續(xù)降低購房成本。

??公積金最高可貸160萬元

??在優(yōu)化住房公積金個(gè)人貸款政策方面，除降低首付款比例與商貸一致外，還提高了住房公積金貸款額度。

??不過，提高住房公積金貸款額度的支持政策，僅針對購買綠色建筑、裝配式建筑或超低能耗建筑的繳存職工家庭。

??具體來看，對于申請公積金個(gè)人住房貸款購買二星級(jí)、三星級(jí)綠色建筑的借款人，可貸款額度分別上浮20萬元、30萬元；購買A（BJ）級(jí)、AA（BJ）級(jí)、AAA（BJ）級(jí)裝配式建筑的借款人，可貸款額度分別上浮10萬元、20萬元、30萬元；購買超低能耗建筑的借款人，可貸款額度上浮40萬元。

??此外，《通知》對最高額度進(jìn)行了限定，同時(shí)滿足上述多個(gè)適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。

??此外，《通知》此次還提出，組織開展住房“以舊換新”活動(dòng)。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)將搭建對接平臺(tái)，鼓勵(lì)更多開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與。

??對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購買新房的首付款；如在一定時(shí)期內(nèi)未能成功出售的，開發(fā)企業(yè)則無條件退還訂金。

??政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，市場或?qū)⑦M(jìn)入新的發(fā)展階段

??從近期市場反饋來看，政策效應(yīng)也在逐步顯現(xiàn)。

??根據(jù)北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京全市新建商品住宅成交量5224套，盡管這一數(shù)據(jù)環(huán)比仍有下降，但同比升幅較4月擴(kuò)大了4.62%；二手住宅方面，市場熱度有所提升，網(wǎng)簽量達(dá)13383套，環(huán)比和同比分別增長0.2%和3.1%。

??業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍存，需要京滬等重點(diǎn)城市樓市回暖來提振市場信心，穩(wěn)定市場預(yù)期。

??嚴(yán)躍進(jìn)指出，北京政策的優(yōu)化也意味著四個(gè)一線城市政策總體調(diào)整到位，為下半年購房環(huán)境寬松創(chuàng)造了非常好的環(huán)境。也有助于進(jìn)一步增加購房者的市場信心，對于后續(xù)市場行情提振具有積極作用。

??高原表示，本次政策調(diào)整與此前的幾次調(diào)整相比具有力度大、影響范圍廣的特點(diǎn)，體現(xiàn)出北京不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。從近期市場動(dòng)態(tài)以及上海等城市的政策后市場表現(xiàn)看，本輪政策調(diào)整對市場預(yù)期的改善具有積極意義，也能有效緩解購房者觀望情緒，隨著新政策的落地實(shí)施，北京房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M(jìn)入新的發(fā)展階段。