“取消公攤”已在路上？這地樓市重磅新政：按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售！

廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局近日發(fā)布《關(guān)于全市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售的通知》（以下稱《通知》）。《通知》稱，為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，減少因房屋面積、計(jì)價(jià)造成的矛盾糾紛，維護(hù)公平競爭、誠實(shí)信用、規(guī)范有序的市場環(huán)境，保障交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)肇慶市房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。

2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權(quán)法》都明確，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

早在2002年，重慶就取消了公攤面積計(jì)價(jià)，而后在2012年，香港也取消了該計(jì)價(jià)模式。去年7月，安徽省合肥市日前召開研究謀劃全市房地產(chǎn)工作的專題會(huì)議。會(huì)議明確，為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

5月1日起按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售

肇慶市發(fā)布樓市新政

據(jù)肇慶市政府網(wǎng)站，《通知》稱，優(yōu)化增加高品質(zhì)住房供應(yīng)。在符合規(guī)劃要求的前提下，鼓勵(lì)優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)建設(shè)高品質(zhì)、低密度住宅項(xiàng)目，對(duì)低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能、景觀人性化、休閑系統(tǒng)化和生態(tài)兼容性強(qiáng)的項(xiàng)目予以政策支持。

推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法規(guī)范、優(yōu)化和公開住房公攤面積計(jì)算方式，合理適度提高得房率。從2024年5月1日起，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。積極有序推行商品房現(xiàn)房銷售。加大裝配式建筑在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)帶裝修銷售商品房，推廣應(yīng)用菜單式、套餐式精裝房訂制。

各地住建部門要緊扣市委、市政府關(guān)于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)的各項(xiàng)決策部署，督促指導(dǎo)屬地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)按商品房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售，適時(shí)開展督導(dǎo)檢查。

取消公攤會(huì)導(dǎo)致房價(jià)漲嗎？

何為“公攤面積”？“公攤”模式最早源于1950年代的香港，由于房地產(chǎn)業(yè)起步階段均為整棟出售，價(jià)格高昂，房產(chǎn)商李嘉誠想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分?jǐn)偅肮珨偂庇纱硕鴣怼?/span>

1995年12月1日實(shí)施的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》曾給出定義，文件規(guī)定了房屋公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、設(shè)備間、保安室、變電室、過道走廊、公共門廳、垃圾道、共用墻體，另外還包括整幢服務(wù)公共用房和管理用房，以水平投影面積計(jì)算。

據(jù)潮新聞，一直以來，公攤面積計(jì)價(jià)的方式飽受爭議，取消公攤面積計(jì)價(jià)的呼聲不斷，事實(shí)上，部分地區(qū)已有實(shí)踐。早在2002年，重慶就取消了公攤面積計(jì)價(jià)，而后在2012年，香港也取消了該計(jì)價(jià)模式。去年7月，合肥市召開全市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議，會(huì)議明確十大舉措，包括“大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房‘現(xiàn)房銷售’試點(diǎn)”“為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”等，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

取消公攤面積計(jì)價(jià)，房價(jià)會(huì)漲嗎？浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛表示，把公攤面積計(jì)入建筑面積，是中國獨(dú)有的。未來，以凈面積(或者套內(nèi)面積)計(jì)價(jià)，并作為后續(xù)物業(yè)管理等服務(wù)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是一個(gè)趨勢。但由于過去中國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的20多年中，一直是以包括公攤面積在內(nèi)的建筑面積為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。二手房交易、物業(yè)管理費(fèi)用，甚至室內(nèi)裝修，也都以建筑面積為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于房價(jià)是否會(huì)上漲的問題，丁建剛認(rèn)為，理論上取不取消公攤面積和房價(jià)沒有必然的聯(lián)系。“現(xiàn)在的計(jì)價(jià)體系是建筑面積。如果取消公攤面積，那么整個(gè)體系會(huì)轉(zhuǎn)為使用面積，或者套內(nèi)面積。市場價(jià)格不會(huì)因?yàn)槿∠虿蝗∠珨偯娣e而發(fā)生一個(gè)斷裂函數(shù)的變化，主要還是由市場供求關(guān)系，投資熱度，和人們對(duì)未來的預(yù)期決定的。”

專家：若只簡單轉(zhuǎn)換計(jì)價(jià)方式?jīng)]有意義

取消公攤面積后，會(huì)給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來許多現(xiàn)實(shí)問題。因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過程中可能會(huì)出現(xiàn)很多困難和問題。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬曾表示：“（目前）按照建筑面積來計(jì)價(jià)或產(chǎn)權(quán)確認(rèn)也是對(duì)老百姓權(quán)益的一個(gè)保護(hù)，因?yàn)楣貌糠忠彩菍儆诶习傩账械?，還是有合理性的?！?/strong>

“‘取消公攤’應(yīng)是系統(tǒng)性工程，包括圍繞套內(nèi)面積的一系列稅費(fèi)政策及配套制度的轉(zhuǎn)變。如果只是簡單地轉(zhuǎn)換計(jì)價(jià)方式，就只是一個(gè)噱頭，沒有意義。”重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院教授、副院長周滔說。