超30城，房子可“以舊換新”！江西會(huì)跟進(jìn)嗎？

近日，江蘇海安商品房“以舊換新”房票集中發(fā)放儀式舉行，首批15名置換業(yè)主簽約后，當(dāng)即領(lǐng)到工作人員現(xiàn)場(chǎng)制作的房票。這標(biāo)志著當(dāng)?shù)亍耙耘f換新”購(gòu)房政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段。該政策備受關(guān)注，其火爆程度甚至上了“微博熱搜”。

資料圖：簽約儀式現(xiàn)場(chǎng)。

據(jù)了解，2023年以來(lái)，已有超過(guò)30個(gè)城市表態(tài)支持住房市場(chǎng)的“以舊換新”，其中越來(lái)越多的“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)參與收購(gòu)，成為當(dāng)下新的趨勢(shì)。而今年以來(lái)，“以舊換新”一直是熱詞。該政策究竟對(duì)樓市意味著什么？江西又是否會(huì)跟進(jìn)？一起來(lái)看：

部分城市聯(lián)合開(kāi)發(fā)商推出“換新購(gòu)”服務(wù)

中新財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，各地政府對(duì)“以舊換新”進(jìn)行支持的方式，大致可分為幾個(gè)階段。

最初以鼓勵(lì)為主，積極溝通房企、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與業(yè)主，推出“換新購(gòu)”等服務(wù)；其次是推出補(bǔ)貼，包括交易稅費(fèi)補(bǔ)貼與購(gòu)房補(bǔ)貼、對(duì)個(gè)人和對(duì)開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)貼等；最新的則是有“國(guó)家隊(duì)”出手，以一定條件限期收購(gòu)房屋作為保障房或人才房，完成存量房的交易和與新房的循環(huán)。

以鄭州新發(fā)布的政策為例，除了鼓勵(lì)市場(chǎng)交易，還提出鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司(政府指定作為收購(gòu)主體)收購(gòu)二手住房，促成群眾通過(guò)“賣舊買新、以舊換新”購(gòu)買改善性新建商品住房。

3月，安徽宣城市城建集團(tuán)和宣城市國(guó)控集團(tuán)發(fā)布了商品房“以舊換新”公告，凡主城區(qū)符合條件的“舊房”，可換這兩家集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的多個(gè)小區(qū)的“新房”。

隨著存量房時(shí)代的來(lái)臨，越來(lái)越多的城市開(kāi)始探索“以舊換新”。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”。鹽城、蘇州、沈陽(yáng)等地區(qū)發(fā)放“以舊換新”購(gòu)房補(bǔ)貼，寧波、鹽城、濟(jì)南等部分城市聯(lián)合開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出“換新購(gòu)”服務(wù)，購(gòu)房者可在開(kāi)發(fā)商處認(rèn)購(gòu)并鎖定房源，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買新房。

有利于提升市場(chǎng)活躍度、提升置換效率  

“以舊換新對(duì)于提升市場(chǎng)活躍度、提升置換效率等都不失為一個(gè)有力舉措?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，目前二手房市場(chǎng)流動(dòng)性不佳，限制了改善性購(gòu)房需求釋放，以舊換新為打破這一困局提供了路徑。

“以舊換新”為樓市交易提供了新的思路。據(jù)了解，目前整體操作主要是分為兩種模式：第一種即購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議，購(gòu)房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優(yōu)先推售購(gòu)房者的舊房，如果舊房賣出，則合同生效，否則舊退還購(gòu)房者定金；另一種模式中，由房企尋找第三方接手舊房，一般先舊房評(píng)估、舊房過(guò)戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購(gòu)房者用作新房房款抵扣金，海寧市便是采用的這種方式。

江西是否會(huì)跟進(jìn)？ 

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那么，江西省級(jí)層面接下來(lái)是否會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)住房“以舊換新”政策？發(fā)布哥咨詢了相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，他表示，我省目前暫無(wú)類似政策出臺(tái)，相關(guān)政策還在進(jìn)一步研究之中。

另?yè)?jù)發(fā)布哥從某房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處了解到，住房“以舊換新”涉及到房屋之間交易過(guò)程的融合，細(xì)節(jié)要點(diǎn)較多，往往是牽一發(fā)而動(dòng)全身。在交易流程的設(shè)置上須做到明確、細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)。因此，住房“以舊換新”想要做到真正落地，需要政府相關(guān)職能部門出臺(tái)更完善、更具可行性的政策支持。 

“以舊換新”要注意哪些問(wèn)題？

但作為一項(xiàng)仍在不斷完善的政策，房屋“以舊換新”推進(jìn)的過(guò)程中也不可避免地存在一些尚不明確的地方。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師提醒，“以舊換新”實(shí)際上是兩個(gè)房屋交易流程的融合，相對(duì)更復(fù)雜，考慮的點(diǎn)也更多，牽一發(fā)而動(dòng)全身。所以流程的設(shè)置需要更加明確而詳細(xì)，流程控制也需要嚴(yán)謹(jǐn)。

在正試行商品房“以舊換新”的無(wú)錫市梁溪區(qū)，業(yè)主程先生不久前去咨詢了活動(dòng)細(xì)則，有幾個(gè)讓他印象深刻的細(xì)節(jié)。

“首先是舊房子的產(chǎn)權(quán)需要清晰，包括貸款買房結(jié)清貸款、安置房補(bǔ)繳土地出讓金等；其次是新房的樓盤有些還未交房，過(guò)渡期的處理需要考慮；再就是舊房子最大抵扣60%，由第三方機(jī)構(gòu)估價(jià)，和自己賣相比，是否能達(dá)到心理預(yù)期還不確定?！背滔壬鷮?duì)中新財(cái)經(jīng)記者介紹。

王玉臣表示，購(gòu)房人想要順利購(gòu)房，務(wù)必要詳細(xì)了解政策內(nèi)容，審核自己是否具備相關(guān)條件，謹(jǐn)慎選擇房源，仔細(xì)查看合同。

“比如在相關(guān)流程設(shè)計(jì)中，對(duì)舊房的情況需要進(jìn)行相關(guān)的調(diào)查核實(shí)，如商品房產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)已出租/未出租的情況承諾函以及擬置換商品房有無(wú)交易限制承諾等。而且，針對(duì)置換房屋的業(yè)主個(gè)人也需要注意核實(shí)一些基本問(wèn)題，如征信情況等?！蓖跤癯颊f(shuō)。