中小房企為湊工程款狂套現(xiàn) 開發(fā)商完敗政策調(diào)控

       11月18日，銀監(jiān)會發(fā)布了2011年第三季度《中國銀行業(yè)運行報告》，三季度房地產(chǎn)業(yè)新增貸款環(huán)比首次出現(xiàn)負(fù)增長，部分城市房屋銷售量已經(jīng)出現(xiàn)下滑，房價有所回落，土地流拍或底價成交現(xiàn)象明顯增多，開發(fā)企業(yè)資金鏈普遍趨緊。沒有雄厚的資金支持，沒有銀行貸款的支持，更沒有金融機構(gòu)輸血，被逼無奈，不少中小房企只得自己尋求新的融資渠道過冬。

     ·現(xiàn)象·

　　中小房企資金鏈面臨壓力

　　“你們先干著，錢的事沒問題。”放下手中電話，懷柔一家地方房地產(chǎn)公司的營銷總監(jiān)簡單整理下衣領(lǐng)匆匆地跑向了樓下的售樓處。由于公司不大，湊工程款的職責(zé)也由他兼任。

　　“今天賣得好不好？”在得到銷售人員否定的回答后，他轉(zhuǎn)身上樓考慮如何才能結(jié)算眼前這筆數(shù)額龐大的工程款。在走訪北京郊區(qū)及周邊地區(qū)后，記者了解到，如同這位營銷總監(jiān)一樣，不少房企或項目都面臨著資金的壓力。

　　據(jù)上述營銷總監(jiān)介紹，如今，房企有相當(dāng)一部分中短期債務(wù)將到期償付，但是在銀根緊縮、房價下行、銷售低迷的背景下，拿什么還錢，已成為眾多“錢荒”房企的一大難題。

　　其以自己銷售的項目為例，房子日均銷售不足2套，拋除成本后，剩下的錢全部要支付工程款及材料款。“目前，1000萬元的工程款欠款只解決了500多萬元，剩下的500多萬元還沒有著落，而這些還沒有算上材料款。”

　　此前，全國城市商業(yè)銀行資金清算中心理事長王世豪接受媒體時表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)通過各類融資渠道獲得的資金達(dá)20萬億元。而這20萬億元，相當(dāng)于國內(nèi)銀行貸款總量的36%。

　　不難看出，在銀根縮緊，按揭利率上升的同時，房企資金鏈所承受的壓力越來越大，中小型房企更是首當(dāng)其沖地成為了“限購政策”祭品。

　　·融資渠道1·

　　借高利貸 “等死不如賭一把”

　　“借高利貸是找死，不借高利貸是等死。”如今，這句話廣泛地流傳在中小型開發(fā)商口中。

　　11月初，記者跟隨北京一家小型房地產(chǎn)開發(fā)商來到了固安一所金融貸款擔(dān)保機構(gòu)。與其他融資機構(gòu)不同的是，這所機構(gòu)外表雖是幫助各類中小企業(yè)進行小額貸款及融資擔(dān)保服務(wù)，但實際卻成為了當(dāng)?shù)丶氨本┙紖^(qū)縣一些中小房企融資新渠道。據(jù)知情人士介紹，開發(fā)商借高利貸如果沒有介紹人，任何人是無法在這家金融機構(gòu)申請到“專門貸款”。

　　“你好，有什么可以為您服務(wù)？”走進該金融機構(gòu)一名客服問道。在看到開發(fā)商拿出的介紹信后，便帶領(lǐng)其走進了后面的屋子。不到3個小時，便達(dá)成了此次借款初步協(xié)議。

　　“可以借500萬元，月息4.5%。分5次打入賬戶。1年內(nèi)還清”。該開發(fā)商向記者透露，“借了這些錢，暫時能過個踏實的年了。如果來年限購政策取消，這筆錢就好還了。”

　　按照這位開發(fā)商所說，記者簡單計算了一下：借500萬元每月要支付利息22.5萬元，并且按“利滾利”計算。如果貸款期限達(dá)1年，則要償還近1000萬元的本息。如此高額的貸款利息，也確實印證了“借高利貸是找死，不借高利貸是等死。”

　　“別小看這500萬，很多人想借都借不到。如果工程款不能結(jié)，年底工人們來討債，整個公司都完了?，F(xiàn)在想跟這些金融機構(gòu)借款，需要提供的材料比銀行還要多，除去土地使用權(quán)證、銷售許可證外，房子真實的銷售價格及銷售表都需要提供給金融機構(gòu)進行審核。如果達(dá)不到放款人的要求，錢一分都不會借。他們借錢時考慮的是房子能否竣工及竣工后是否好賣。而對于一些極其缺錢或者地理位置不好的項目，他們一分錢都不會借。”

　　在與這位開發(fā)商交談過程中，記者得知，平谷、燕郊、香河等地的地方開發(fā)商由于資金問題，或多或少都借過高利貸。隨著年根的臨近，如果公司其他融資渠道沒有進展，借高利貸恐怕將蔓延成為普遍現(xiàn)象。

　　·融資渠道2·

　　老房典當(dāng) 開發(fā)商四處押房

　　即便是為籌工程款，但高利貸動輒3%至5%的高額利息，也被不少中小開發(fā)商視為下下策。而典當(dāng)則成為了來錢最容易、利率較低的“融資”方式。

　　據(jù)華夏典當(dāng)行提供的數(shù)據(jù)顯示，從今年9月至今，汽車、房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)同比增長了40%。“目前汽車、房地產(chǎn)抵押成為了增長最快的業(yè)務(wù)。”華夏典當(dāng)行工作人員介紹。

　　北京典當(dāng)行業(yè)協(xié)會會長郭金山表示，無論從典當(dāng)行數(shù)量上還是累計發(fā)放的當(dāng)金方面今年均呈現(xiàn)上升態(tài)勢。所典當(dāng)金額約有70%至80%的資金用于中小企業(yè)經(jīng)營。

      據(jù)他介紹，截至2011年上半年，全國典當(dāng)業(yè)實現(xiàn)典當(dāng)總額1180億元，同比增長38%，其中，動產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)占比25%，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)占比53%。

　　“很多房地產(chǎn)公司的人最近都在辦理典當(dāng)業(yè)務(wù)，多的時候，一個人可能會抵押4套至5套房產(chǎn)。”北京永安里附近一家華夏典當(dāng)行員工說，“抵押的房屋房產(chǎn)證上寫的不光是一個人的名字。不難看出，房地產(chǎn)開發(fā)商也是在到處找房子典當(dāng)。”

　　大興一項目銷售總監(jiān)也證實了上述所說的情況。他表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場存在著一部分“以房換房”的現(xiàn)象。而與通常意義的“以房換房”不同，現(xiàn)在開發(fā)商會從員工手中“收取”具備抵押資格的房屋，再將項目的新房抵押給員工。“當(dāng)然，這一情況并不多見。市場上所典當(dāng)?shù)姆课莞噙€是來自于開發(fā)商高管層。”該營銷總監(jiān)表示。

　　對此，郭金山認(rèn)為，典當(dāng)行真正的內(nèi)涵已經(jīng)不再是傳統(tǒng)意義的典當(dāng)行，而是“小銀行”、“貸款公司”。不過，他也指出，典當(dāng)行具有息費較高的弊端，應(yīng)該是一部分企業(yè)在特定階段的選擇。“短期、小額、急用的資金可以找到典當(dāng)行，借款長期使用是用不起的。”