明年1月1日起施行！事關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管

第二條  凡在九江市中心城區(qū)（潯陽(yáng)區(qū)、濂溪區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、八里湖新區(qū)，下同）內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的新建商品房項(xiàng)目，其預(yù)售款的歸集、使用及監(jiān)督管理工作，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱(chēng)新建商品房預(yù)售資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)預(yù)售資金），是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)）將其開(kāi)發(fā)的新建商品房進(jìn)行預(yù)售，由購(gòu)房人按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和扣除按揭保證金后的銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

第十一條  經(jīng)辦銀行不得對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)捆綁設(shè)定任何自動(dòng)劃賬功能，不得在與監(jiān)管部門(mén)參與簽訂的三方協(xié)議以外的任何協(xié)議、合同中對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)及資金進(jìn)行任何形式的監(jiān)管、約束。開(kāi)通網(wǎng)上銀行的監(jiān)管賬戶(hù)，僅可辦理查詢(xún)業(yè)務(wù)，不得開(kāi)通企業(yè)網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬等業(yè)務(wù)，確保專(zhuān)款專(zhuān)用。

開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)不得對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)和用于支付工程款、材料款賬戶(hù)的款項(xiàng)設(shè)定擔(dān)保責(zé)任，也不得在其他協(xié)議、合同、合約中以任何形式對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)的資金使用進(jìn)行約束。

第十二條  監(jiān)管賬戶(hù)名稱(chēng)、賬號(hào)信息應(yīng)在商品房預(yù)售許可證、商品房買(mǎi)賣(mài)合同上載明，在商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示，并隨商品房預(yù)售許可證在監(jiān)管部門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站中公示。

第十三條  商品房項(xiàng)目現(xiàn)售備案后，銷(xiāo)售款可不進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)。商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記并已完成新建物業(yè)承接查驗(yàn)后，開(kāi)發(fā)企業(yè)可持相關(guān)證明材料向監(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)解除預(yù)售資金監(jiān)管，經(jīng)監(jiān)管部門(mén)審核符合解除監(jiān)管條件的，通過(guò)經(jīng)辦銀行及監(jiān)管系統(tǒng)解除賬戶(hù)監(jiān)管。

第四章  資金收存

第五章  監(jiān)管使用

第十八條  預(yù)售資金監(jiān)管模式為全額監(jiān)管，分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金，重點(diǎn)監(jiān)管資金的額度為該監(jiān)管項(xiàng)目樓棟總預(yù)售款的20%，其余為非重點(diǎn)監(jiān)管資金?？傤A(yù)售款以辦理預(yù)售許可證時(shí)申報(bào)的樓棟銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行核定。

進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)的預(yù)售資金，不同于開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金，應(yīng)專(zhuān)款專(zhuān)用，優(yōu)先用于本項(xiàng)目建設(shè)支出。其中重點(diǎn)監(jiān)管資金應(yīng)只能用于本項(xiàng)目工程建設(shè)必需的材料款、設(shè)備款、施工進(jìn)度款、監(jiān)理費(fèi)等相關(guān)工程支出，不得用于支付借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價(jià)款、罰金、支付營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等。

第十九條  開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金時(shí)，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)以監(jiān)管項(xiàng)目樓棟形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)為依據(jù)，控制重點(diǎn)監(jiān)管資金余額，同時(shí)也可根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，增加申請(qǐng)使用頻次，項(xiàng)目各進(jìn)度節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)監(jiān)管資金最低余額要求為：

1．主體結(jié)構(gòu)達(dá)到1/3時(shí)，重點(diǎn)監(jiān)管資金余額不低于總重點(diǎn)監(jiān)管額度的90%；

2．主體結(jié)構(gòu)達(dá)至2/3時(shí)，重點(diǎn)監(jiān)管資金余額不低于總重點(diǎn)監(jiān)管額度的80%；

3．主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，重點(diǎn)監(jiān)管資金余額不低于總重點(diǎn)監(jiān)管額度的70%；

4．完成五方主體驗(yàn)收合格時(shí)，重點(diǎn)監(jiān)管資金余額不低于總重點(diǎn)監(jiān)管額度的50%；

5．施工升降式人貨兩用電梯拆除后，重點(diǎn)監(jiān)管資金余額不低于總重點(diǎn)監(jiān)管額度的40%；

6．供電、供水、天燃?xì)?、電梯、消防、人防、市政園林等配套設(shè)施中的每一項(xiàng)工程完成驗(yàn)收，重點(diǎn)監(jiān)管資金余額按總重點(diǎn)監(jiān)管額度的1%核減；

7．完成規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，重點(diǎn)監(jiān)管資金余額不低于總重點(diǎn)監(jiān)管額度的20%；

8．完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案的，重點(diǎn)監(jiān)管賬戶(hù)余額不低于總重點(diǎn)監(jiān)管額度的1%；

9．完成房屋所有權(quán)首次登記或完成新建物業(yè)承接查驗(yàn)中任何一項(xiàng)的，重點(diǎn)監(jiān)管資金余額按總重點(diǎn)監(jiān)管額度的0.5%核減；

10．完成房屋所有權(quán)首次登記并已完成新建物業(yè)承接查驗(yàn)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)取消預(yù)售資金監(jiān)管。

如水、電、氣等施工合同及材料采購(gòu)合同有明確資金支付時(shí)間約定的，可根據(jù)合同約定申請(qǐng)使用監(jiān)管資金，但原則上不得超過(guò)工程節(jié)點(diǎn)最低監(jiān)管額度。

第二十條  監(jiān)管部門(mén)在受理開(kāi)發(fā)企業(yè)的用款申請(qǐng)后，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，對(duì)符合使用條件的，通過(guò)監(jiān)管系統(tǒng)將同意使用的電子信息傳送至經(jīng)辦銀行。有下列情況之一的，駁回使用申請(qǐng)，并說(shuō)明理由：

1．未按照規(guī)定將預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶(hù)的；

2．申請(qǐng)資金超出用款額度的；

3．該項(xiàng)目之前用款未按要求使用的；

4．實(shí)際用途、收款單位與合同約定不符的；

5．其它不符合使用規(guī)定的情形。

第二十一條  監(jiān)管資金實(shí)行“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”支付管理，應(yīng)從監(jiān)管賬戶(hù)直接撥付至開(kāi)發(fā)企業(yè)簽約的施工、設(shè)備供應(yīng)、材料供應(yīng)、監(jiān)理等第三方賬戶(hù)，但稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等確需撥至開(kāi)發(fā)企業(yè)一般戶(hù)的除外。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)在開(kāi)發(fā)企業(yè)下次請(qǐng)款時(shí)，對(duì)前次撥至開(kāi)發(fā)企業(yè)一般戶(hù)的資金使用情況進(jìn)行核實(shí)。

第二十二條  經(jīng)辦銀行應(yīng)嚴(yán)格按照三方協(xié)議，依據(jù)監(jiān)管部門(mén)發(fā)送的同意資金使用的電子批準(zhǔn)信息，在2個(gè)工作日內(nèi)將資金撥付給電子信息載明的相關(guān)單位。

經(jīng)辦銀行不得以任何理由拒撥或緩撥預(yù)售資金，同時(shí)做好監(jiān)管賬戶(hù)監(jiān)控工作，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管資金的，應(yīng)立即停止撥付，實(shí)時(shí)通過(guò)監(jiān)管系統(tǒng)告知監(jiān)管部門(mén)，并上傳證明資料，監(jiān)管部門(mén)要及時(shí)約談開(kāi)發(fā)企業(yè)核實(shí)情況，并根據(jù)實(shí)際情況依法依規(guī)處置。

第二十三條  允許開(kāi)發(fā)企業(yè)在監(jiān)管賬戶(hù)開(kāi)設(shè)之初監(jiān)管資金未達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金額度時(shí)，在按規(guī)定將該監(jiān)管項(xiàng)目樓棟應(yīng)入賬商品房預(yù)售資金全部收存監(jiān)管賬戶(hù)，按新收存監(jiān)管賬戶(hù)資金最高50%的比例，由開(kāi)發(fā)企業(yè)向監(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金用于項(xiàng)目建設(shè)，直至累計(jì)達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，但其中提前使用的工程建設(shè)支出應(yīng)計(jì)入重點(diǎn)監(jiān)管資金額度節(jié)點(diǎn)使用總額度內(nèi)。

第二十四條  核準(zhǔn)使用的每筆總包施工款中，必須有不低于提取額25%的監(jiān)管資金直接劃入本項(xiàng)目農(nóng)民工工資專(zhuān)用賬戶(hù)，確保用于支付農(nóng)民工工資，但已按要求支付農(nóng)民工工資的除外。

第二十五條  非重點(diǎn)監(jiān)管資金中核準(zhǔn)用于支付法定稅費(fèi)的總額度，不應(yīng)超過(guò)監(jiān)管項(xiàng)目樓棟已收存預(yù)售資金總額的10%，工程建設(shè)進(jìn)展順利、監(jiān)管賬戶(hù)資金充裕的項(xiàng)目，也應(yīng)控制在15%以?xún)?nèi)。項(xiàng)目前期按本辦法第23條已在重點(diǎn)監(jiān)管額度資金內(nèi)提取的稅費(fèi)數(shù)額合并計(jì)算。

第二十六條  工程進(jìn)度未達(dá)到使用節(jié)點(diǎn)，但項(xiàng)目所在區(qū)人民政府書(shū)面來(lái)函提出需要提前支付監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支付農(nóng)民工工資的，監(jiān)管部門(mén)可予以支持，支付到該項(xiàng)目施工企業(yè)農(nóng)民工工資專(zhuān)戶(hù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)后續(xù)銷(xiāo)售回款應(yīng)補(bǔ)足預(yù)支部分。

第二十七條  允許監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金進(jìn)賬達(dá)到監(jiān)管額度標(biāo)準(zhǔn)、且無(wú)停工、逾期交付等信用信譽(yù)優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格按《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳中國(guó)人民銀行辦公廳關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號(hào)）要求，用商業(yè)銀行出具的見(jiàn)索即付性現(xiàn)金保函等額置換預(yù)售監(jiān)管資金，保函置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶(hù)中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。

第二十八條   開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，達(dá)成退房協(xié)議的，原則上應(yīng)使用非重點(diǎn)監(jiān)管資金進(jìn)行支付。非重點(diǎn)監(jiān)管資金不足的，或是監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)預(yù)售資金未達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管額度的，開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金進(jìn)行支付，但之后收取的預(yù)售資金應(yīng)優(yōu)先補(bǔ)足重點(diǎn)監(jiān)管資金額度。

第二十九條  根據(jù)國(guó)家政策、建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化等情況，監(jiān)管部門(mén)可對(duì)預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)和相應(yīng)監(jiān)管額度進(jìn)行調(diào)整。

第六章  違規(guī)處理