深開(kāi)發(fā)商出奇招"保值回購(gòu) 置業(yè)無(wú)憂(yōu)" 購(gòu)房三年可原價(jià)回購(gòu)

　　昨日(11月24日)，綠景地產(chǎn)旗下的綠景香頌項(xiàng)目宣布推出 “保值回購(gòu)，置業(yè)無(wú)憂(yōu)”計(jì)劃，稱(chēng)購(gòu)房者三年后可以選擇原價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商。

　　綠景地產(chǎn)副總裁張梧峰稱(chēng)：“作出這樣的舉措，是為了給業(yè)主規(guī)避降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。三年后，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，只要有客戶(hù)提出申請(qǐng)，公司都會(huì)兌現(xiàn)承諾。”

　　這意味著購(gòu)房業(yè)主不但可以避免房產(chǎn)縮水“只賺不賠”，三年時(shí)間里，還可以免費(fèi)入住。

　　“三年原價(jià)回購(gòu)的營(yíng)銷(xiāo)手段，到底是促銷(xiāo)賣(mài)房的噱頭，還是變相融資？”對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士就提出質(zhì)疑，這種宣傳口號(hào)具有很強(qiáng)的市場(chǎng)導(dǎo)向性，能否最終實(shí)現(xiàn)還需要政府批準(zhǔn)。

　　如何保證三年后開(kāi)發(fā)商是否有能力兌現(xiàn)承諾？綠景此番營(yíng)銷(xiāo)手段，更像是一場(chǎng)賭局，能否最終贏得市場(chǎng)或面臨挑戰(zhàn)。

　　營(yíng)銷(xiāo)噱頭，還是變相融資？

　　類(lèi)似營(yíng)銷(xiāo)手段，盡管此前有內(nèi)地某開(kāi)發(fā)商曾使用，但在深圳卻實(shí)屬罕見(jiàn)。

　　據(jù)悉，綠景香頌項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)。據(jù)張梧峰介紹，綠景香頌項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)房業(yè)主均可以自愿與開(kāi)發(fā)商簽署一份“三年原價(jià)回購(gòu)”的協(xié)議，三年后也就是在2014年12月3日之前，如果有業(yè)主提出申請(qǐng)，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，綠景地產(chǎn)都將兌現(xiàn)承諾，將按原購(gòu)房合同價(jià)把房款返還業(yè)主。

　　綠景地產(chǎn)推出這樣的保本促銷(xiāo)口號(hào)，僅僅是一種營(yíng)銷(xiāo)策略噱頭，還是一種變相融資？

　　深圳某業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“這只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商通過(guò)保本宣傳，吸引客戶(hù)，刺激銷(xiāo)售手段。能否最終得到實(shí)施，還需要政府批準(zhǔn)。”

　　也有網(wǎng)絡(luò)評(píng)論稱(chēng)，綠景香頌此番行為實(shí)質(zhì)上營(yíng)銷(xiāo)大于實(shí)質(zhì)，三年后原價(jià)回購(gòu)能否真的能夠?qū)崿F(xiàn)，還尚待時(shí)日檢驗(yàn)。

　　一位不愿具名人士提出質(zhì)疑：“開(kāi)發(fā)商如何擔(dān)保承諾能夠兌現(xiàn)，是否設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)基金，三年后產(chǎn)生的二手房交易契稅由誰(shuí)承擔(dān)？”

　　上述人士還表示，由于目前樓市成交慘淡，銷(xiāo)售不暢，開(kāi)發(fā)商資金回籠壓力較大。“綠景香頌此舉可謂一箭多雕，快速回收資金，解決貸款和高利貸的壓力，有變相融資嫌疑。”

　　對(duì)此，張梧峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示：“綠景地產(chǎn)是深圳十大品牌開(kāi)發(fā)商，目前擁有的香蜜湖深南大道上的NEO項(xiàng)目、錦江酒店及綠景香頌自持的商業(yè)項(xiàng)目，擁有100多億的現(xiàn)金流，可以保證綠景良好的資金情況。”

　　據(jù)張梧峰稱(chēng)，回購(gòu)程序?qū)⑼耆珔⒄丈钲诙址拷灰壮绦?，稅費(fèi)也按照規(guī)定由業(yè)主與開(kāi)發(fā)商各自承擔(dān)。對(duì)于沒(méi)還完貸款的客戶(hù)，則需要自己先付完贖樓款。

　　保本促銷(xiāo)不如降價(jià)？

　　目前深圳樓市成交依舊慘淡，陷入僵局。上周深圳新房成交量?jī)H為352套，僅為2010年同期的一半。

　　實(shí)際上，從10月份開(kāi)始，深圳萬(wàn)科、花半里、招商等一批樓盤(pán)便開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，但由于擁有購(gòu)房資格的人較少，也并未因降價(jià)撬動(dòng)成交量。

　　與萬(wàn)科、花半里、招商等降價(jià)策略不同，眼下，離綠景香頌項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)還有一段時(shí)日，綠景地產(chǎn)祭出三年可原價(jià)回購(gòu)的營(yíng)銷(xiāo)策略，最終能否取得促進(jìn)銷(xiāo)售的實(shí)際效果還不得而知。

　　實(shí)際上，綠景香頌正在進(jìn)行一場(chǎng)市場(chǎng)的賭局，能否贏得市場(chǎng)，還面臨挑戰(zhàn)。

　　“從行業(yè)規(guī)律來(lái)看，只是保本不一定能吸引客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望，還不如直接降價(jià)。”對(duì)此，眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華認(rèn)為，綠景在龍華區(qū)域產(chǎn)品主要面向剛需客戶(hù)，而目前綠景香頌的產(chǎn)品定價(jià)在16000元/平方米～17000元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出剛需客戶(hù)的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。

　　此外林曉華還認(rèn)為，與光耀地產(chǎn)在惠州全球候鳥(niǎo)度假基地承諾每年給予業(yè)主6%投資回報(bào)相比，綠景香頌三年預(yù)期保障并不一定會(huì)達(dá)到預(yù)期目的。

　　但綠景地產(chǎn)總裁張梧峰卻對(duì)香頌項(xiàng)目充滿(mǎn)信心：“對(duì)這個(gè)定價(jià)，我們做了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，而周邊樓盤(pán)均價(jià)都在21000元/平方米左右。”

　　張梧峰透露，目前綠景項(xiàng)目蓄客量有2萬(wàn)多，有信心能夠取得很好的銷(xiāo)售成績(jī)。

　　除了產(chǎn)品定價(jià)高于目前萬(wàn)科、招商、花半里等降價(jià)樓盤(pán)外，綠景香頌此次力推是80平方米～130平方米戶(hù)型，在戶(hù)型面積上也不具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　林曉華認(rèn)為，從目前市場(chǎng)行情來(lái)看，開(kāi)發(fā)商要走量出貨，就需要坦誠(chéng)降價(jià)，而不是強(qiáng)調(diào)保本回本增值。

　　實(shí)際上，業(yè)界的擔(dān)心遠(yuǎn)非如此：如果三年之后房?jī)r(jià)下跌，低于業(yè)主原購(gòu)買(mǎi)價(jià)，引發(fā)業(yè)主紛紛要求開(kāi)發(fā)商回購(gòu)，屆時(shí)綠景地產(chǎn)可能面臨更大的資金壓力。

　　相比之下，眼前僅為刺激銷(xiāo)售，一解燃眉之急的營(yíng)銷(xiāo)策略。三年后的不確定房?jī)r(jià)因素，讓綠景地產(chǎn)更像是在進(jìn)行一場(chǎng)與市場(chǎng)有關(guān)的賭局，輸贏未定。