存量房貸將調(diào)降？多家銀行回應(yīng)：還未收到具體方案

“太希望存量房貸利率進(jìn)行調(diào)降了。”購房者馬先生說，“我是剛需，買房時(shí)房貸利率與現(xiàn)在比較，要高出20%～30%，要多付出一大筆利息。”

??近日，有關(guān)央行對(duì)存量貸款利率的表述引發(fā)購房者及業(yè)內(nèi)關(guān)注。

??7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

??鄒瀾表示，由于理財(cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。此外，他認(rèn)為，提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關(guān)。

??關(guān)于央行對(duì)存量房貸的表態(tài)，記者先后聯(lián)系了中國銀行、郵儲(chǔ)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中信銀行、光大銀行等多家銀行分行客戶經(jīng)理，受訪人均表示，“目前還沒有收到具體政策和方案?！?/p>

??中信銀行燕郊分行一位工作人員表示，“目前還沒有收到具體政策和方案，具體還要看總行怎么實(shí)施，目前大多貸款選擇的是浮動(dòng)利率機(jī)制，就算調(diào)整也是會(huì)以放款時(shí)間為節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整?！?/p>

??郵儲(chǔ)銀行燕郊分行客戶經(jīng)理表示，“這只是支持和鼓勵(lì)，大概率不會(huì)下發(fā)具體政策文件?！?/p>

??有業(yè)內(nèi)人士表示，存量房貸利率能否調(diào)降不能只看央行表態(tài)，也要看銀行的具體舉措。

??高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、北京市眾明律師事務(wù)所兼職律師宋庭敏表示，“存量房貸利率調(diào)整的具體落地政策可能會(huì)因地制宜、因地而異。各大商業(yè)銀行總行可能會(huì)出臺(tái)具體方案規(guī)定存量房貸利率降低的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程；甚至不排除在降低存量房貸利率的同時(shí)，在新簽抵押借款合同中約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款?！?/p>

??當(dāng)前，存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)有兩種機(jī)制：一種是固定利率機(jī)制，一種是“5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）+加點(diǎn)”的浮動(dòng)利率機(jī)制。鄒瀾表示，“99%的房貸選擇了浮動(dòng)利率機(jī)制。”

??自2020年3月1日起，商業(yè)銀行發(fā)放的房貸利率定價(jià)已改為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值）。盡管去年以來5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）累計(jì)下行了45個(gè)基點(diǎn)，但由于房貸合同大多約定為浮動(dòng)利率加點(diǎn)幅度在房貸借款合同期限內(nèi)維持不變，因此，前幾年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平，這將會(huì)導(dǎo)致政策落地后提前還款會(huì)有大幅增加的可能。

??此外，隨著6月LPR的調(diào)整，北京、上海、廣東、蘇州等地個(gè)人住房按揭貸款利率近期已相應(yīng)調(diào)整，其中個(gè)別城市首套房貸款利率已降至3.6%，但對(duì)于此前高利率負(fù)擔(dān)房貸的購房者來說卻未因此受益。

??購房者楊先生表示，“即使現(xiàn)在的利率有所下調(diào)，也還是比現(xiàn)在首套房貸利率高出很多，調(diào)整之后現(xiàn)在利率還是4.49%，因?yàn)槔⒉畹拇嬖冢蠹叶枷霐€錢來提前還貸款，以求少付一部分利息，開始?jí)嚎s日常生活消費(fèi)水平；存量貸款利率能夠下調(diào)，就能減少房貸支出的占比，從而增加在子女教育和其他方面的消費(fèi)?！?/p>

??同時(shí)他還表示，“因?yàn)槔氏滦?，?dǎo)致現(xiàn)有潛在購房者持觀望態(tài)度，不敢輕易進(jìn)行購房，怕買在高利率上，進(jìn)一步抑制了人們的消費(fèi)欲望，不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

??宋庭敏表示，“利率下調(diào)能降低購房者利息開支，進(jìn)而提高居民購房能力，有利于穩(wěn)定住房消費(fèi)市場；利率下降，也同時(shí)降低了資產(chǎn)期望回報(bào)率，進(jìn)而也有利于抑制一線城市局部區(qū)域房價(jià)過熱上漲，可以穩(wěn)定房價(jià)?！?/p>

??除了此次央行表態(tài)，此前多位專家也曾呼吁合理降低存量房貸利率。

??經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平分別在今年2月和6月兩次呼吁下調(diào)存量利率。今年2月，任澤平針對(duì)提前還貸潮表示，老百姓提前還貸不是因?yàn)槭杖朐黾踊蛘叻e蓄多，而是因?yàn)榇媪糠抠J利率與新增房貸利率差距過大。

??他建議金融機(jī)構(gòu)為購房者提前還貸提供便利，相關(guān)部門重視社會(huì)呼聲，出臺(tái)措施引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率。這有利于降低居民負(fù)擔(dān)，提振消費(fèi)者信心，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

??招聯(lián)金融首席研究員董希淼此前在公開采訪時(shí)也表示，適度降低存量房貸利率，有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，減少居民提前還款行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。同時(shí)，針對(duì)存量利率可實(shí)行分檔優(yōu)惠。

??去年以來“提前還貸潮”就備受關(guān)注。為什么老百姓要提前還貸？6月29日，花旗集團(tuán)大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家余向榮表示，因?yàn)槔侍?。余向榮認(rèn)為，要打破信心的負(fù)向螺旋，現(xiàn)在迫切需要做的是將存量房貸利率降下來，降低住戶部門的付息壓力。

??如果把現(xiàn)在存量房貸利率降到跟新增房貸一樣的水平，大概4.1%，那么每年可節(jié)省3000億元付息壓力，這就等于是釋放出來的購買力；同時(shí)也降低了對(duì)于住房持有的成本，有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)信心。