集中供地模式或迎來(lái)調(diào)整，已有城市知會(huì)房企

2月1日晚間，一份名為《自然資源部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”）在網(wǎng)上流傳，這份通知被外界解讀為實(shí)施了近兩年的集中供地制度或?qū)⑷∠?/p>

??通知中第三部分“建立擬出讓地產(chǎn)清單公布制度”中的第五點(diǎn)和第六點(diǎn)分別規(guī)定，“每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判”，“詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。有序組織出讓?zhuān)⒃诠_(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)全部推出”。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，這份文件落款日期為2022年12月8日。

??2月2日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就此文件情況致電自然資源部辦公廳新聞宣傳處，工作人員告訴記者，“現(xiàn)在沒(méi)有消息，后續(xù)可能會(huì)有消息，等消息吧。”

??隨后，記者又向某集中供地城市及相關(guān)企業(yè)了解這一情況，某實(shí)施集中供地城市的一位政府部門(mén)人士稱(chēng)，“近期如果土地要掛牌還是要提前公示清單，一年分幾次，清單要報(bào)部里，未有明確說(shuō)取消集中供地制度。”

??某TOP30強(qiáng)房企一高層則向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者側(cè)面證實(shí)了這一消息。他表示，正式通知和文件還未收到，但已經(jīng)有多個(gè)地方城市口頭知會(huì)相關(guān)土地出讓政策會(huì)有變化和調(diào)整，傾向于更靈活。

??2月2日，成都中心城區(qū)首次發(fā)布了4月底前擬出讓的住宅用地情況。4月底前，成都市中心城區(qū)擬出讓35宗住宅用地，面積共1935.58畝，涉及天府新區(qū)、高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)和新津區(qū)。這一出讓情況與通知中“每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月”規(guī)定相吻合，市場(chǎng)認(rèn)為這一舉動(dòng)或與上述通知有關(guān)。

??“這一文件內(nèi)容不代表要取消集中供地，但代表集中供地要進(jìn)一步優(yōu)化，充分體現(xiàn)了供地思路兼顧短期矛盾和中長(zhǎng)期制度安排的需要?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??2021年2月26日，自然資源部要求22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次，同時(shí)要求試點(diǎn)城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%，以此長(zhǎng)效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

??然而，過(guò)去兩年，受市場(chǎng)大環(huán)境影響集中供地處于低迷期。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2022年22城集中供地計(jì)劃完成率不足6成。其中，長(zhǎng)三角地區(qū)平均完成率92%，重慶完成率僅16%。

??2022年以來(lái)，為了調(diào)整土地低迷情況，一些城市的土地拍賣(mài)政策也在發(fā)生著悄然變化，如長(zhǎng)沙取消集中推介土地，調(diào)整為常態(tài)化持續(xù)更新；南昌提出退出集中供地；天津2023年首個(gè)地塊則是單獨(dú)供應(yīng)。

??另外，全年集中供地批次也在突破。58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，南京、無(wú)錫、蘇州、武漢已在2022年完成了第五或六批次供地；另有北京和杭州的第五批次集中供地將在2023年2月完成，幾乎9成城市的供地批次達(dá)4次以上。長(zhǎng)春和沈陽(yáng)則另辟蹊徑，在完成第二次供地后就“收官”，全年供地完成率分別僅10%和31%。

??進(jìn)入今年1月，房企拿地節(jié)奏再次放緩。

??機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2023年1月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，1月TOP100企業(yè)拿地總額591億元，同比下降29.4%，受重點(diǎn)城市僅一城土地拍賣(mài)及春節(jié)假期錯(cuò)峰影響，供應(yīng)量呈季節(jié)性回落，企業(yè)拿地節(jié)奏明顯變緩，拿地企業(yè)主要以地方城投及本土民企為主。

??一位接近沈陽(yáng)市自然資源局的人士表示，受疫情、經(jīng)濟(jì)以及樓市低迷影響，沈陽(yáng)集中供地效果表現(xiàn)一般，特別是自2022年第四季度開(kāi)始沈陽(yáng)集中供地摘地企業(yè)主要以地鐵、城投企業(yè)為主，市場(chǎng)并不活躍。目前，沈陽(yáng)市2023年第一季度可掛牌土地已經(jīng)明確，因在去年末相關(guān)部門(mén)與部分地產(chǎn)企業(yè)交流中了解到，一些企業(yè)在沈陽(yáng)拿地積極性并不高，有企業(yè)亦表示暫緩拿地，在這一情況下如何推進(jìn)還未有進(jìn)一步消息。

??另一方面，今年首批集中供地正在“縮量”。

??截至目前，僅有天津、杭州、蘇州、鄭州4城完成2023年首次供地。根據(jù)公告，杭州供應(yīng)13宗、蘇州供應(yīng)11宗，相較于2022年一批次明顯縮量，但地塊質(zhì)素更優(yōu)，核心板塊占比高，推出樓面均價(jià)同比分別上浮約30%、35%；鄭州供應(yīng)11宗，供應(yīng)量與2022年一批次對(duì)比變化不大；天津僅供應(yīng)1宗，相較于2022年一批次本次供應(yīng)明顯縮量。

??2023年1月，全國(guó)300城共推出各類(lèi)用地規(guī)劃建筑面積8585.68萬(wàn)平方米，同比下降23.77%；成交規(guī)劃建筑面積7804.68萬(wàn)平方米，同比下降29.82%。

??“在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，集中供地模式應(yīng)予以一定優(yōu)化調(diào)整。”上述接近沈陽(yáng)市自然資源局的人士表示。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，集中供地已不適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)。他認(rèn)為，目前集中供地底價(jià)成交成為主流，且有不少地塊進(jìn)入流拍，不僅導(dǎo)致地價(jià)不斷下行，也導(dǎo)致土地市場(chǎng)形勢(shì)和購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓市預(yù)期陷入低迷，形成了地價(jià)和房?jī)r(jià)的負(fù)反饋循環(huán)。

??“土地市場(chǎng)和樓市下行也會(huì)影響開(kāi)發(fā)商開(kāi)工積極性，導(dǎo)致已出讓地塊受到一定影響?！崩钣罴芜M(jìn)一步分析。

??58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜也認(rèn)為，集中供地制度在新的市場(chǎng)周期下已不合時(shí)宜。當(dāng)前土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，尤其是那些新房市場(chǎng)去化堪憂(yōu)、庫(kù)存量高企的三四線(xiàn)城市，在集中供地制度下，房企資金籌措壓力倍增。盡管金融條線(xiàn)已在給房企最大限度的松綁，但市場(chǎng)喘息和復(fù)蘇依舊需要時(shí)間，在明確了房地產(chǎn)依舊是支柱產(chǎn)業(yè)后，2023年集中供地政策會(huì)有階段性調(diào)整，主要傾向于“一城一策”，給予地方更多的自由空間。

??“各地要在3月底前向社會(huì)公開(kāi)今年供地計(jì)劃，所以這份通知具有非常好的實(shí)操指導(dǎo)意義，客觀上也有助于促進(jìn)供地工作更好開(kāi)展?！眹?yán)躍進(jìn)分析，各地供地信息會(huì)更加明確，客觀上會(huì)減少土地方面信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，對(duì)于激活2023年土地投資市場(chǎng)具有積極作用，值得期待。

??上述TOP30強(qiáng)房企高層亦表示，地方政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)一樣，希望（除個(gè)別熱點(diǎn)城市外）取消集中供地模式，我們預(yù)計(jì)相關(guān)城市會(huì)從二三月份逐步放開(kāi)，三線(xiàn)城市可能會(huì)率先做出試探。