一線城市住宅土地成交遇冷 底價(jià)成交比重增加

多位專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，今年一線城市的住宅地塊出讓頻頻流拍、底價(jià)成交等情況屬情理之中。由于今年商業(yè)地產(chǎn)火爆、保障房建設(shè)推進(jìn)等因素，全年的土地出讓金額并不會(huì)特別低。但隨著今后調(diào)控的進(jìn)一步深化，底價(jià)成交可能成為趨勢(shì)。

住宅土地成交“遇冷”

海通證券最新發(fā)布研究報(bào)告顯示，10月全國(guó)一線城市土地成交建面累計(jì)10545萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.43%，比上月繼續(xù)回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比看，10月一線城市土地實(shí)際成交量953萬(wàn)平方米，環(huán)比減少30.95%；10月，一線城市土地實(shí)際成交溢價(jià)率回落至1.71%。

一線城市的住宅土地出讓全面遇冷。北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至11月15日，今年北京市場(chǎng)住宅土地購(gòu)入金額為360.1億元，與累計(jì)住宅銷(xiāo)售額的比例約為21.7%，這一比例甚至比受金融危機(jī)影響的2009年還低。根據(jù)北京市有關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《北京市2011年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，2011年北京計(jì)劃供地總量為6500公頃，這比去年的6400公頃略有增加。其中，商品住宅的供應(yīng)為1220公頃。然而，根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心可查詢(xún)的數(shù)據(jù)，截至目前，北京市的住宅地塊出讓50塊，規(guī)劃建筑面積約765.21公頃。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉指出，今年的住宅地塊出讓形勢(shì)的確不容樂(lè)觀，但是整體情況并不會(huì)太差。國(guó)泰君安發(fā)布的研究報(bào)告稱(chēng)，土地市場(chǎng)持續(xù)的下滑趨勢(shì)已經(jīng)確立，部分地方政府的財(cái)政壓力明顯加大，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的持續(xù)冷清將促使2012年的地方政策存在松動(dòng)可能。

底價(jià)成交比重增加

中國(guó)證券報(bào)記者在北京市土地整理儲(chǔ)備中心的網(wǎng)站看到，今年4月份推出的大興、平谷的兩塊住宅用地至今仍無(wú)人報(bào)價(jià)。11月16日，上海市國(guó)土局出讓三幅住宅用地，三宗地分別由楊浦置地、上海紫寶房地產(chǎn)以底價(jià)競(jìng)得，總成交價(jià)為11.5億元。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)轮毖?，樓市后續(xù)走勢(shì)仍舊不樂(lè)觀，庫(kù)存住宅持續(xù)增加，造成土地出讓成交周期延長(zhǎng)、底價(jià)成交、流拍的地塊比重增加。張大偉指出，一方面，近幾年內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈都不會(huì)太寬松；另一方面，未來(lái)一線城市的土地出讓將更趨“遠(yuǎn)郊區(qū)化”，這其中還將包括保障房建設(shè)用地，房企的拿地?zé)崆橛兴鶞p少。

今年10月，招、保、萬(wàn)、金四大龍頭房企僅有2宗土地入庫(kù)，而去年同期為19宗，且企業(yè)增加土地主要集中在新興三線城市，一線城市住宅土地市場(chǎng)明顯冷清。業(yè)內(nèi)人士指出，以龍頭房企為代表的拿地節(jié)奏放緩，也預(yù)示著高溢價(jià)土地時(shí)代的終結(jié)，底價(jià)成交時(shí)代或已經(jīng)來(lái)臨。因此，底價(jià)成交甚至流拍的增加可能會(huì)在一定程度上促使地方政府調(diào)整土地出讓價(jià)格。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院最新發(fā)布的監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，地價(jià)增速全面回落，三季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商業(yè)、住宅和工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率分別為1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，較上一季度分別下降0.54、0.79、0.48、0.49個(gè)百分點(diǎn)。而住宅地價(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的城市從二季度的6個(gè)擴(kuò)大到12個(gè)。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的最新監(jiān)測(cè)報(bào)告認(rèn)為，目前調(diào)控處于關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍處于僵持階段。預(yù)計(jì)在第四季度，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的住宅用地地價(jià)增幅將進(jìn)一步回落，地價(jià)水平下降的城市會(huì)逐步增多。