土地儲備或成有毒資產(chǎn)

    “沒有最高，只有更高。”這是前幾年很多開發(fā)商競價拿地時的投資邏輯。事實(shí)上，在此次房地產(chǎn)調(diào)控前，凡是創(chuàng)下當(dāng)時天價的所謂“地王”，幾年后都有不同程度的大幅升值。有的開發(fā)商甚至根本不用建房開發(fā)，憑著囤地靜待土地升值就可賺得盆滿缽滿。

    然而，前兩年出手闊綽勇奪“地王”的開發(fā)商們，似乎沒有料到當(dāng)前市場形勢急轉(zhuǎn)直下，房價下行趨勢日漸明朗。昔日的地王，今天卻成了燙手山芋。幾乎所有前兩年高溢價成交的地王價格都面臨價值重估，原來令開發(fā)商同行們羨慕的土地儲備沒準(zhǔn)會成為有毒資產(chǎn)。

    眾所周知，在房價的構(gòu)成中，土地成本占了大頭。在土地價格中除了涵蓋大部分政府稅費(fèi)外，十八億畝耕地紅線不可突破使得城市土地成為了一種稀缺資源。“地王”產(chǎn)生的投資邏輯是：其一，目前我國城市化率還有很大提升空間，城市人口的擴(kuò)容使得住房消費(fèi)的剛性需求成為必然；其二，人民幣升值的預(yù)期仍然存在，人民幣資產(chǎn)的升值具有一定想象空間；其三，近十年來我國貨幣總量增長迅速，土地作為一種稀缺資源可以成為最好投資標(biāo)的之一。由此看來，就不難理解為何土地拍賣屢創(chuàng)新高，地王紀(jì)錄被不斷刷新了。

    在地王產(chǎn)生的過程中，傳達(dá)了一個信號：房價因地價上漲而上漲。地價上漲推動房價上漲，房價上漲反過來又促使開發(fā)商們以更高的價格拿地。從開發(fā)商的角度看，土地價格的上漲要遠(yuǎn)高于開發(fā)建設(shè)的盈利，那么拿到“地王”后囤地待建是個不錯的選擇。現(xiàn)實(shí)中，這種盈利模式是可能的。例如，2006年，某房地產(chǎn)開發(fā)商以5.1億元的代價獲得北京工體北路4號地塊，按照土地出讓合同的約定，工體北路4號地的開工日期為2006年9月，但開發(fā)商以各種借口拖延。最后開發(fā)商將該地塊以9.2億元的價格轉(zhuǎn)讓，凈賺4.1億元利潤。雖說，有關(guān)部門對其開具罰單510萬元，但相較其大賺4億元多而言，可以說是微不足道。

    早在1999年，國土資源部就發(fā)布《閑置土地處置辦法》，明確規(guī)定，對超過出讓合同約定動工開發(fā)日期滿一年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)。到了2008年1月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重申土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)，閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。但上有政策，下有對策，開發(fā)商們總能找到規(guī)避的路徑。

    “出來混，總是要還的。”既然開發(fā)商們曾經(jīng)飽嘗過房地產(chǎn)暴利所帶來的快樂，理應(yīng)為這個市場的合理調(diào)整“埋單”。土地監(jiān)管部門與地方政府不應(yīng)為他們網(wǎng)開一面。