宏觀調(diào)控推房地產(chǎn)洗牌加速 中小房企首先淘汰

    持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，正在加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，而最先出局的是資金實力“弱小”的中小房企。

    根據(jù)北京中原房地產(chǎn)公司統(tǒng)計，北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易中心公布的數(shù)據(jù)顯示，從11月1日~11月22日，新增房地產(chǎn)股權(quán)類掛牌(不含產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓)達到了20宗，掛牌交易值接近百億。中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》，掛牌企業(yè)主要以中小房企為主，可見目前調(diào)控壓力使得中小企業(yè)出售離場的意愿逐漸增加。

     鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，年底樓市“寒冬”難以回轉(zhuǎn)，明年一季度又是傳統(tǒng)銷售淡季，意味著房企不得不撐過至少5個月的“冬眠期”，對于一些資金本就十分緊繃的房企來說可謂雪上加霜，預(yù)計年底前房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)融資和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等現(xiàn)象將進一步增加。

房企股權(quán)交易超百億元

    “截至10月份，對北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進行不完全統(tǒng)計顯示，產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目總數(shù)超過600宗。而去年同期則不足一半。其中掛牌價格超過5000萬元的項目共有40個，12個項目超過1億元，總共轉(zhuǎn)讓金額超過100億元。”張大偉告訴記者。

    北京產(chǎn)權(quán)交易所居四大交易所之首。今年1到10月僅北京產(chǎn)權(quán)交易所共成交房地產(chǎn)股權(quán)類項目75宗，總成交金額達70.11億元。而從8月開始房地產(chǎn)掛牌項目開始呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象，僅9月和10月兩個月房地產(chǎn)的項目掛牌總金額就達到了50.34億元，居各行業(yè)之首。其中單筆最高掛牌金額達到18億元。例如南京長江國際航運中心開發(fā)建設(shè)有限公司100%股權(quán)及108151.3608萬元債權(quán)、佛山市南海東屋置業(yè)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及9694.243263萬元債權(quán)、天馬行貿(mào)易(深圳)有限公司100%股權(quán)等。

    當然，不僅僅是房地產(chǎn)股權(quán)和債券交易，在四大交易所中，產(chǎn)權(quán)交易(包括轉(zhuǎn)讓土地和物業(yè))的數(shù)量也增加迅猛。

中小房企先離場

    張月認為，10月份全國房價平均環(huán)比下降0.14%，未來價格加速下降的趨勢更加明顯，將成為中小企業(yè)加速撤離房地產(chǎn)的“催化劑”。再加上本輪調(diào)控過后房地產(chǎn)投資屬性大大削弱，經(jīng)營不善的企業(yè)未來翻身的機會也顯得十分渺茫。另外，中小房企還面臨著銷售萎縮及融資困難的雙重難題。

    資料顯示，滬深兩市交易所已有131家A股上市房企公布三季報，在營業(yè)收入和凈利潤兩項核心指標上，前三季度同比增速放緩，第三季度環(huán)比大幅下降，其中凈利潤下降近三成。131家上市房企第三季度合計實現(xiàn)營業(yè)收入699.58億元，環(huán)比下降8.15%；合計實現(xiàn)凈利潤73.19億元，環(huán)比下降29.36%。其中，凈利潤環(huán)比下降的公司共77家，占比達58.7%。萬科、招商地產(chǎn)等一線房企三季度業(yè)績均出現(xiàn)不同程度下滑。131家房企中，80家房企前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流為負值，65家房企同比出現(xiàn)下降。同時，上市房企手中所持的貨幣資金規(guī)模罕見出現(xiàn)降低，為1806.9億元，去年同期這一數(shù)字為1862.6億元，同比降幅為3%。

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至9月底，房地產(chǎn)行業(yè)公司平均持有現(xiàn)金19億元，分別較6月底和年初減少4%和11%，現(xiàn)金儲備持續(xù)減少。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力——“現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務(wù)比率”來衡量，截至9月底，房地產(chǎn)行業(yè)該指標的平均值為1.10，已逼近警戒線，分別較6月底和年初水平下降10%和33%，表明行業(yè)的現(xiàn)金償債能力進一步惡化。張大偉認為，要填補其中的現(xiàn)金缺口，房企只有三種選擇:更多的借款，更快地賣房，或者抱團取暖。

    但已經(jīng)有部分中小企業(yè)開始離場。今年前10月，房地產(chǎn)股權(quán)變動頻繁，規(guī)模交易累計已經(jīng)達到了93宗，總交易額達到了300.8億，遠超2010年全年的84宗165.25億的規(guī)模，預(yù)計全年交易額可能相比2010年翻倍。

    而偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)則認為，由于小房企“船小好掉頭”，因此壓力最大的則是中型企業(yè)。因為中型企業(yè)一方面不像小企業(yè)那樣靈活，又沒有大房企的實力和融資能力，在調(diào)控中風險最大。