市場調(diào)控成效出現(xiàn) “地王割肉”回籠資金

 “地王”往日雄風不再

    在北京，2009年至2010年榮膺“地王”的項目中，除了部分四環(huán)內(nèi)稀缺地塊銷售依舊良好，比如金茂府、富力十號等樓盤，其他大部分“地王”項目往日雄風已不復存在。

    自限購政策出臺后，部分地王項目的銷售“量價齊跌”之勢難改。據(jù)了解，遠洋·天著、中信新城等最新均價較最新報價均有所下降。其中，遠洋天著的降價最為顯著，其今年3月的報價為最低1100萬元/套，而11月6日推出總價800萬元/套的380平方米特價房源，降幅超過27%。該樓盤2010年3月以13396元/平方米的樓面均價拿下，2011年8月以24000元/平方米的價格入市，僅土地成本就占了銷售價格的55.80%。

    在上海，據(jù)中國證券報記者統(tǒng)計，2009-2010年出了11個不同類型的“地王”。除了新江灣C6地塊、唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)地塊、南翔地塊、青浦趙巷等四個“地王”項目已上市外，其他七個“地王”項目均未上市銷售。

    2009年12月，上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司以9.536億元拿下嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)地塊，樓板價高達1.3199萬元/平方米，創(chuàng)下當時區(qū)域樓板價“地王”。兩年后的今天，該地塊建起的“新城公館”，近期卻開始大幅降價，開盤3天內(nèi)推出特價房源100套，原來單價每平方米2.6萬元到2.8萬元，單價直降6000元到7000元，團購價1.8萬元到1.9萬元。

    當然，并不是所有的“地王”都選擇降價，北京地區(qū)的金茂府由于地段具有一定優(yōu)勢，其價格甚至還有所上調(diào)。但總體而言，絕大多數(shù)的“地王”銷售進度緩慢，日子并不好過。綠城集團在2009年12月10日，以16.611億元的價格競得上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)兩幅地塊，樓板價19040元/平方米，已獲得銷售許可證，網(wǎng)上房地產(chǎn)均價50000元/平方米，一共推出225套，目前只售出50套。

    金地集團在2009年7月23日以30.48億元奪得趙巷10號地塊，單價14499元/平方米，創(chuàng)當時上海居住用地史上第二貴地價，被人稱為趙巷“地王”。該項目已經(jīng)入市，目前網(wǎng)上均價45000元/平方米，一共推出171套，只售出34套。業(yè)內(nèi)人士分析，該項目售價需達到23000元/平方米才能實現(xiàn)保本，目前根據(jù)銷售價格分析，扣除開發(fā)成本，金地應能有40%以上的利潤率。

    中建總公司在2009年12月23日，以3.25萬元/平方米的樓板價，總價37.2億元，取得新江灣城C6地塊，溢價率為217%，成為當時國內(nèi)單價最貴宅地。目前該項目為“中建府邸”，11月8日首次取得預售許可證，開發(fā)商將其建成以別墅為主的社區(qū)。該項目聯(lián)排別墅的報價均在每平方米8.5萬元以上，而幾棟獨立別墅的報價則在每平方米14萬元以上。目前推出153套，僅售出4套。

    在深圳，2009年的總價地王位于觀瀾的橫坑水庫片區(qū)，金地集團以24.4億元的高價購入。2009年深圳的單價地王位于寶安的尖崗山地塊，該地塊被招華地產(chǎn)以5.3億元拍下，折合樓面地價每平方米18874.64元。

    如今，這兩塊當年地王都已躋身深圳頂級豪宅行列，但是由于深圳執(zhí)行嚴格的限購限貸政策，成交都比較低迷。

    位于深圳觀瀾的2009年總價地王被金地集團開發(fā)成天悅灣項目。天悅灣于今年9月正式開盤，天悅灣的銷售人員向中國證券報記者介紹，目前該項目的主力戶型為疊加別墅和復式洋房，均價分別為每平方米3.7萬元和2.6萬元。這位銷售人員表示，天悅灣的銷售情況比想象中還不理想，目前第一期推出164套單位，售出60余套。

    公開資料顯示，金地天悅灣的每平方米土地成本為8617元，在每平方米3萬元的均價中，土地成本占比并不算高。“貴”為地王，從當前的售價來看開發(fā)商依然有利可圖。

    今年三季度以來，北上廣深等一線城市多個昔日“地王”樓盤“割肉”降價。業(yè)內(nèi)人士認為，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大背景下，昔日拿下“地王”的開發(fā)商當前面臨較大資金壓力，利潤空間明顯受到擠壓，近一段時間“地王”恐怕難以風光再現(xiàn)。未來的房價及整個房地產(chǎn)市場將回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展或更趨于健康。 。。。

    北京上海部分“地王”項目在售情況一覽

    “割肉”旨在回籠資金

    對開發(fā)商而言，“地王”項目降價實屬迫不得已。新城地產(chǎn)上海公司相關(guān)人士坦言，新城公館的樓板價在1.3萬元/平方米左右，2萬元/平方米的價格是低于成本的，按照這一價格，肯定是賣一套虧一套，選100套是為了把業(yè)績沖一沖，回籠資金，目的是回籠4到5個億的資金。不過，降價帶來的成交效果明顯，當天便售出40余套。拿地時，外界曾一度猜測新城公館定價肯定超過3萬元/平方米，但由于市場低迷，開發(fā)商現(xiàn)在不得不下調(diào)定價。

    社科院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛認為，“地王”項目也加入“低價換量”的大軍，顯然是在為自己之前非理性拿地行為“買單”。“對于房地產(chǎn)市場和整個行業(yè)來說未必不是好事，我相信未來整個房價走勢及行業(yè)機制都將回歸理性。”他指出，目前房企降價回籠資金的策略，說明房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步認清了整個房地產(chǎn)的調(diào)控形勢。

    偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮認為，房企未來的資金或愈發(fā)緊張。作為拿“地王”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然成本價格較高，但也應適時調(diào)整原有的產(chǎn)品定位，并制定合理的價格迎合市場需求，以緩解日益嚴峻的資金壓力。

    北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉分析表示，昔日“地王”項目中的保利茉莉公館、中信新城、米拉village等8個樓盤項目土地成本占比已經(jīng)超過了40%，打破了歷史紀錄。中信新城的土地成本占比更是高達55.80%。張大偉坦言，之所以出現(xiàn)這一情況，是由于開發(fā)商在土地市場價格高企時“接手”了高溢價率住宅地塊，但是樓盤項目上市卻“時運不濟”，恰逢房地產(chǎn)宏觀調(diào)控周期。“房地產(chǎn)調(diào)控抑制了大部分的投資需求。”

    拿地時間 樓盤名稱 地塊位置 開發(fā)商出價 樓面價格 銷售價格 漲跌幅

    2009年6月 金茂府 北京朝陽區(qū)廣渠路15號居住及公共服務(wù)設(shè)施項目用地 中化方興投資管理(北京)有限公司出價40.6億元 14494元/平方米 均價49000元/平方米 漲幅約11.11%

    2009年5月 富力十號 北京朝陽區(qū)廣渠門外10號居住用地 北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出價10.22億元 14097元/平方米 均價45500元/平方米 未降價

    2009年12月 遠洋·天著 北京亦莊新城III-1街區(qū)F地塊居住及配套項目用地 北京遠東新地置業(yè)有限公司出價48.3億元 18014元/平方米 特價房源800萬元/套 降幅超過27%

    2010年3月 中信新城 北京大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項目(X1-1B)地塊 北京中信新城房地產(chǎn)有限公司出價52.4億元 13396元/平方米 均價23980元/平方米 降幅約5%

    2009年12月 新城公館 上海南翔寶翔路以西、吾尚塘以南地塊 上海新城萬嘉房地產(chǎn)出價9.536億元 13199元/平方米 均價18000元/平方米 降幅約25%

    2009年12月 玉蘭花園 上海唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a 綠城集團出價16.611億元 19040元/平方米 均價50000元/平方米 未降價

    2009年7月 佘山天境 上海趙巷10號地塊 金地集團出價30.48億元 14499元/平方米 均價45000元/平方米 未降價

    2009年12月 中建府邸 上海新江灣城C6地塊 中建總公司出價37.2億元 32500元/平方米 聯(lián)排均價在8.5萬元，獨棟14萬元/平方米 未降價

    房企拿地更應理性

    實際上，一些“地王”項目遲遲不上市與目前市場走勢有很大的關(guān)聯(lián)。世聯(lián)地產(chǎn)最新發(fā)布的今年第47周深圳房地產(chǎn)周報顯示，目前深圳房地產(chǎn)市場可售一手房24436套，根據(jù)最近幾周的成交數(shù)量，這些房源需要接近一年的時間(50周)才能消化。與此同時，近期深圳開發(fā)商推盤節(jié)奏明顯加快，依然有新盤不斷入市。新盤入市價格整體下調(diào)，價格下降趨勢越發(fā)明顯。樓市仍在向嚴冬挺進。

    中房信分析師薛建雄稱，如果上海房屋成交均價下跌20%，那么多數(shù)2009年底和2010年初拿地的項目就會出現(xiàn)虧損。“此輪調(diào)控前，樓市飛漲，開發(fā)商融資基本沒有障礙，其慣用手法是捂盤惜售，人為地制造房源供應緊張的局面。”

    復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示：“施工階段，拖延工程進度，就是一種間接性捂盤手段，但如今樓市低迷，‘地王’難以延續(xù)之前的融資勢頭，勢必陷入囤賣兩難的局面。”尹伯成認為，囤地的根本原因在于房企為獲得高額利潤，但在樓市調(diào)控趨緊的時下，資金緊張又成了房企的現(xiàn)實問題。

    德佑地產(chǎn)分析師趙葆根認為，由于2009年市場火爆，開發(fā)商資金充足，熱情高漲，因而使得2009、2010兩年的土地市場，尤其是住宅用地市場爭奪激烈、溢價率高企、地王頻現(xiàn)。然而時過境遷，市場跌入冰點，高端樓盤作為投資主要房源受調(diào)控影響，銷售情況大不如前。業(yè)內(nèi)猜測后期“地王”項目將在報價的基礎(chǔ)上做出一定幅度的下調(diào)，但是由于開發(fā)成本高昂，下調(diào)幅度必然比較有限，難以真正起到以價換量的作用。加之部分“地王”本身價格泡沫嚴重，最終也將這種泡沫帶到建成的項目中，在市場低迷的情況下，將面臨更大的銷售阻力。

    倪鵬飛表示，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸走向理性，未來想再頻頻誕生“地王”難度頗高。地方政府單純依靠土地出讓收入輸血財政已經(jīng)不太可能，房地產(chǎn)行業(yè)“暴利”時代或漸行漸遠，房企未來拿地時更應理性。