降價(jià)乃正常經(jīng)營(yíng) 地產(chǎn)中介稱拐點(diǎn)預(yù)測(cè)言之過(guò)早

　　10月下旬開(kāi)始，樓市“冬季”信號(hào)頻出：新推樓盤大幅跳水、房屋成交連月下降、中介行業(yè)洗牌加劇。一時(shí)之間，業(yè)內(nèi)有關(guān)預(yù)測(cè)樓市拐點(diǎn)的下行趨勢(shì)似乎變得逐漸明朗。

　　而相比住宅市場(chǎng)一手房的降價(jià)風(fēng)暴，二手房買賣雙方卻因?qū)ξ磥?lái)樓市的預(yù)期發(fā)生錯(cuò)位，使交易陷入僵局。持續(xù)從嚴(yán)的樓市調(diào)控、不斷蔓延的降價(jià)風(fēng)潮雖然增強(qiáng)了住房需求者們的購(gòu)房信心，卻無(wú)法撼動(dòng)供應(yīng)者們的價(jià)格心理防線。

　　對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控諸多困局的理解，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者集中采訪了上海9家最大房地產(chǎn)中介，多數(shù)回應(yīng)稱，坊間看空樓市的說(shuō)法，其實(shí)未必靠譜。

　　樓市深跌猜想

　　10月開(kāi)始，上海綠地、龍湖、中海、萬(wàn)科等房企新推樓盤紛紛打出“降價(jià)促銷”王牌，降幅最高達(dá)30%。而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日公布的數(shù)據(jù)，10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中，新建商品房環(huán)比價(jià)格下跌的城市為34個(gè)。與此同時(shí)，將樓盤降價(jià)風(fēng)潮視作樓市拐點(diǎn)到來(lái)的信號(hào)，這樣的預(yù)測(cè)并不在少數(shù)。

　　“樓盤降價(jià)，主要是受時(shí)間點(diǎn)和資金因素的影響。一是年底企業(yè)業(yè)績(jī)需要靠降價(jià)完成銷售；二是融資渠道關(guān)閉企業(yè)難免資金壓力增加。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)分析師羅寅申向本報(bào)記者表示。

　　此外，接受本報(bào)記者采訪的多數(shù)中介代理商們對(duì)目前降價(jià)風(fēng)暴仍持穩(wěn)定心態(tài)，他們認(rèn)為降價(jià)不過(guò)是房企過(guò)冬的經(jīng)營(yíng)策略選擇，而非看空樓市所進(jìn)行的“割肉”拋售。

　　新盤降價(jià)換回購(gòu)買力的效果十分明顯。從10月最后一周的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，龍湖酈城成交255套、龍湖好望山大戶型房124套、綠地布魯斯小鎮(zhèn)37套、萬(wàn)科城花新園16套。

　　針對(duì)個(gè)別樓盤的降價(jià)行為能否代表樓市持續(xù)下降現(xiàn)象的出現(xiàn)，接觸房產(chǎn)代理的中介代表大多給出了否定的答案。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，以市場(chǎng)平均來(lái)看，新盤降價(jià)幅度大抵在10%左右，降價(jià)幅度大的項(xiàng)目仍屬個(gè)案，且降價(jià)行為并不持續(xù)。

　　“房企庫(kù)存量積壓，加上新掛牌房源的增加，勢(shì)必造成供求的失衡，降價(jià)也是開(kāi)放商普遍做法。但基本上是八九折降幅，樓市拐點(diǎn)的預(yù)測(cè)言之過(guò)早了。”志遠(yuǎn)地產(chǎn)分析部專員楊瑜佳說(shuō)。

　　另一方面，房?jī)r(jià)是否會(huì)迎來(lái)大幅下跌？在上房置換負(fù)責(zé)地產(chǎn)研究分析的凌嘉琪在談及房?jī)r(jià)深跌現(xiàn)象時(shí)堅(jiān)持將官方表態(tài)作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：“調(diào)控政策反復(fù)強(qiáng)調(diào)是將房?jī)r(jià)合理回歸，而非打壓房?jī)r(jià)。如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快是虛假，那么下跌過(guò)快也是。”

　　凌嘉琪稱，開(kāi)放商們對(duì)住宅市場(chǎng)的新房?jī)r(jià)格裁定仍有很大的自主權(quán)，可隨市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)整，不能作為樓市真實(shí)漲跌的風(fēng)向標(biāo)。付偉認(rèn)為，當(dāng)前的降價(jià)風(fēng)潮只能稱為虛的價(jià)格下跌，理解開(kāi)放商降價(jià)要從企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，急跌的說(shuō)法則并不能成立。

　　在上述接受采訪的人士看來(lái)，15%的降幅已是樓市下跌的一個(gè)底線。一是15%的降幅已經(jīng)足夠吸引剛性需求者入市購(gòu)買；二是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的控制很難接受大幅度下跌的市場(chǎng)。

　　二手市場(chǎng)的信心糾纏

　　盡管住宅市場(chǎng)一手房?jī)r(jià)格下跌聲音此起彼伏，二手市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月二手房成交僅為8103套，相較去年同期成交量下跌40%。

　　與動(dòng)輒20%、30%的一手房降幅相比，二手市場(chǎng)交易價(jià)格似乎仍屬堅(jiān)冰一塊。福美來(lái)市場(chǎng)研究人員近日通過(guò)在市中心的門店調(diào)查發(fā)現(xiàn)，二手房?jī)r(jià)格的議價(jià)空間并不大，多數(shù)房東對(duì)價(jià)格仍然保持堅(jiān)挺心態(tài)。多數(shù)中介的市場(chǎng)研究人員認(rèn)為，二手房降價(jià)幅度最多也只在5%左右徘徊，整體上交易雙方都保持觀望態(tài)度。

　　“現(xiàn)在僵局問(wèn)題的出現(xiàn)，實(shí)際上是買家賣家之間信心的糾纏。”中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍分析說(shuō)，若現(xiàn)在二手房屋的降價(jià)表現(xiàn)不明顯，將難以打動(dòng)有著強(qiáng)烈降價(jià)預(yù)期的買家。另一方面，賣家對(duì)房?jī)r(jià)回升的預(yù)期仍在，這樣交易難度就會(huì)加大。

　　據(jù)中原門店業(yè)務(wù)員介紹稱，目前成功的二手房交易中，或者由于房東需要資金急于出售，或者由于買家對(duì)房屋購(gòu)買意愿強(qiáng)烈。但這樣供需達(dá)成交易的協(xié)議并不多。

　　而在漢宇地產(chǎn)的市場(chǎng)研究分析中，二手房降價(jià)房源大抵有兩種：一是投資客看跌樓市而選擇拋售；二是因房屋以舊換新急需資金的改善型客戶而選擇擴(kuò)大議價(jià)空間。

　　10月二手房指數(shù)為2597點(diǎn)，環(huán)比下跌0.12%。上海二手房指數(shù)辦公室稱，雖然該數(shù)據(jù)為13個(gè)月來(lái)首次下跌，但樓市仍然處于深度調(diào)整的過(guò)渡期。

　　市場(chǎng)僵局的背后實(shí)際上正是房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下的一場(chǎng)觀念與心理的“拉鋸戰(zhàn)”。羅寅申表示，近年來(lái)連續(xù)幾輪的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)讓房東的心態(tài)十分穩(wěn)定，如果沒(méi)有短期的資金壓力，那么他們就會(huì)選擇等到樓市回暖后再次拋售。

　　如何打破僵局，最終仍然指向未來(lái)政策調(diào)控的方向。多家中介認(rèn)為，調(diào)控打破僵局會(huì)帶來(lái)兩個(gè)可能：一是調(diào)控繼續(xù)從緊，降價(jià)趨勢(shì)普遍形成，打破房東堅(jiān)挺信心，主動(dòng)調(diào)低二手房?jī)r(jià)格；二是政策層面產(chǎn)生部分松動(dòng)，允許更多購(gòu)房者加入。

　　除此之外，主營(yíng)為二手代理的中介機(jī)構(gòu)面對(duì)市場(chǎng)僵局，也開(kāi)始展現(xiàn)不同程度的“過(guò)冬”能力。大中介轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手代理，中型中介收縮戰(zhàn)線，小中介倒閉關(guān)門，似乎成了每一輪房產(chǎn)調(diào)控的必經(jīng)程序。“中介行業(yè)其實(shí)是一個(gè)有生命力的行業(yè)，并不會(huì)因?yàn)槎唐诘恼唢L(fēng)暴就進(jìn)行洗牌。”宋會(huì)雍這樣評(píng)價(jià)道。 

　　“雙限”會(huì)放開(kāi)？

　　福美來(lái)市場(chǎng)分析師常紅告訴本報(bào)記者，年初的調(diào)控到現(xiàn)在效果其實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn)，無(wú)論是成交量的低迷還是樓盤目前銷售單價(jià)的下降。但這種情況能夠持續(xù)多久，還是要看政策的明朗化程度。

　　盡管如此，不少中介仍將這次調(diào)控視為政策的常態(tài)操作。“從2009年到現(xiàn)在房?jī)r(jià)連漲3年，現(xiàn)在適當(dāng)?shù)鼗卣{(diào)也屬于正常的范圍。”信義房屋研究咨詢部應(yīng)經(jīng)理冷靜表態(tài)。

　　我愛(ài)我家運(yùn)營(yíng)總監(jiān)葉煥軍也認(rèn)為，本輪的調(diào)控遠(yuǎn)不及輿論反映那么的緊張。2008年房地產(chǎn)調(diào)控因國(guó)際金融危機(jī)的影響而使行業(yè)蒙受巨大打擊，一年后政府投入四萬(wàn)億救市助長(zhǎng)了不少信心。而今年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍在8%以上。

　　限購(gòu)令出臺(tái)的初衷，本是限制投資投機(jī)需求等非市場(chǎng)因素，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的市場(chǎng)交易。而在接受采訪的中介代表眼中，以限購(gòu)為主的調(diào)控政策，同時(shí)存在著對(duì)市場(chǎng)正常需求的誤傷可能。

　　德佑地產(chǎn)研究部經(jīng)理陸騎麟認(rèn)為，調(diào)控的目的本來(lái)是保護(hù)剛性需求，首付比例提高的信貸政策卻與調(diào)控初衷完全違背。“調(diào)控政策表象是保護(hù)剛需，但是銀行這塊主力卻不在這。”

　　在付偉看來(lái)，首套住房貸款利率上調(diào)的政策過(guò)于嚴(yán)厲。同時(shí)在可預(yù)見(jiàn)到限購(gòu)政策短期不放松的情況下，銀行的信貸政策更需要一個(gè)放松期。如果改善型需求的客戶能夠再次陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，才會(huì)有助于重新活躍交易，加速二手房市場(chǎng)的流通。

　　上述人士均認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策明年將會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。一方面銀行信貸方面的政策調(diào)整機(jī)會(huì)較大；另一方面，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)太多，如果政府認(rèn)為經(jīng)濟(jì)影響面過(guò)大，也會(huì)考慮松動(dòng)政策。

　　中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)就在11月19日發(fā)布的《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)2011-2012》報(bào)告中指出，2012年二季度地方政府可能使用“暗度陳倉(cāng)”的手法放松房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策監(jiān)督，三季度中央政府將緩慢放松“限貸”政策。

　　而長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的凌嘉琪對(duì)限購(gòu)政策的表達(dá)則更加激進(jìn)：“國(guó)家的調(diào)控明年4月就會(huì)有變化，慢慢會(huì)把限購(gòu)放開(kāi)。當(dāng)然如果限購(gòu)放得很厲害，也會(huì)造成銀行壞賬的金融風(fēng)險(xiǎn)。”

　　拋售不代表投資客流出

　　早在去年調(diào)控政策出臺(tái)之際，業(yè)內(nèi)專家就預(yù)計(jì)只有將住房回歸居住屬性，降低投資屬性，調(diào)控才算見(jiàn)效。然而，一年多的嚴(yán)厲調(diào)控仍然無(wú)法換得房地產(chǎn)投資的“降溫”。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44225億元，同比增長(zhǎng)32.0%，其中住房投資31788億元，增長(zhǎng)35.2%。

　　針對(duì)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)現(xiàn)象的遏制，多數(shù)中介承認(rèn)嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策已經(jīng)可以控制資金進(jìn)入住宅市場(chǎng)。“目前有意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的有兩種，一部分的投資客轉(zhuǎn)向不受限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域或其他二三線城市；另一部分則選擇持幣觀望。”楊瑜佳分析道。

　　在宋會(huì)雍看來(lái)，調(diào)控遏制投資與通過(guò)調(diào)控剝離投資屬性是兩種概念。房地產(chǎn)投資的屬性更多地是看未來(lái)房?jī)r(jià)的漲跌對(duì)投資者是否還具有吸引力。這也意味著，一些退出的或被擋在住宅市場(chǎng)之外的投資客，仍有可能回到市場(chǎng)。“關(guān)鍵還是要看是否能夠構(gòu)建出一個(gè)健康的房地產(chǎn)政策環(huán)境，讓投資客出去后不再回潮。”宋會(huì)雍說(shuō)。

　　另一方面，被普遍看跌心理籠罩的樓市并未遭遇投資客大幅度拋售的情況。葉煥軍告訴本報(bào)記者，即便存在拋售也不代表投資客流出。首先，相比其他投資渠道，房地產(chǎn)保值性仍有明顯優(yōu)勢(shì)；其次，開(kāi)放商們直到現(xiàn)在仍然對(duì)樓市存有僥幸心理。

　　“現(xiàn)在投資客走長(zhǎng)線的較多，往往選擇將房子留在手中好幾年都不賣，有些甚至是毛坯房。而那些開(kāi)放商們就算選擇降價(jià)，也只會(huì)拿出部分較差房源來(lái)回籠些資金，其余就等待政策和行情好轉(zhuǎn)。”葉煥軍說(shuō)。

　　“如果調(diào)控在此時(shí)放松，投資需求與剛性需求一同進(jìn)入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)將會(huì)再次出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。”常紅稱，這樣的調(diào)控成果并非是政府想要的。

　　對(duì)此，羅寅申認(rèn)為，未來(lái)的調(diào)控將伴隨樓市的起伏逐步常態(tài)化，政府仍然需要控制房?jī)r(jià)以防脫離實(shí)際狀況。即便出現(xiàn)放松，也會(huì)是一個(gè)逐步放松再逐步微調(diào)的過(guò)程。