二三線城市“保交樓”行動加速：地方國企成主力軍

各地在“保交樓、穩(wěn)民生”方面也在積極行動。

??8月19日，南寧住建發(fā)布消息稱，南寧市已于近日籌劃設立平穩(wěn)房地產基金，首期規(guī)模30億元，聚焦房地產問題項目。8月15日和16日，浙江省湖州市和安徽省宿州市先后發(fā)文稱，鼓勵優(yōu)質房企或國企收并購出險項目。此前，還有江西省信豐縣、萍鄉(xiāng)市，安徽省南陵縣，浙江泰順縣，以及河北省石家莊市、安徽省合肥市等地出臺多種舉措，全力推動問題樓盤化解工作。

??從上述地方政府的行動來看，地方國企承擔了問題樓盤的主要盤活工作。

??“這符合當前地方政府在化解問題樓盤時先易后難的工作思路。對地方政府而言，地方國企入場救援，相比資產管理公司（AMC）等難度更低、溝通更順暢?！币晃唤咏嚓P部門的人士對中國房地產報記者表示，雖然地方國企與AMC等機構均需考量經濟效益，但顯然前者對地方承擔的責任更大。當下，很多地方政府將地方國企視作化解問題樓盤的主力軍。

??相關研究機構人士表示：“短期看，隨著各地因城施策力度進一步加大，保交樓相關舉措落地，熱點城市市場有望企穩(wěn)，但對于多數城市來說市場情緒修復仍需要時間?！?/p>

??停工中的項目

??加速推進問題樓盤化解工作的幾個城市，目前面臨怎樣局面？

??記者通過梳理公開信息發(fā)現，廣西南寧目前主要的問題樓盤是藍光雍錦瀾灣、江宇世紀公館、融創(chuàng)融公館4期以及中鼎公園首府等項目，這些項目有的已停工超兩年時間，還有的開發(fā)商已經“躺平”。目前，部分項目已復工，但還有不少項目存在爭議，甚至被指“表演式”復工。

??此前，南寧爛尾樓曾引發(fā)輿論廣泛關注，南寧市住建局在今年4月回應稱，針對小部分房地產項目存在停工、逾期交付等風險，從去年下半年開始，南寧成立市、城區(qū)兩級重點房地產風險防控處置工作專班，制定風險項目“一樓一策”。已依法依規(guī)對全市700多個在建樓盤進行價格、質量、驗收等監(jiān)管服務。對可能存在的風險項目實施了重點監(jiān)管，確保資金、資產在本地的安全。

??浙江湖州、安徽宿州以及江西信豐縣、萍鄉(xiāng)市等地，官方暫無公開的問題樓盤統(tǒng)計。但一些報道中關于這些地方問題樓盤的報道屢見不鮮，其中有的項目爛尾已十余年，涉及無法辦證、資金鏈斷裂、違法違規(guī)等方面。截至目前，可檢索到的已成功盤活的項目并不多見。

??在問題樓盤治理的另一面，這些城市的房地產市場普遍面臨著較大下行壓力，即便有個別城市近期房價或成交有所回升，但市場仍處在調整中。

??以鼓勵國企收購滯銷房的湖州為例，樓市就面臨著較大銷售壓力和庫存壓力。據媒體報道，近期湖州二手房市場下滑嚴重，成交慘淡，有不少房源打折出售，有的每套降價三五萬元，還有的降價十幾萬元或更多。

??國資是主力

??此次南寧市籌劃設立的平穩(wěn)房地產基金首期規(guī)模30億元，由南寧軌道地產集團有限公司、南寧交通投資集團有限公司、南寧威寧房地產開發(fā)有限公司出資，江蘇言睿產業(yè)投資基金管理有限公司作為管理人，聚焦與老百姓息息相關的住房類房地產問題項目。目前已圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”開展工作，對部分項目進行調研。

??企查查顯示，上述3家出資公司均由南寧市國資委控股，這代表著地方國資出手盤活問題樓盤。

??寄希望于地方國企的還有浙江省湖州市、安徽省宿州市。8月15日，湖州發(fā)布《關于持續(xù)促進湖州市房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提到，鼓勵國有企業(yè)收購困難房地產企業(yè)的滯銷房作為保障安置用房，加大對風險項目的處置力度，提供稅收等政策支持。

??8月16日，宿州發(fā)文稱，支持優(yōu)質房地產企業(yè)兼并收購出險和困難大型房企的優(yōu)質項目。

??“地方國企、城投將是主力，國企背景能夠起到‘背書’作用，帶動更多資金介入問題項目的化解與處置。”上海中原地產首席分析師盧文曦稱。

??以石家莊為例，該市于2021年公布了5批次44個爛尾樓項目整治工作方案，目前大部分爛尾項目已實現復工。其中，位于石家莊市長安區(qū)的博勝廣場項目正是國資救盤的典型案例。該項目2011年開工建設，2013年因開發(fā)商涉嫌非法集資被捕入獄，項目陷入爛尾。2020年，石家莊市長安區(qū)投資有限公司（區(qū)屬國有企業(yè)）通過競拍方式取得該項目土地及地上附著物，目前后續(xù)施工已基本完成。

??“以少量資金推動出險項目、房企風險化解是當前政策的特征。近期收并購以AMC、地方國企等國有資本帶頭注資為主，主要方式可分為兩大類，一是以基金形式撬動多方資本共同扶助出險項目，以少量資金帶動社會資本共同推動項目收并購；二是以股權收購形式對企業(yè)進行混改，通過持有的部分股權推動企業(yè)進行全面重組。無論哪種形式，國有資本均起到了杠桿作用?！毕嚓P研究機構人士表示，當前政策落地較快的城市要么在建項目較多，要么出險企業(yè)與當地經濟聯(lián)動效應較大，因此有動力快速推動風險化解。

??盧文曦表示，目前許多城市“雙管齊下”，一方面化解問題樓盤，一方面出臺多種舉措激活樓市，這種政策思路體現了上述城市對房地產市場從坐等“他救”到主動“自救”的變化。