觸底反彈，一線城市北京深圳房?jī)r(jià)率先微漲

下跌已久的全國樓市，終于出現(xiàn)觸底信號(hào)。

6月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，但跌幅較4月份收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。一線城市反彈力度最大，5月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，較4月份增加0.2個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市新房?jī)r(jià)格已連續(xù)5個(gè)月回升。按照我國樓市變動(dòng)規(guī)律，房?jī)r(jià)波動(dòng)總是先從一線城市開始，再蔓延到二線城市，然后是三線、四線城市。

城市下跌數(shù)量也有所減少。5月份，70個(gè)大中城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市有43個(gè)，雖然仍超過一半，但較4月份減少了4個(gè)，較2021年11月高點(diǎn)時(shí)（59個(gè)）減少了16個(gè)。

1～5月份，全國商品房均價(jià)為9527元/平方米，同比下跌10.3%。這一跌幅相比1～4月份的10.8%，已收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。

另據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅大于新房，且跌幅仍在擴(kuò)大，尤其是三四線城市，5月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.5%，跌幅較4月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

相比新房市場(chǎng)受限價(jià)等影響，二手房市場(chǎng)往往更能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)情況，這說明實(shí)際市場(chǎng)依然處于低迷中，復(fù)蘇之路并不容易。

新房市場(chǎng)觸底信號(hào)出現(xiàn)

整體趨勢(shì)看，樓市還在尋底過程，房?jī)r(jià)仍處下跌趨勢(shì)中。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格同比下降城市分別有46個(gè)和57個(gè)，比4月份分別增加7個(gè)和1個(gè)。

分區(qū)域看，一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比分別上漲3.5%和1.7%，漲幅比4月份分別回落0.4和0.7個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新房?jī)r(jià)格同比上漲0.3%，漲幅回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；二手房?jī)r(jià)格同比下降1.7%，降幅擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比分別下降2.2%和3.2%，降幅均擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

但從環(huán)比變動(dòng)看，仍有一些積極變化，值得關(guān)注。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶表示，5月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)降勢(shì)，但降勢(shì)趨緩，新建商品住宅環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)出現(xiàn)減少。

新房市場(chǎng)觸底信號(hào)更為明顯一些。

5月份，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較4月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.1%，跌幅與4月份持平，至少說明下行情況沒有進(jìn)一步惡化；三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅較4月份收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。這是新房市場(chǎng)趨穩(wěn)的一個(gè)重要佐證。

珠三角地區(qū)新房市場(chǎng)價(jià)格回暖明顯。代表性城市廣州、深圳，5月份新房?jī)r(jià)格均環(huán)比上漲0.5%；深圳前期還處于環(huán)比下跌狀態(tài)；北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅則由4月份的0.7%降為0.4%，上海漲幅持平。

從同比漲幅看，北京、深圳、上海、廣州新房?jī)r(jià)格同比漲幅分別為5.9%、3.9%、3.4%、1%。二手房?jī)r(jià)格方面，北京、上海、廣州分別同比上漲5.3%、3%、1.3%；深圳為同比下降2.6%。

上海中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，深圳樓市已調(diào)整較長(zhǎng)時(shí)間，調(diào)整的時(shí)間周期比較充分，疊加持續(xù)出臺(tái)利好政策，短期出現(xiàn)企穩(wěn)回升現(xiàn)象。5月份上海仍處于管控狀態(tài)，雖然有行業(yè)率先復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但房地產(chǎn)銷售端仍沒有舉措，新房市場(chǎng)也只是零星交易數(shù)據(jù)。目前上海已經(jīng)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，帶看掛牌等都在有序恢復(fù)中，不少新項(xiàng)目跑步進(jìn)入開盤狀態(tài)，這些信號(hào)都有助于市場(chǎng)正常交易狀態(tài)回歸，上海樓市反彈一定會(huì)見到。

二線城市中，成都、海口等城市新房熱度連續(xù)多月維持高位；烏魯木齊、濟(jì)南、杭州等新房?jī)r(jià)格環(huán)比亦均有所上漲。

其中，成都新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月位列70城榜首，5月漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，達(dá)到0.9%；烏魯木齊新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%；?？?、濟(jì)南均環(huán)比上漲0.5%；杭州環(huán)比上漲0.4%。

值得注意的是，有9個(gè)城市新房?jī)r(jià)格同比下跌幅度超過5%，包括南充、湛江、哈爾濱、北海、大理、瀘州、岳陽、常德和秦皇島，以三四線城市居多，這些城市市場(chǎng)下行壓力依然很大。

二手房市場(chǎng)復(fù)蘇有待更多支持

相比之下，二手房市場(chǎng)則仍未看到觸底跡象。

5月份，全國70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，同比下跌2.2%。

分區(qū)域看，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，4月份為環(huán)比上漲0.4%；二線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.3%，降幅與4月份相同；三線城市環(huán)比下降0.5%，降幅比4月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。三類城市二手房市場(chǎng)都面臨下行壓力。

從同比變動(dòng)看，5月份，一線城市二手房?jī)r(jià)格同比上漲1.7%，漲幅比4月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；二線城市二手房?jī)r(jià)格同比下降1.7%，降幅擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；三線城市同比下降3.2%，降幅擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

從房?jī)r(jià)下降城市個(gè)數(shù)來看，5月份70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市有43個(gè)，比4月份減少4個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有53個(gè)，比4月份增加3個(gè)。新房和二手房?jī)r(jià)格同比下降城市分別有46個(gè)和57個(gè)，比4月份分別增加7個(gè)和1個(gè)。

這些數(shù)據(jù)說明，二手房市場(chǎng)比新房市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)要更為明顯。

個(gè)別城市二手房?jī)r(jià)格同比跌幅甚至出現(xiàn)兩位數(shù)。典型如牡丹江，5月份二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.3%，同比下跌10.5%，是全國唯一跌幅為兩位數(shù)的城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若是觀察2020年以來數(shù)據(jù)，這也是各個(gè)月份中跌幅最大的數(shù)據(jù)。此類跌幅較大的城市也說明，一些城市樓市受到人口結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)行情影響，明顯疲軟，需要在政策方面做出調(diào)整，以減少二手房市場(chǎng)下行所帶來的負(fù)面影響。他建議，在新房調(diào)控政策放松基礎(chǔ)上，也要給予二手房市場(chǎng)更多關(guān)照。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，70城中過半數(shù)城市新房?jī)r(jià)格或二手房?jī)r(jià)格在下跌，說明樓市復(fù)蘇路徑并不穩(wěn)定。目前，熱點(diǎn)城市新房看房量增加，但轉(zhuǎn)化率比較低，導(dǎo)致很多開發(fā)商不得不繼續(xù)降價(jià)促銷。二手房?jī)r(jià)格跌幅大于新房，這對(duì)于從二手房到新房的復(fù)蘇路徑來說并不是好消息，賣一買一的改善需求受到?jīng)_擊，對(duì)新房市場(chǎng)形成拖累。

他認(rèn)為，隨著5月份定向降低LPR實(shí)施落地，紓困疫情及地產(chǎn)政策松綁等開始見效，如果再加上民企開發(fā)商債務(wù)處理加速，復(fù)工和竣工交付加速，市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商無法交付的擔(dān)心下降，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市回暖速度會(huì)加快。特別是，當(dāng)能看到從豪宅回升到全面市場(chǎng)回升走勢(shì)，市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)整體復(fù)蘇，也就是新房市場(chǎng)從一線城市到二三線城市復(fù)蘇。

“預(yù)期復(fù)蘇后，剛需和置換需求才能更多選擇存量房，帶動(dòng)存量市場(chǎng)穩(wěn)定，二手房市場(chǎng)跌幅收窄或止跌，才能對(duì)新房市場(chǎng)復(fù)蘇形成進(jìn)一步支撐?！崩钣罴伪硎?。