二三線城市樓市限購風暴襲來 成都變相限購令被叫停

       關(guān)于限購令的每一則消息，都在牽動房產(chǎn)界的神經(jīng)。

　　據(jù)知情人士透露，11月11日，成都市房管局召集當?shù)囟嗉议_發(fā)商座談，并在會上宣布，政府準備僅在房產(chǎn)證登記發(fā)放時核查購房人資格。而原來網(wǎng)上簽約時對購房人的資格審核，轉(zhuǎn)交由開發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行。

　　這被外界解讀為“放松對購房者的資格審查”、“限購松動”。

　　本報記者多方證實，上述關(guān)于購房資格審查的新政在成都實行了約一周時間，但目前已停止執(zhí)行。

　　成都市城鄉(xiāng)住房管理局11月21日發(fā)布新聞稿稱，將繼續(xù)執(zhí)行原有限購政策。“現(xiàn)在網(wǎng)簽時我們要像過去一樣審核上傳材料。”兩位不愿透露姓名的成都房管系統(tǒng)人士22日對本報記者說。

　　多位成都地產(chǎn)和金融界人士分析，政府此舉會默許開發(fā)商售出更多房產(chǎn)，因為在當?shù)仄诜夸N售后，往往兩年后才開始辦理房產(chǎn)證。

　　當?shù)赜邢⒎Q，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)監(jiān)管司已注意到成都的做法，并最終導致上述政策撤銷。但住建部一位分管副司長對本報記者表示，“住建部并沒有派人去叫停。如果當?shù)卣邔賹?，的確存在政治風險。”

　　短暫后置的審查

　　11月11日夜，數(shù)十家地產(chǎn)企業(yè)負責人被召集至成都房管局座談。11月12日，刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長謝逸楓在其認證微博上稱：“昨晚成都80%主流開發(fā)商在房管局開會，即使處于限購資格的人，也可以暫時予以備案，只需要購買人寫下承諾即可。是不是真的？”

　　此后市場關(guān)于成都限購政策將松動的傳聞主要為兩條：第一是開發(fā)商將擁有備案的資格，即代替房管局審查購房者的資格；第二，在全款付清的情況下，戶籍在成都主城區(qū)（成華、青羊、金牛、高新、武侯、錦江）的家庭，可購房屋數(shù)量由之前的兩套上升至四套。

　　本報記者11月18日分別在萬科、華潤、陽光、中國鐵建、藍光等公司在成都的樓盤進行實地調(diào)查，除中國鐵建、藍光云鼎外，其余樓盤置業(yè)顧問均承認確有此事。

　　自當日開始，成都房管局網(wǎng)簽合同管理系統(tǒng)顯示，商品房限購初期審核，調(diào)整為由開發(fā)企業(yè)對購房人和家庭成員進行限購標準審查，然后上傳至房管局備案。

　　一家當?shù)氐禺a(chǎn)代理機構(gòu)向本報記者展示，進入網(wǎng)簽環(huán)節(jié)后，系統(tǒng)將彈出3條信息：提示開發(fā)企業(yè)與客戶應共同承諾，購買時符合限購條件，所有風險及經(jīng)濟法律責任由雙方承擔。

　　在網(wǎng)上確認以上3條信息后，開發(fā)商便可擬定合同并直接備案，而無需再由房管局審批是否符合限購條件，并省掉申請備案家庭號的流程。

　　而政府部門對購房人的資料審查，將后置到辦理登記房產(chǎn)證時進行。

　　多位當?shù)氐禺a(chǎn)公司營銷人員介紹，當?shù)厥⑿衅诜款A售，從購房至交房的建設(shè)期一般為一年，委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的交付期最短約一年。由此，購房者的資料審核，極有可能在一年多以后進行。

　　但個人商品房貸款仍由銀行獨立審核。多家當?shù)劂y行貸款部門人士證實，目前審核條件仍參照限購令執(zhí)行，并沒有放寬。

　　如果預期到一年后限購令取消，不符合購房條件者，亦可能通過支付全款或委托中介辦理貸款，先行入市購房。

　　誰在推動？

　　雖然成都購房資格審查新政已經(jīng)停止，但其中釋放的政策預期，卻令外界議論紛紛。

　　CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，成都市主城區(qū)上周（11月14日—11月20日）商品房成交約1700套，較前一周上漲約16%。在新政停止執(zhí)行前日（11月21日），日成交331套，約是前一日成交量的4.2倍。

　　有消息認為，地產(chǎn)企業(yè)是這一政策的推動方。本報記者獲知，成都市房管局市場和產(chǎn)業(yè)部門近期曾多次在企業(yè)調(diào)研。11月11日的會議上，當?shù)厥袌龇蓊~較高的置信、萬科、華潤、藍光等開發(fā)商均參與其中。

　　當?shù)囟嗉疑虡I(yè)銀行的消息稱，目前地產(chǎn)企業(yè)的償貸情況基本穩(wěn)定。大型企業(yè)的資金鏈似乎并不緊張。

　　對地產(chǎn)企業(yè)而言，回籠現(xiàn)金的需求，可能來自抄底土地市場的需要。10月成都地塊成交信息顯示，住宅類土地樓面價僅267元/㎡，較上月降幅約94.06%。11月15日，成都市土地拍賣中心掛牌出讓的4個地塊，皆以底價成交。

　　“很多人認為是抄底的機會，而且拿到土地，未來總是更容易獲得（信貸）資金。”一位進駐當?shù)氐牡禺a(chǎn)投資機構(gòu)負責人分析稱。

　　另一種分析則稱，如果更多開發(fā)商回籠資金以參與土地競拍，地方政府獲得的土地出讓金將會走高這或許是地方政府調(diào)整購房資格審查的動機之一。

　　去年，成都市的土地出讓金總額共計550億元，超過了425億元的一般財政預算收入。但今年一季度曾傳出，當季其土地出讓金收入降幅達98%。

　　截至10月，成都市中心城區(qū)通過招拍掛方式成交住宅類用地2054.51畝，僅完成全年供地計劃的57.8%。同比2010年下降21.86%。主城區(qū)通過招拍掛方式成交的住宅

　　用地均價為638.57萬元/畝，同比2010年下降6.4%。

　　對于決策程序變更的原因，成都市房管局新聞辦拒絕發(fā)表更多評論。一位區(qū)級房管局人士透露，日常工作中確實存在審核人力不足的情況。他認為，政策初衷并非鼓勵人們提供虛假材料。

　　新政停止執(zhí)行之前，其他各方尚在評估變更的風險。多位銷售人員說，開發(fā)商和中介機構(gòu)并不掌握房管局的信息系統(tǒng)，因此在審核購房人資料復印件時難以盡職，一些公司正責成法務人員擬定免責合同。

　　免責合同多以附件形式加入商品房買賣合同，內(nèi)容包括“購房人自行承諾自己符合限購的承諾書”。因外地購房者提供的社保、稅票可為復印件，需要在復印件上簽字并加按手印。

　　亦有一些開發(fā)商面對新政，擔心未來無法為業(yè)主辦證，承擔連帶責任，因此未對銷售人員傳達。

　　一座城市的調(diào)控走向交鋒

　　中央政府從去年開始的調(diào)控，在地方一直以責任狀和行政命令強力推行。上周，中國人民大學一份備受爭議的地產(chǎn)報告認為，為了保持9%的經(jīng)濟增速，中央政府對地產(chǎn)貸款和銷售的限制將會在明年結(jié)束，時間窗口將在明年二、三季度。

　　就像中國其他大城市，成都對樓市的調(diào)控在貨幣和政策層面已執(zhí)行近三個季度。銀監(jiān)部門維持著對流向地產(chǎn)業(yè)信貸比例的日常監(jiān)管。在政策層面，成都六個城區(qū)已執(zhí)行三個季度的限購令，家庭二套房和未繳納足夠時長社保的外地購房者都被排除在外。

　　當?shù)氐禺a(chǎn)銷售信息顯示，去年10月成交量持續(xù)下降，僅在今年夏季緩慢上升，但9、10月成交旺季比去年同期仍下降明顯。

　　此前，一些地方政府傳出“取消限購令”新聞，引發(fā)輿論擔憂。在廈門、福州、?？诘瘸鞘芯O(shè)定12月31日為限購政策執(zhí)行的“有效期限”的同時，成都市的從今年2月14日起施行的“限購令”，卻并未設(shè)定政策執(zhí)行的時間尺度。

　　事實上，繞開限購的辦法一直存在，一位成都陽光地產(chǎn)銷售副總經(jīng)理對本報記者說：“要繞開（當?shù)兀┫拶徚?，辦法有兩個，第一是你按揭，我們幫你辦理假離婚手續(xù)，第二是你付全款，我們保證能在房管局給你備上案。這不是違約辦理，叫技巧性規(guī)避。”

　　11月11日的成都房管局會場還傳出消息，成都市本市戶籍居民家庭購房閑置由兩套提高到四套。成都中原地產(chǎn)一位置業(yè)顧問在21日下午對本報記者說：“只要兩套房子的產(chǎn)權(quán)所有人不是夫妻共有，而為一方所有，夫妻每人都可以再買一套”。

　　開發(fā)商們正在經(jīng)歷寒冬。11月22日成都購房資格審核新政停止，許多人嘆息不已。限購令究竟會還原居住需求，還是難以阻止價格預期？

　　“明年國內(nèi)限購政策取消的可能性不大，但我希望能有一些細節(jié)化的變動”，中國指數(shù)研究院華中分院研究副總監(jiān)李國政建議，應該在限購政策上形成區(qū)域和人群的差異。他說，在武漢的光谷，就規(guī)定高端人才并不在限購的范圍內(nèi)。

　　住建部房產(chǎn)市場監(jiān)管司一位副司長對本報記者確認，并未聽說或叫停成都對購房資格審核程序的變更，但轉(zhuǎn)移政府部門的審核職責不符合國務院有關(guān)精神。

　　“國務院對省會等大城市的限購要求，是一項政治任務，各地應該繼續(xù)執(zhí)行。”他說。