二三線城市深陷降價潮 全國房企業(yè)績不容樂觀

　　樓市調(diào)控相對寬松的二三城市一直被大型房企視為避風港，但10月以來，隨著降價潮的蔓延，二三線樓市也逐步陷入冰點。近期，萬科、保利等房企分別在上海、南京、重慶、深圳等城市進行大力度降價促銷。萬科在深圳的兩個項目分別推出特價房，最低折扣達到88折；保利在重慶的6個項目也在打折促銷，最大降幅接近20%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在房價下行的預期下，購房者持幣觀望的情緒將進一步加深，二三線樓市量價萎縮已是確定性事件，受此影響，全國性房企今年四季度的銷售業(yè)績不容樂觀。

　　降價剛開始

　　中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至11月中旬，十大全國性房企中已有中海、保利、萬科、富力等7家企業(yè)進行大規(guī)模的降價銷售。10月份數(shù)據(jù)顯示，十大全國性房企在售項目的銷售價格環(huán)比下跌3%，同比下跌2.1%。其中保利、富力、綠城、萬科和中海的銷售均價環(huán)比下跌已超過10%。

　　“降價潮正在由城市外圍向市中心蔓延，一線城市向二三線城市輻射，目前來看，樓市降價剛開始。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。

　　根據(jù)公開的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月，十大全國性房企總成交面積為458萬平方米，環(huán)比減少10%，同比減少13%。除恒大和華潤外，其余8家房企的銷售量同比均有不同幅度的下降。另外，全國性房企1-10月的銷售業(yè)績出現(xiàn)明顯分化，其中完成年度銷售目標超過九成的房企有4家企業(yè)，而綠城及金地等公司銷售計劃的完成率還不足60%。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月份，35個重點城市中有30個城市商品住宅的成交量同比下降，其中9個城市的成交量降幅在50%以上。長沙商品住宅成交量同比降幅最大，達78.12%；其次是汕頭，同比降幅達59.08%。杭州、天津、成都、北京和南京等熱點城市商品住宅成交的同比跌幅也皆超過50%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在市場環(huán)境和業(yè)績考核兩方面的壓力下，多數(shù)房企將采取降價策略來盡量完成銷售計劃。而部分中小房企受制于資金及庫存等方面的壓力，已經(jīng)到了必須出售項目或股權(quán)來換取資金“過冬”的關(guān)口。

　　土地市場遇冷

　　樓市低迷導致土地市場遇冷。近期各地土地市場的流標率大幅攀升。

　　上周，廣州8幅公開出讓的地塊中，有7幅中止出讓，成為11月以來廣州第三次土地流標。另外，上周南京公開出讓的6幅地塊中流標占3幅，上海也有1幅土地流標。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月，重點城市居住用地流標率高達23%。今年1-10月，重點城市的居住用地累計成交量同比大幅減少28%。

　　雖然土地成交量持續(xù)縮減，但土地出讓價格并未出現(xiàn)明顯下調(diào)。據(jù)統(tǒng)計，在近兩周來成交的地塊中，盡管有個別城市的出讓地塊價格較前兩年高位有所下跌，但總體而言，地價依然保持堅挺。上周，萬科在上海閔行購得的一幅3.22公頃的商辦用地，樓面地價達10375元/平方米，與2010年8月至今的該區(qū)域平均地價基本持平。

　　在房企資金普遍緊張的背景下，高企的地價和苛刻的出讓條件成為房企屢屢“棄購”的主因。面對重重壓力，近期各地政府已開始通過多種“松綁”措施來推動土地出讓。北京已開始下調(diào)土地競買保證金，放寬交款時限；杭州、成都則不同程度地放松了土地出讓中的保障房配建條件。

　　10月以來，由于銷售回款放緩和短期債務(wù)壓力增加，全國性房企在購地方面愈發(fā)謹慎。與歷年數(shù)據(jù)相比，今年全國性房企在土地市場上的投入明顯減少。今年前10個月，全國性房企累計拿地金額與累計合約銷售金額的比例約為21%，這一比例已低于深處金融危機漩渦中的2008年。