商鋪投資講究“四平八穩(wěn)”

　　好的商鋪項(xiàng)目能夠做到平衡開發(fā)商、經(jīng)營者、投資人三方的利益。但是，并不是隨便買個(gè)商鋪就能賺錢，商鋪的選擇其實(shí)大有講究。對于很多投資者來說，是選擇購買產(chǎn)權(quán)商鋪再出租還是直接租下鋪面自己經(jīng)營？是在成熟片區(qū)購買價(jià)格高昂的高鋪還是選擇在正處于成長中的片區(qū)下手購鋪，才能獲得利益的最大化？何時(shí)下手購鋪時(shí)機(jī)最恰當(dāng)?shù)?，都是每個(gè)投資者關(guān)心的問題。

　　本期“商鋪投資寶典”中，本報(bào)記者將從商鋪投資中涉及到的“投什么”“在哪投”“何時(shí)投”“怎么投”等關(guān)鍵性問題，為你提供專業(yè)的投資建議，力求讓你的商鋪投資 “四評八穩(wěn)”。

　　1  投什么？

　　看自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、回報(bào)預(yù)期

　　投什么就是要選擇好你要投資什么樣的商鋪。一般來說，商鋪有商業(yè)街商鋪、社區(qū)商鋪、商住辦公樓底商、購物中心或?qū)I(yè)市場席位型商鋪等幾種類型。而投資者到底該選擇何種商鋪進(jìn)行投資，才是最合適的呢？

　　不同類型的鋪位在投入成本、收益空間、投資風(fēng)險(xiǎn)等各方面都是不一樣的。在城市商業(yè)中心或住區(qū)中心的商業(yè)街商鋪，由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街（如三市商圈的南屏步行街）是形成黃金商鋪的重要區(qū)域，但這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資機(jī)會(huì)相對較小成本也高。但如果及時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住機(jī)會(huì)，投資回報(bào)將會(huì)非?？捎^。而設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實(shí)社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，雖然投資回報(bào)率一般不及商業(yè)中心的商鋪高，但其回報(bào)卻較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)相對較低，目前相對城區(qū)商鋪來講，其售價(jià)也相對較低，適合個(gè)人投資。另外，一些商住辦公樓的底商，由于中高檔商住樓或?qū)懽謽嵌嗵幱谥行纳虅?wù)區(qū)，相對客流較大，人口消費(fèi)素質(zhì)和租金承受能力較高。但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大，總投資額度也較高，投資門檻也較高。而購物中心或?qū)I(yè)市場席位型商鋪（如螺螄灣國際商貿(mào)城、大商匯建材市場等），一般面積較小，投資門檻相對較低，有一定收益承諾保證，適合個(gè)人長線投資。但是從市場經(jīng)驗(yàn)來看此類型的商鋪承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是較高的，因?yàn)樗枰l(fā)展商進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位、完善的經(jīng)營管理，有力的市場推廣等，如果缺乏準(zhǔn)確的市場分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經(jīng)營租戶支持，致使項(xiàng)目建成后無法正常開業(yè)或虧損經(jīng)營。

　　有關(guān)專家表示，投資者要選擇商鋪投資，需要在了解不同商鋪在價(jià)格、收益及風(fēng)險(xiǎn)等方面的差別基礎(chǔ)上，再根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力及對今后的回報(bào)預(yù)期進(jìn)行綜合性比較，再做出抉擇。比如說需要風(fēng)險(xiǎn)低一點(diǎn)的，就可以投資社區(qū)底商；而像回報(bào)率高一些，則可以尋找商業(yè)街的商鋪機(jī)會(huì)。本報(bào)記者 陳世明

　　2 在哪兒投？

　　選好地段最重要

　　買住宅，講究“地段，地段，還是地段”，投資商鋪就更講究地段了。商鋪的地段一般有三類：第一類是成熟的中央商務(wù)圈；第二類是成型中的商圈，多為遠(yuǎn)郊的專業(yè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；第三類是住宅小區(qū)內(nèi)部的商鋪。

　　首先說說成熟的中央商務(wù)圈的商鋪，如昆明的三市街、白塔路、青年路及小西門商圈中的商鋪，它們一般已在市場上連續(xù)經(jīng)營5～10年或更長的時(shí)間，被市場充分認(rèn)可，有穩(wěn)定的客戶源和高出租率；其次，它的商鋪在經(jīng)營品類的分工上已形成一定的商業(yè)集群，它們互為補(bǔ)充，商業(yè)品種繁復(fù)充實(shí)。從投資收益來看， “中央商務(wù)圈的商鋪”經(jīng)歷了商業(yè)經(jīng)營最重要的“市場培育期”，用行話來說即“養(yǎng)市——放水養(yǎng)魚”。但是，其租金及購入成本也高得嚇人。據(jù)榮城房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前整個(gè)三市街商圈很少有商鋪對外出售，其平均租金約在350－600元/平方米/月，租賃成本高昂，如果沒有豐富的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，投資者唯有望鋪興嘆的份。

　　相對于中央商務(wù)圈內(nèi)高昂的鋪面租金，處于成型中的商圈的鋪面價(jià)格和租金還處于市場培育期，租金及售價(jià)定位就顯得便宜多了。但是它卻面臨著一個(gè)致命的問題，就是市場的養(yǎng)商期。對于商鋪而言，這是個(gè)不可“跨越”或省略的必然過程。少則一年，多則幾年的養(yǎng)商期，對于買家來說是個(gè)不可預(yù)知的過程。因此，在下手購買此類商鋪前，首先要對開發(fā)商的商業(yè)運(yùn)營能力及商業(yè)業(yè)態(tài)情況了如指掌，有著足夠的抗風(fēng)險(xiǎn)能力再擇機(jī)而入。

　　社區(qū)商鋪不同于主題商場，日后的經(jīng)營要投資者自己負(fù)責(zé)。即便一味出租，為了保證租金收益，也要明白把鋪?zhàn)饨o哪類店家最合適。 因此，市民投資社區(qū)商鋪時(shí)，主要考慮的是社區(qū)的居住人口數(shù)量及居民收入水平，社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)及周邊商業(yè)布局也要心中有數(shù)。 在經(jīng)營面上，與日常居住生活有關(guān)的方方面面需求都可涉獵，最好做到錯(cuò)位經(jīng)營、突出個(gè)性。服務(wù)方式也不容忽視， 如果商家肯提供送貨上門服務(wù)，搭建熟客網(wǎng)絡(luò)，籠絡(luò)回頭客，經(jīng)營也自然能穩(wěn)定。本報(bào)記者 虞靜

　　3 什么時(shí)候投？

　　提前介入，搶占購鋪先機(jī)

　　有很多人知道投資，卻為找不準(zhǔn)合適的產(chǎn)品發(fā)愁，有的人找準(zhǔn)了產(chǎn)品卻遲遲不敢“下手”。其實(shí)，對于投資，是很講究技巧的，尤其是商鋪投資，理性的眼光必不可少，下手的時(shí)機(jī)把握也很重要。

　　投資商鋪就是投資未來。因此，對于想要投資商鋪的市民來說，買商鋪前一定要提前打量。至少要提前多長時(shí)間？業(yè)內(nèi)專家表示，最好在項(xiàng)目才開始進(jìn)行宣傳時(shí)就與開發(fā)商接觸，搶占先機(jī)，預(yù)留位置。道理很簡單，處于成熟地段的商鋪大家都能看到，很多消費(fèi)者在其尚未推出之前就搶訂一空。而正處于發(fā)展中的區(qū)域中的商鋪，又或是生活配套不太成熟的社區(qū)商鋪，也需要具有前瞻的眼光，這就要求市民對區(qū)域五年內(nèi)的規(guī)劃發(fā)展、未來定位及交通利好消息有所了解，從政府的定位及規(guī)劃中提前發(fā)現(xiàn)商機(jī)。對于一些地段不錯(cuò)的社區(qū)商鋪，市民也可以提前介入。業(yè)內(nèi)人士表示，介入的最佳時(shí)間為此樓盤剛進(jìn)行形象宣傳時(shí)，提早訂鋪，采取提前交預(yù)留金（但一定要注明可以隨時(shí)退）的方式把好位子。

　　當(dāng)然，以上說的都是對商鋪所處地段看好的前提下，市民可以采取先下手為強(qiáng)的方式，購買商鋪。如果市民對于此片區(qū)的商鋪前景十分迷茫，而政府對于相關(guān)區(qū)域的規(guī)劃及發(fā)展也還未確定之時(shí)，商鋪的投資潛力分析就很不明朗。尤其是一些遠(yuǎn)郊片區(qū)的大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其在面向市場推售之時(shí)，開發(fā)商的招商能力還未顯現(xiàn)出來。那投資者唯一可以做的，就是需要和銷售人員保持熱線聯(lián)系，隨時(shí)打電話關(guān)注，一旦有戲，馬上交錢搞定。

　　除此以外，在投資商鋪之前，市民對于自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力也需有個(gè)評估。小區(qū)商鋪回報(bào)率一般在6%~10%，如果低于6%，其投資價(jià)值就值得商榷。大型商業(yè)項(xiàng)目中，商鋪面積以50~70平方米為佳，容易入市也好轉(zhuǎn)手；最后， 對于商鋪所在地段的考察及片區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布情況，市民也得做個(gè)小小的功課。因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越稀缺，就越能顯示出商鋪的價(jià)值，即使現(xiàn)在不旺，將來升值前景也很可觀。本報(bào)記者 虞靜

　　4 怎么投？

　　先判斷商鋪價(jià)值再?zèng)Q定

　　商鋪的投資方式主要有兩種，一是購買，另一種則是租賃。

　　購買商鋪分為上市初交易購買和二手商鋪購買。上市初交易購買即投資者從開發(fā)商手里購買的、尚未投入運(yùn)營或已經(jīng)投入營運(yùn)但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購買形式；而二手商鋪購買則是指投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。上市初交易購買方式發(fā)生在投資者與開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對的大多是擅長房地產(chǎn)市場運(yùn)作的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的包裝，對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值作出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎并不是一件容易的事情。因此商鋪投資者在此過程中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。而二手購買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪購買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購商鋪的價(jià)值，如果需要也可以委托專業(yè)商鋪?zhàn)稍儥C(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。

　　商鋪的租賃方式一般來說分為直接租賃和轉(zhuǎn)租兩種。直接租賃是指投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪的投資方式。轉(zhuǎn)租則是指從商鋪?zhàn)鈶羰稚献馍啼伒耐顿Y方式。在商鋪直接租賃的方式中，投資者往往以比較低的租金將商鋪?zhàn)庀聛?，再轉(zhuǎn)租，進(jìn)行直接租賃的投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場租金之間的差距不大，那么在加入市場費(fèi)用及管理費(fèi)后，極有可能發(fā)生投資虧損。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤空間已經(jīng)很少。另外，目前市場上還存在一種“轉(zhuǎn)讓”的租賃方式，即給正在經(jīng)營的商鋪一筆費(fèi)用后，再通過商鋪的產(chǎn)權(quán)方租用商鋪的投資方式。這種方式與轉(zhuǎn)租一樣，由于需要給予前任租戶一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，不僅投入成本大大增加，利潤空間也會(huì)變小。本報(bào)記者 陳世明