近50城樓市“因城施策”，部分熱點城市二手房現(xiàn)回暖

“驚蟄節(jié)到聞雷聲，震醒蟄伏越冬蟲?！边@里的“蟄”是指入冬后藏入土中不飲不食的小動物，而中國的古人認為，每逢驚蟄，天上春雷會震醒它們，寓意萬物復蘇。

此時，自2021年下半年以來，受多重因素影響而全面降溫的房地產(chǎn)行業(yè)也傳出了陣陣春雷。只不過，這個“春雷”不是喚回“黃金時代的房地產(chǎn)巨人”，而是穩(wěn)住不斷下探的市場。

近50城樓市“因城施策”

對于房地產(chǎn)領域，今年的政府工作報告提到“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

實際上，最近一段時間以來，部分城市已經(jīng)對房地產(chǎn)政策進行了不同程序的調(diào)整。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，至今全國已有包括廣州、重慶、福州、佛山、東莞、溫州、鄭州、昆明、保定、長春、貴陽、晉中、南昌、駐馬店、唐山、玉林、菏澤、贛州、南通、北海、南寧、新鄉(xiāng)、株洲、達州、南充、南潯、衢州、天門、宣城等在內(nèi)的近50城（地）調(diào)整樓市政策，內(nèi)容包括放松限貸、限購，降低首付、放寬首付比，增加公積金貸款額度，降低房貸利率，發(fā)放購房補貼等等，市場信心得到進一步提振。

鄭州作為今年首個放松限貸、限購的省會城市，其力度之大，一時成為公眾關注的熱點。鄭州要求金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。從實質(zhì)上降低購房成本，加快鄭州市場筑底修復。

不僅如此，在其明確取消“認房又認貸”七日后，正式推出了“大棚戶區(qū)改造項目貨幣化安置工作”，進一步激活更多的住房消費需求。

除了鄭州，南昌也于前期對相關政策進行了調(diào)整。2月份，南昌宣布全面開放城鎮(zhèn)落戶，實現(xiàn)零門檻落戶，大專及以上學歷，可以不遷戶口，只需提供租賃證明和學歷證明即可購房。

與鄭州和南昌相比，更多城市則在公積金上做文章。通過降低首付，增加貸款額度、降低房貸利率等方式助力市場回暖。安徽、菏澤、贛州、駐馬店、南通等地的多家銀行下調(diào)了商業(yè)貸款首套房首付比例，最低可至20%。寧波、馬鞍山、株洲、南寧等城紛紛上調(diào)了住房公積金最高貸款額度，其中寧波規(guī)定，住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶。此外，廣州、杭州、合肥、惠州、蚌埠、濟南等城各大行也紛紛下調(diào)了首套房貸利率。

除了上述內(nèi)容，放松的形式還包括“公積金又提又貸”“發(fā)放購房補貼”等。例如，達州推出的新政規(guī)定，凡在中心城區(qū)使用公積金貸款購房的，繳存人在本人公積金賬戶中留足貸款額度5%后，可申請?zhí)崛≠~戶余額支付首付，實行又提又貸；玉林則規(guī)定在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)（玉州區(qū)、玉東新區(qū)），新市民購買家庭首套商品住房，每套可享6000-10000元購房補貼。此外，即墨成為全國首個限售松綁的城市，廈門也于近日宣布島外項目不再強調(diào)搖號。

站在城市能級角度看，此輪放松調(diào)控的主要是二三四線城市，二線城市的調(diào)控松綁多是以去庫存為主要導向。與之相呼應的，是這類城市住宅庫存高企、去化乏力的市場現(xiàn)狀。來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021年鄭州主城區(qū)去化周期為23個月，郊區(qū)去化周期更是長達43個月。貝殼研究院鄭州分院提供的報告則認為，大鄭州的廣義庫存成交周期需8.3年才能消化。

部分三四線城市的情況也不容樂觀?？硕?月份百城庫存報告顯示，66個三四線城市商品住宅庫存去化周期高達21.09個月，已逐步迫近2020年疫情期間水平，且還在穩(wěn)步增長，其同比增幅在不同能級中居首。金華、惠州、汕頭、泉州、珠海、麗水、東莞等32城去化周期拉長至20個月以上。在百城廣義庫存中，三四線城市占比已超過50%，庫存風險較大。

業(yè)內(nèi)人士表示，從近期政策來看，今年整體政策放松幅度相比往年會大很多。尤其是一些市場下行壓力和項目交付壓力大、庫存風險較高的城市，出臺較大力度的寬松性政策也屬情理之中。但這一系列調(diào)整本身并不能完全視為政策放松，而是因城施策、精準調(diào)控的體現(xiàn)。

部分熱點城市二手房現(xiàn)回暖

年初以來二手房市場上空的春雷聲也是隆隆不斷。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，廣州、杭州、合肥、惠州、菏澤、蚌埠等城先后下調(diào)二套房貸利率。其中，惠州二套房貸利率最低，為5.35%。今年不僅房貸額度相對充裕，放款步伐也進一步加快。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的103個重點城市2月份平均放款周期為38天，較上月縮短12天。

與此同時，南寧、北海、福州、晉中、株洲等地將購買二套房的住房公積金貸款首付比例由50%-60%降至20%-40%。此外，有消息稱，鄭州將二手房差額稅由20%變?yōu)楹硕ㄕ魇?%。

受利好等因素影響，部分熱點城市二手房成交出現(xiàn)回暖，市場有望呈現(xiàn)階段性止跌企穩(wěn)態(tài)勢。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，春節(jié)后成交量修復較節(jié)前加快，其中，長三角需求率先激活。節(jié)后三周貝殼50城二手房周均成交量較去年12月增加11%。分區(qū)域看，長三角城市需求釋放加速，蕪湖、南通、嘉興、寧波等城市2月成交環(huán)比增幅在20%以上。

從價格看，二手房價格止跌，長三角城市率先轉(zhuǎn)漲。2月貝殼50城二手房價格指數(shù)與1月持平，結束去年8月以來連續(xù)下跌的走勢。分區(qū)域看，與成交表現(xiàn)類似，長三角城市群成交價格率先止跌，一線城市價格小幅上漲。

事實上，自2021年中央政治局會議主張“支持合理住房需求”以來，高層密集發(fā)聲，強調(diào)滿足合理住房需求的重要性。此輪政策放松開始唱主角，但主基調(diào)仍以穩(wěn)樓市為主，市場不是簡單重復原來的發(fā)展模式。針對改善型購房需求放寬政策，是對“支持合理住房需求”的響應，有利于改善型住房需求的釋放，對促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展也具有積極的意義。