如何分析商鋪的最終用途

投資商鋪之所以講究地段，歸根結(jié)底還是考慮承租的對象。即使一個商鋪所處的地段再好，若無法找到合適的承租商，也只能“待字閨中”。因而，在決定購買商鋪之前一定要做到心中有數(shù)。通過分析商鋪的最終用途來決定是否投資商鋪，應(yīng)該是投資者的第一堂課?！　?/p>

來廣州打工7年的湖南人王文生挖掘到了自己的第一桶金。2006年，王文生決定用這一筆錢做筆投資。

從事推銷工作多年，王文生接觸了大量的私營店主，看了不少用一個小鋪就能養(yǎng)全家的案例后，王文生把投資目標鎖定商鋪。有道是“投資住宅是銅，寫字樓是銀，商鋪則是金”，看來投資商鋪確實不錯。加上厭倦了打工生活，王文生打算購買一個商鋪，一來有了自己的不動產(chǎn)，二來方便日后自立門戶開個小店。打定主意的王文生便開始尋覓商鋪。

王文生看好廣州的快節(jié)奏生活，因而他決定開一家面向上班族的粥粉店，而粥粉店要選擇怎樣的商鋪呢？王文生為此陷入了沉思。

在物業(yè)中介的指導(dǎo)下，王文生得知，投資經(jīng)營商鋪，選好地點就相當于成功了一半；而通過分析商鋪的最終用途來投資，更是投資者必修的第一堂課。

王文生的最終用途是自用，而創(chuàng)業(yè)項目是遍布廣州的粥粉店，因此，王文生勾勒出自己未來的商鋪的大概模樣：

首先，粥粉店不是針對社區(qū)的業(yè)主，而是上班族。根據(jù)客戶為上班人士及逛街一族的特點，選擇在寫字樓及政府辦公部門集中的地段的商鋪，客流量比較集中，從而為粥粉店的盈利打下包票。同時，寫字樓附近商鋪的升值空間較大，以后轉(zhuǎn)手不怕沒人接手。

其次，由于粥粉店本小利薄，因而不宜選擇樓價高昂的地段，所以不臨正街的二線商鋪是首選。這樣，經(jīng)濟壓力減少的同時，還避免了社區(qū)店的人流寥寥和社區(qū)餐館的擾民之嫌。

于是，2006年12月，王文生在寫字樓以及政府辦公部門比較集中的越秀區(qū)德政北路附近，購買了一個30平方米的商鋪，開起了粥粉店。幾個月過去后，商鋪的價格就升了將近一半，而自己經(jīng)營的粥粉店也在半年內(nèi)收回了成本，這可把王文生樂開了花，暗喜自己當初購買商鋪的精明選擇。

自用商鋪，跟隨創(chuàng)業(yè)項目走

事實上，投資商鋪一般有兩種方式。一種是自用商鋪，購買商鋪是用于開展經(jīng)營活動，通過經(jīng)營活動賺取商業(yè)利潤，王文生就屬于自用商鋪類型。這種投資方式側(cè)重于商鋪對創(chuàng)業(yè)經(jīng)營的服務(wù)，商鋪本身升值價值放在第二位。

投資自用商鋪，首先要注重創(chuàng)業(yè)項目的適應(yīng)性。創(chuàng)業(yè)者應(yīng)事先對創(chuàng)業(yè)項目的特性有足夠的了解，并按照創(chuàng)業(yè)項目的要求選擇合適的商鋪。這其實也是間接依據(jù)承租者投資商鋪。只是自用商鋪的承租者是購買商鋪者自己。

由于自用商鋪目的是為了經(jīng)營活動，目標消費群定位非常重要。如果商鋪所擬定的目標消費群和其自身條件所適應(yīng)的消費人群相背離，那么商鋪的經(jīng)營效果就會大打折扣。設(shè)想在一所高校的旁邊經(jīng)營幼兒用品，經(jīng)營效果可想而知。

目前，投資自用商鋪多以從事服務(wù)性和知識性產(chǎn)品的創(chuàng)業(yè)者為主，這些性質(zhì)的商鋪可以選在行業(yè)聚集區(qū)或較成熟的區(qū)域。如果經(jīng)營的店鋪具有獨特個性，還需要細化選擇。只有根據(jù)你的店鋪定位來找地段，才能找對自己的“地盤”。比如，廣州的上下九、北京路、天河南以及各大商場的商鋪都經(jīng)營服飾，但不是每個地方都適合你的經(jīng)營定位，大型商場重品牌檔次講究時尚精品，如果你的店鋪定位在中檔服飾，那么購買大型商場的商鋪進行服飾經(jīng)營顯然不合適。

當然，自用商鋪的投資者應(yīng)該注意，不同地段、不同的鋪位適合的經(jīng)營業(yè)態(tài)也不一樣。地鐵過道商鋪依靠的客流完全來自于換乘地鐵的人流，適合經(jīng)營飾品、報刊雜志、飲料等小件商品；校園附近的商鋪，消費群體主要是學(xué)生，消費能力較低，主要以餐飲為主，以及經(jīng)營禮品文具、書店、復(fù)印打印店、彩擴店等，并且這些店鋪的進入門檻相對較低，對于資金不是很充裕而又想做點生意的年輕人來說，也是一種不錯的選擇。

此外，一些想購買商鋪做飲食業(yè)的投資者要注意，政府對經(jīng)營餐飲設(shè)置了較多限制。做餐飲要比經(jīng)營服飾、小飾品麻煩些，因為許多商鋪不允許經(jīng)營餐飲。同時，很多社區(qū)商鋪規(guī)劃成兩層形式，而復(fù)式商鋪一般只適合做餐飲、娛樂、休閑類商業(yè)，對于便利店、零售店、食品店等商家來說并不合適。

出租商鋪，物業(yè)回報率為主導(dǎo)

投資商鋪的第二種方式為出租商鋪，購買商鋪用于出租給商家經(jīng)營，通過租金收入和物業(yè)增值來實現(xiàn)投資收益。因此，租金和物業(yè)的升值是投資者回報的重心。

單純的投資商鋪，商鋪的主題就顯得尤為重要，這關(guān)系到商鋪升值的前景空間。在市場細分越來越明顯的現(xiàn)實條件下，商鋪的主題要變得越來越重要，特別是大型的商場、商業(yè)街。沒有主題、缺乏明確定位、全面經(jīng)營雜而亂的商鋪在激烈的競爭中越來越顯得弱勢和經(jīng)營慘淡。缺乏統(tǒng)一的管理，散戶自身調(diào)節(jié)，不能形成一個明確的經(jīng)營主題，這樣的商鋪投資風險很大，到最后導(dǎo)致無法轉(zhuǎn)賣的“雞肋”。

近幾年來，社區(qū)商鋪以投資總額低、風險小、租金收入回報穩(wěn)定而受到投資者的青睞。社區(qū)商鋪一般服務(wù)于社區(qū)居民，經(jīng)營業(yè)務(wù)以快餐小炒、小型茶館、社區(qū)美發(fā)室、小型社區(qū)超市等零售便利店為主。由于這類店鋪承受租金的能力較低，投資者在投資時除考慮社區(qū)居民的消費能力以及入住率外，還應(yīng)當從實際角度出發(fā)，以社區(qū)商鋪所能承受的租金推算商鋪銷售價格，與實際銷售價格相比，考慮商鋪是否值得投資。

　此外，開發(fā)商是否善于商鋪的經(jīng)營也是社區(qū)商鋪投資的重要依據(jù)。開發(fā)商對商戶的經(jīng)營類別有無必要的規(guī)劃和控制，即如果開發(fā)商對商鋪的功能分布和用途沒有很好的規(guī)劃，投資者的風險必然加大，因此投資價值也就相對較低。小區(qū)開發(fā)商的經(jīng)營理念越強，開發(fā)策略越成熟，小區(qū)商鋪的投資價值才會越高。

從租金高低來看，投資商場的商鋪較為有優(yōu)勢。出租的租金較高，而且空置率較低。但不同的地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、建筑結(jié)構(gòu)的店面，鋪位的價格會有很大出入，有時甚至相差十幾倍。對投資者來說，應(yīng)考慮整個店鋪的性價比問題。對進駐商業(yè)廣場的投資者來說，鋪位的租金價格很重要，但整個商場的管理經(jīng)營更為重要，好的商家并非將鋪位成功賣出或租出后就大功告成，后期的經(jīng)營管理、保證投資者有得賺是一個長期的運營過程，因此，投資者必須重視商家的后期運營操控。