如何分析商鋪的最終用途

投資商鋪之所以講究地段，歸根結(jié)底還是考慮承租的對(duì)象。即使一個(gè)商鋪所處的地段再好，若無(wú)法找到合適的承租商，也只能“待字閨中”。因而，在決定購(gòu)買(mǎi)商鋪之前一定要做到心中有數(shù)。通過(guò)分析商鋪的最終用途來(lái)決定是否投資商鋪，應(yīng)該是投資者的第一堂課?！　?/p>

來(lái)廣州打工7年的湖南人王文生挖掘到了自己的第一桶金。2006年，王文生決定用這一筆錢(qián)做筆投資。

從事推銷(xiāo)工作多年，王文生接觸了大量的私營(yíng)店主，看了不少用一個(gè)小鋪就能養(yǎng)全家的案例后，王文生把投資目標(biāo)鎖定商鋪。有道是“投資住宅是銅，寫(xiě)字樓是銀，商鋪則是金”，看來(lái)投資商鋪確實(shí)不錯(cuò)。加上厭倦了打工生活，王文生打算購(gòu)買(mǎi)一個(gè)商鋪，一來(lái)有了自己的不動(dòng)產(chǎn)，二來(lái)方便日后自立門(mén)戶(hù)開(kāi)個(gè)小店。打定主意的王文生便開(kāi)始尋覓商鋪。

王文生看好廣州的快節(jié)奏生活，因而他決定開(kāi)一家面向上班族的粥粉店，而粥粉店要選擇怎樣的商鋪呢？王文生為此陷入了沉思。

在物業(yè)中介的指導(dǎo)下，王文生得知，投資經(jīng)營(yíng)商鋪，選好地點(diǎn)就相當(dāng)于成功了一半；而通過(guò)分析商鋪的最終用途來(lái)投資，更是投資者必修的第一堂課。

王文生的最終用途是自用，而創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目是遍布廣州的粥粉店，因此，王文生勾勒出自己未來(lái)的商鋪的大概模樣：

首先，粥粉店不是針對(duì)社區(qū)的業(yè)主，而是上班族。根據(jù)客戶(hù)為上班人士及逛街一族的特點(diǎn)，選擇在寫(xiě)字樓及政府辦公部門(mén)集中的地段的商鋪，客流量比較集中，從而為粥粉店的盈利打下包票。同時(shí)，寫(xiě)字樓附近商鋪的升值空間較大，以后轉(zhuǎn)手不怕沒(méi)人接手。

其次，由于粥粉店本小利薄，因而不宜選擇樓價(jià)高昂的地段，所以不臨正街的二線(xiàn)商鋪是首選。這樣，經(jīng)濟(jì)壓力減少的同時(shí)，還避免了社區(qū)店的人流寥寥和社區(qū)餐館的擾民之嫌。

于是，2006年12月，王文生在寫(xiě)字樓以及政府辦公部門(mén)比較集中的越秀區(qū)德政北路附近，購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)30平方米的商鋪，開(kāi)起了粥粉店。幾個(gè)月過(guò)去后，商鋪的價(jià)格就升了將近一半，而自己經(jīng)營(yíng)的粥粉店也在半年內(nèi)收回了成本，這可把王文生樂(lè)開(kāi)了花，暗喜自己當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)商鋪的精明選擇。

自用商鋪，跟隨創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目走

事實(shí)上，投資商鋪一般有兩種方式。一種是自用商鋪，購(gòu)買(mǎi)商鋪是用于開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)賺取商業(yè)利潤(rùn)，王文生就屬于自用商鋪類(lèi)型。這種投資方式側(cè)重于商鋪對(duì)創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)，商鋪本身升值價(jià)值放在第二位。

投資自用商鋪，首先要注重創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的適應(yīng)性。創(chuàng)業(yè)者應(yīng)事先對(duì)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的特性有足夠的了解，并按照創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的要求選擇合適的商鋪。這其實(shí)也是間接依據(jù)承租者投資商鋪。只是自用商鋪的承租者是購(gòu)買(mǎi)商鋪者自己。

由于自用商鋪目的是為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，目標(biāo)消費(fèi)群定位非常重要。如果商鋪所擬定的目標(biāo)消費(fèi)群和其自身?xiàng)l件所適應(yīng)的消費(fèi)人群相背離，那么商鋪的經(jīng)營(yíng)效果就會(huì)大打折扣。設(shè)想在一所高校的旁邊經(jīng)營(yíng)幼兒用品，經(jīng)營(yíng)效果可想而知。

目前，投資自用商鋪多以從事服務(wù)性和知識(shí)性產(chǎn)品的創(chuàng)業(yè)者為主，這些性質(zhì)的商鋪可以選在行業(yè)聚集區(qū)或較成熟的區(qū)域。如果經(jīng)營(yíng)的店鋪具有獨(dú)特個(gè)性，還需要細(xì)化選擇。只有根據(jù)你的店鋪定位來(lái)找地段，才能找對(duì)自己的“地盤(pán)”。比如，廣州的上下九、北京路、天河南以及各大商場(chǎng)的商鋪都經(jīng)營(yíng)服飾，但不是每個(gè)地方都適合你的經(jīng)營(yíng)定位，大型商場(chǎng)重品牌檔次講究時(shí)尚精品，如果你的店鋪定位在中檔服飾，那么購(gòu)買(mǎi)大型商場(chǎng)的商鋪進(jìn)行服飾經(jīng)營(yíng)顯然不合適。

當(dāng)然，自用商鋪的投資者應(yīng)該注意，不同地段、不同的鋪位適合的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也不一樣。地鐵過(guò)道商鋪依靠的客流完全來(lái)自于換乘地鐵的人流，適合經(jīng)營(yíng)飾品、報(bào)刊雜志、飲料等小件商品；校園附近的商鋪，消費(fèi)群體主要是學(xué)生，消費(fèi)能力較低，主要以餐飲為主，以及經(jīng)營(yíng)禮品文具、書(shū)店、復(fù)印打印店、彩擴(kuò)店等，并且這些店鋪的進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)較低，對(duì)于資金不是很充裕而又想做點(diǎn)生意的年輕人來(lái)說(shuō)，也是一種不錯(cuò)的選擇。

此外，一些想購(gòu)買(mǎi)商鋪?zhàn)鲲嬍硺I(yè)的投資者要注意，政府對(duì)經(jīng)營(yíng)餐飲設(shè)置了較多限制。做餐飲要比經(jīng)營(yíng)服飾、小飾品麻煩些，因?yàn)樵S多商鋪不允許經(jīng)營(yíng)餐飲。同時(shí)，很多社區(qū)商鋪規(guī)劃成兩層形式，而復(fù)式商鋪一般只適合做餐飲、娛樂(lè)、休閑類(lèi)商業(yè)，對(duì)于便利店、零售店、食品店等商家來(lái)說(shuō)并不合適。

出租商鋪，物業(yè)回報(bào)率為主導(dǎo)

投資商鋪的第二種方式為出租商鋪，購(gòu)買(mǎi)商鋪用于出租給商家經(jīng)營(yíng)，通過(guò)租金收入和物業(yè)增值來(lái)實(shí)現(xiàn)投資收益。因此，租金和物業(yè)的升值是投資者回報(bào)的重心。

單純的投資商鋪，商鋪的主題就顯得尤為重要，這關(guān)系到商鋪升值的前景空間。在市場(chǎng)細(xì)分越來(lái)越明顯的現(xiàn)實(shí)條件下，商鋪的主題要變得越來(lái)越重要，特別是大型的商場(chǎng)、商業(yè)街。沒(méi)有主題、缺乏明確定位、全面經(jīng)營(yíng)雜而亂的商鋪在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中越來(lái)越顯得弱勢(shì)和經(jīng)營(yíng)慘淡。缺乏統(tǒng)一的管理，散戶(hù)自身調(diào)節(jié)，不能形成一個(gè)明確的經(jīng)營(yíng)主題，這樣的商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)很大，到最后導(dǎo)致無(wú)法轉(zhuǎn)賣(mài)的“雞肋”。

近幾年來(lái)，社區(qū)商鋪以投資總額低、風(fēng)險(xiǎn)小、租金收入回報(bào)穩(wěn)定而受到投資者的青睞。社區(qū)商鋪一般服務(wù)于社區(qū)居民，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以快餐小炒、小型茶館、社區(qū)美發(fā)室、小型社區(qū)超市等零售便利店為主。由于這類(lèi)店鋪承受租金的能力較低，投資者在投資時(shí)除考慮社區(qū)居民的消費(fèi)能力以及入住率外，還應(yīng)當(dāng)從實(shí)際角度出發(fā)，以社區(qū)商鋪所能承受的租金推算商鋪銷(xiāo)售價(jià)格，與實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格相比，考慮商鋪是否值得投資。

　此外，開(kāi)發(fā)商是否善于商鋪的經(jīng)營(yíng)也是社區(qū)商鋪投資的重要依據(jù)。開(kāi)發(fā)商對(duì)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)類(lèi)別有無(wú)必要的規(guī)劃和控制，即如果開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪的功能分布和用途沒(méi)有很好的規(guī)劃，投資者的風(fēng)險(xiǎn)必然加大，因此投資價(jià)值也就相對(duì)較低。小區(qū)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念越強(qiáng)，開(kāi)發(fā)策略越成熟，小區(qū)商鋪的投資價(jià)值才會(huì)越高。

從租金高低來(lái)看，投資商場(chǎng)的商鋪較為有優(yōu)勢(shì)。出租的租金較高，而且空置率較低。但不同的地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、建筑結(jié)構(gòu)的店面，鋪位的價(jià)格會(huì)有很大出入，有時(shí)甚至相差十幾倍。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)考慮整個(gè)店鋪的性?xún)r(jià)比問(wèn)題。對(duì)進(jìn)駐商業(yè)廣場(chǎng)的投資者來(lái)說(shuō)，鋪位的租金價(jià)格很重要，但整個(gè)商場(chǎng)的管理經(jīng)營(yíng)更為重要，好的商家并非將鋪位成功賣(mài)出或租出后就大功告成，后期的經(jīng)營(yíng)管理、保證投資者有得賺是一個(gè)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，因此，投資者必須重視商家的后期運(yùn)營(yíng)操控。